IVA del 21 % al alquiler turístico: qué hay de cierto (2026)

¿Qué ha anunciado exactamente el Gobierno?

El 29 de junio de 2026, tras el Consejo de Ministros, el Gobierno anunció un paquete de vivienda en dos bloques: por un lado, la regulación del alquiler de temporada y de habitaciones (contrato por escrito, mismas garantías que la vivienda habitual) junto a una prórroga extraordinaria de contratos; por otro, medidas de movilización de vivienda asequible, entre ellas elevar el IVA de los pisos turísticos al tipo general del 21 %.

Conviene ser preciso con el estado procesal: no existe texto público del decreto, ni fecha de entrada en vigor, ni umbrales confirmados. Todo lo que se publique antes de la aprobación en Consejo de Ministros y su publicación en el BOE — incluido este artículo — describe un proyecto político, no una obligación fiscal.

¿Qué IVA paga hoy el alquiler turístico? (el punto de partida real)

La regla vigente (art. 20.Uno.23º de la Ley 37/1992) exime de IVA el arrendamiento de vivienda — también el turístico y por días — siempre que el arrendador no preste servicios propios de la industria hotelera. En ese caso el huésped no paga IVA y el anfitrión ni repercute ni deduce.

El tipo reducido del 10 % (art. 91.Uno.2.2º) entra en juego únicamente cuando sí se prestan servicios hoteleros: recepción y atención permanente, limpieza y cambio de ropa periódicos durante la estancia, u otros análogos. La Agencia Tributaria aclara expresamente que no cuentan como tales la limpieza y el cambio de ropa a la entrada y salida, la limpieza de zonas comunes o la asistencia técnica para reparaciones.

Junto al IVA — y con independencia de él — los rendimientos tributan siempre en IRPF (residentes) o en el IRNR mediante el Modelo 210 (no residentes).

¿Cómo funcionaría el 21 %? El mecanismo más probable

El decreto no tiene texto público, pero el Grupo Socialista registró en mayo de 2025 la Proposición de Ley 122/000196, cuyo mecanismo es la referencia más plausible: se modifica el art. 20.Uno.23º LIVA para que la exención no alcance los arrendamientos cuya duración a favor de un mismo arrendatario no supere las 30 noches, situados en municipios de 10.000 o más habitantes; y se excluye esa misma operación del tipo del 10 %, con lo que cae en el general del 21 %.

Tres consecuencias de esa redacción que casi ningún titular recoge: el criterio es objetivo (duración y municipio), no la condición del arrendador — afectaría igual a particulares y a empresas; el alquiler amueblado con servicios hoteleros pasaría también del 10 al 21 (los hoteles y hostales seguirían al 10); y la entrada en vigor se fijaba en el primer día del trimestre natural siguiente.

Todo lo anterior es extrapolación razonada: el decreto podría copiar este mecanismo, suavizarlo o endurecerlo. Hasta el BOE, son coordenadas, no reglas.

¿A quién afectaría — y a quién no?

• Anfitrión STR con licencia turística (VUT/VT/HUT/ETV/VV): sus reservas de días o semanas pasarían a repercutir 21 % si el inmueble está en un municipio de ≥10.000 habitantes.
• Anfitrión híbrido (verano turístico, invierno de temporada): régimen mixto por contrato — las reservas de verano ≤30 noches al 21 %; la temporada de invierno >30 noches seguiría exenta. La frontera fiscal coincidiría con la operativa.
• Arrendador de temporada (contratos de meses): fuera del ámbito del mecanismo conocido, siempre que la estancia supere las 30 noches con el mismo inquilino y no haya servicios hoteleros.
• Arrendador LAU de vivienda habitual: sin cambios — la exención del art. 20.Uno.23º no se toca.
• Municipios de menos de 10.000 habitantes: la exención se mantendría también para estancias cortas (según el mecanismo de la PPL).
• Canarias: fuera del territorio de aplicación del IVA; la vivienda vacacional ya tributa allí al 7 % de IGIC y un cambio exigiría decisión canaria propia — nada anunciado.

¿Qué obligaciones traería en la práctica?

Para un anfitrión hoy exento, el cambio no sería solo de precio sino de administración: alta censal a efectos de IVA, factura por cada estancia con el 21 % repercutido, libros registro y autoliquidación trimestral (Modelo 303) más resumen anual (Modelo 390).

Para los no residentes, el IVA se sumaría al IRNR: el Modelo 210 seguiría liquidando el rendimiento (19 % UE/EEE con gastos deducibles, 24 % resto sin ellos), y el Modelo 303 liquidaría el IVA — dos vías paralelas, porque el IVA grava la operación allí donde está el inmueble, sea cual sea la residencia del propietario.

La contrapartida menos citada: quien repercute IVA también lo deduce. Reformas, suministros, comisiones de plataforma o servicios de gestión pasarían a generar IVA soportado deducible — un alivio real, aunque rara vez compensa 21 puntos de repercusión en mercados sensibles al precio.

Y a medio plazo, la Directiva (UE) 2025/516 añade la pieza que faltaba: desde julio de 2028 (opcional) y enero de 2030 (obligatorio), las plataformas como Airbnb o Booking actuarán como "sujeto pasivo asimilado" y recaudarán el IVA cuando el anfitrión no comunique un NIF-IVA válido.

¿Saldrá adelante? El precedente que conviene recordar

La aritmética parlamentaria es la misma que tumbó el decreto de prórrogas en abril: PP, Vox y Junts votaron en contra, y aquella norma solo estuvo en vigor 37 días. Para este decreto, el Gobierno necesita como mínimo el sí de Junts — que exige incentivos fiscales propios — o su abstención junto al voto de Podemos, que rechaza precisamente esos incentivos. El Ministerio de Consumo confía en convalidarlo "antes de final de agosto".

Dos lecturas útiles para decidir con la cabeza fría: primero, un real decreto-ley que modifica elementos esenciales de un impuesto puede acabar recurrido (los asesores fiscales llevan meses señalando la fricción con el art. 86 de la Constitución — el motivo por el que este mismo mecanismo se tramitaba antes como ley ordinaria). Segundo, aunque este decreto concreto cayera, la dirección de fondo es europea: la Directiva ViDA ya permite tratar el alquiler de corta duración como sector hotelero, y las plataformas recaudarán IVA entre 2028 y 2030. La pregunta no es tanto si la corta estancia acabará tributando, sino cuándo y con qué letra pequeña.