IVA en el alquiler turístico: el 10 % del RDL 29/2026, explicado

¿En qué punto está el IVA de los pisos turísticos a 16 de octubre de 2026?

El recorrido ha sido accidentado. El 29 de junio de 2026 el Gobierno anunció que llevaría el IVA de los pisos turísticos al tipo general del 21 %. El texto que aprobó finalmente el Consejo de Ministros el 29 de septiembre — el Real Decreto-ley 26/2026, publicado en el BOE del 30 de septiembre — optó en cambio por el tipo reducido del 10 % y añadió un recargo municipal del IBI para los alojamientos turísticos.

Ese decreto apenas duró unos días: el 2 de octubre el Congreso no lo convalidó y quedó derogado, junto con el Real Decreto-ley 27/2026 sobre estabilidad de los alquileres. El 5 de octubre se disolvieron las Cortes y se convocaron elecciones generales para el 29 de noviembre de 2026. Al día siguiente, el Gobierno volvió a aprobar las mismas medidas de IVA e IBI en el Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823, BOE del 7 de octubre), en vigor desde el 8 de octubre.

Con las Cámaras disueltas, la convalidación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso, que debe pronunciarse dentro de los 30 días siguientes a la promulgación (art. 86.2 de la Constitución): en la práctica, a comienzos de noviembre de 2026. A 16 de octubre no se ha publicado ningún acuerdo de convalidación.

¿Qué IVA se aplica hoy, hasta el 30 de noviembre de 2026?

La regla vigente (art. 20.Uno.23º de la Ley 37/1992) exime de IVA el arrendamiento de vivienda, incluido el turístico, siempre que el arrendador no preste servicios propios de la industria hotelera. En ese caso el huésped no paga IVA y el anfitrión ni repercute ni deduce.

El tipo reducido del 10 % (art. 91.Uno.2.2º) entra en juego únicamente cuando sí se prestan servicios hoteleros: recepción y atención permanente, limpieza y cambio de ropa periódicos durante la estancia, u otros análogos. La Agencia Tributaria aclara que no cuentan como tales la limpieza y el cambio de ropa a la entrada y salida, la limpieza de zonas comunes ni la asistencia técnica para reparaciones.

Junto al IVA — y con independencia de él — los rendimientos tributan siempre en el IRPF (residentes) o en el IRNR mediante el Modelo 210 (no residentes).

¿Qué cambia el 1 de diciembre de 2026 si el decreto se convalida?

El artículo 7 del Real Decreto-ley 29/2026 da nueva redacción, con efectos desde el 1 de diciembre de 2026, a la letra e´) del art. 20.Uno.23º de la Ley 37/1992, que enumera los casos excluidos de la exención. Desde esa fecha quedan fuera los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados en los que concurra cualquiera de dos circunstancias: que el arrendador se obligue a prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera (como hasta ahora), o que la duración a favor de un mismo arrendatario no supere las 30 noches, excepto si se trata de la vivienda en la que el arrendador tiene su residencia habitual.

El mismo artículo reescribe el art. 91.Uno.2.2º para incluir expresamente esos arrendamientos en el tipo reducido del 10 %. Es la diferencia clave con el anuncio de junio y con la Proposición de Ley 122/000196 de 2025: no hay 21 % ni umbral de 10.000 habitantes. El único criterio es la duración por arrendatario, sea cual sea el municipio, la licencia o la condición del arrendador.

El decreto no incluye un régimen transitorio para reservas ya cobradas ni para estancias que crucen el 1 de diciembre. Su tratamiento dependerá de las reglas generales de devengo del art. 75 LIVA — incluidas las de pagos anticipados — y de los criterios que fije la Agencia Tributaria, que a la fecha de esta revisión no hemos localizado.

¿A quién afecta — y a quién no?

• Anfitrión con licencia turística (VUT/VT/HUT/ETV): sus reservas de días o semanas pasan del 0 % al 10 % desde el 1 de diciembre, preste o no servicios hoteleros. Si ya los presta, sigue al 10 % como hasta ahora.
• Estancias cortas sin licencia turística (por ejemplo, dos semanas por motivos de trabajo): el criterio es la duración, no la licencia, así que también tributarían al 10 %.
• Anfitrión híbrido (verano turístico, invierno de temporada): régimen mixto — reservas cortas al 10 % y contratos de más de 30 noches exentos, con la regla de prorrata para el IVA deducible.
• Arrendador de temporada (contratos de meses al mismo inquilino, sin servicios hoteleros): sigue exento.
• Arrendador LAU de vivienda habitual: sin cambios, exento.
• Quien alquila por estancias cortas la vivienda en la que reside habitualmente, sin servicios hoteleros: sigue exento por la excepción expresa del decreto.
• Municipios pequeños: no hay umbral de población; la regla se aplica igual.
• Canarias, Ceuta y Melilla: fuera del ámbito territorial del IVA. En Canarias la vivienda vacacional sigue sujeta al IGIC (7 %), que el decreto no modifica.

¿Cómo se calcula? Un ejemplo con cifras

Supuesto: apartamento turístico en Torrevieja, propiedad de un no residente, sin servicios hoteleros y que no es su vivienda habitual. Una familia lo reserva del 10 al 17 de diciembre de 2026 (7 noches) por 840 €. Con el decreto convalidado, la estancia tributa al 10 %.

Opción A — repercutir el IVA sobre el precio: base imponible 840 €, IVA 84 €, total facturado 924 €. Opción B — mantener 840 € como precio final con IVA incluido: base 763,64 €, IVA 76,36 €. Esos 76,36 € son margen que el anfitrión deja de percibir si no traslada el impuesto.

La misma vivienda alquilada de enero a marzo de 2027 a un único inquilino con contrato de temporada (más de 30 noches, sin servicios hoteleros) no lleva IVA. Una estancia de 5 noches que termine el 29 de noviembre de 2026 tampoco: se presta íntegramente bajo el régimen actual.

¿Qué obligaciones formales trae consigo?

El cambio no es solo de precio. Un anfitrión que hoy no repercute IVA tendrá que comunicar el alta en el impuesto mediante declaración censal (Modelo 036), emitir factura por cada estancia gravada con base y cuota desglosadas, llevar los libros registro de IVA y presentar la autoliquidación trimestral (Modelo 303) y el resumen anual (Modelo 390).

Para los no residentes, el IVA se suma al IRNR: el Modelo 210 sigue liquidando el rendimiento (19 % UE/EEE con gastos deducibles, 24 % resto sin ellos) y el Modelo 303 liquida el IVA. Son vías paralelas, porque el IVA grava la operación donde está el inmueble, con independencia de la residencia del propietario. Los propietarios establecidos fuera de la UE deben comprobar con su asesor si necesitan nombrar un representante fiscal.

La contrapartida menos citada: quien repercute IVA también puede deducir el soportado en gastos afectos a la actividad — suministros, reformas, gestión, comisiones de plataforma. Quien combine estancias gravadas con temporada exenta aplicará la regla de prorrata y solo deducirá una parte.

A medio plazo, la Directiva (UE) 2025/516 (ViDA) completa el cuadro: desde julio de 2028 (opcional) y enero de 2030 (obligatorio), las plataformas actuarán como "sujeto pasivo asimilado" y recaudarán el IVA cuando el anfitrión no facilite un NIF-IVA válido. La Directiva permite además tratar el alojamiento de corta duración (≤30 noches) como el sector hotelero: la misma frontera que adopta el decreto.

¿Y el nuevo recargo del IBI para alojamientos turísticos?

El artículo 8 del Real Decreto-ley 29/2026 añade un apartado 4 ter al art. 72 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Se aplica a los inmuebles de uso residencial destinados a alojamiento de uso turístico, identificados según la normativa de cada comunidad autónoma, situados en municipios declarados zona de mercado residencial tensionado conforme a la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda.

Los porcentajes son máximos y se calculan sobre la cuota líquida del IBI: hasta el 50 % con carácter general, hasta el 100 % si el titular tiene dos o más inmuebles residenciales destinados a uso turístico y hasta el 150 % si tiene cuatro o más. El recargo se devenga el 31 de diciembre y se liquida anualmente.

Nada se aplica de forma automática: cada ayuntamiento debe regularlo en su ordenanza fiscal. Como la medida tiene efectos para los periodos impositivos que se inicien tras la entrada en vigor del decreto, el primer ejercicio posible es el IBI de 2027. Y, como el resto del decreto, depende de la convalidación.

¿Qué conviene vigilar hasta diciembre?

• Convalidación: si la Diputación Permanente la aprueba, el 10 % se aplica desde el 1 de diciembre de 2026; si la rechaza, el decreto queda derogado y la exención continúa.
• Precedentes: el Real Decreto-ley 26/2026, con el mismo contenido fiscal, no superó la convalidación el 2 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 8/2026 cayó en el mismo trámite el 28 de abril. El resultado no está garantizado.
• Elecciones del 29 de noviembre: las nuevas Cortes y el Gobierno que resulte podrán modificar o derogar la medida más adelante.
• Reservas que cruzan el 1 de diciembre y pagos anticipados: sin régimen transitorio expreso; atentos a notas o consultas vinculantes de la Agencia Tributaria.
• IBI 2027: ordenanzas fiscales de los municipios declarados tensionados.
• Canarias: el decreto no toca el IGIC; cualquier cambio exigiría una norma canaria propia.
• Europa: la aplicación de la Directiva ViDA a las plataformas entre 2028 y 2030.