IVA op toeristische verhuur: de 10% uit RDL 29/2026 uitgelegd

Hoe staat het met de IVA op vakantieverhuur per 16 oktober 2026?

Het traject was grillig. Op 29 juni 2026 kondigde de regering aan de IVA op pisos turísticos naar het algemene tarief van 21% te brengen. De tekst die de Consejo de Ministros uiteindelijk op 29 september goedkeurde — Real Decreto-ley 26/2026, gepubliceerd in het BOE van 30 september — koos echter voor het verlaagde tarief van 10% en voegde een gemeentelijke IBI-toeslag voor toeristische woningen toe.

Dat decreet hield het nauwelijks een paar dagen vol: op 2 oktober weigerde het Congreso de bekrachtiging en verviel het, samen met Real Decreto-ley 27/2026 over huurstabiliteit. Op 5 oktober werden de Cortes ontbonden en werden landelijke verkiezingen uitgeschreven voor 29 november 2026. Een dag later keurde de regering dezelfde IVA- en IBI-maatregelen opnieuw goed in Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823, BOE van 7 oktober), van kracht sinds 8 oktober.

Omdat de Kamers ontbonden zijn, ligt de bekrachtiging bij de Diputación Permanente van het Congreso, die zich binnen 30 dagen na de afkondiging moet uitspreken (art. 86.2 van de Grondwet): in de praktijk begin november 2026. Per 16 oktober is er geen bekrachtigingsbesluit gepubliceerd.

Welke IVA geldt er nu, tot en met 30 november 2026?

De geldende regel (art. 20.Uno.23º van Ley 37/1992) stelt woningverhuur vrij van IVA, toeristische verhuur inbegrepen, zolang de verhuurder geen diensten eigen aan de hotelsector levert. De gast betaalt dan geen IVA en de verhuurder rekent niets door en trekt niets af.

Het verlaagde tarief van 10% (art. 91.Uno.2.2º) geldt uitsluitend als er wél hoteldiensten zijn: permanente receptie of gastenservice, periodieke schoonmaak en linnenwissel tijdens het verblijf, en vergelijkbaar. De Agencia Tributaria zegt uitdrukkelijk dat schoonmaak en linnenwissel bij in- en uitcheck, schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten en technische reparatiehulp níét meetellen.

Naast de IVA — en daar los van — zijn huurinkomsten altijd belast: in de IRPF (residenten) of via het Modelo 210 in de IRNR (niet-residenten).

Wat verandert er op 1 december 2026 als het decreet wordt bekrachtigd?

Artikel 7 van Real Decreto-ley 29/2026 herschrijft met ingang van 1 december 2026 letter e´) van art. 20.Uno.23º van Ley 37/1992 — de opsomming van gevallen die van de vrijstelling zijn uitgezonderd. Vanaf die datum valt de verhuur van gemeubileerde appartementen of woningen buiten de vrijstelling zodra één van twee situaties zich voordoet: de verhuurder verplicht zich tot aanvullende diensten eigen aan de hotelsector (zoals nu al), of de duur ten gunste van dezelfde huurder bedraagt niet meer dan 30 nachten — tenzij het gaat om de woning waarin de verhuurder zelf zijn hoofdverblijf heeft.

Hetzelfde artikel herschrijft art. 91.Uno.2.2º, zodat deze verhuur uitdrukkelijk onder het verlaagde tarief van 10% valt. Dat is het wezenlijke verschil met de aankondiging van juni en met wetsvoorstel 122/000196 uit 2025: geen 21% en geen drempel van 10.000 inwoners. Het enige criterium is de duur per huurder, ongeacht gemeente, vergunning of hoedanigheid van de verhuurder.

Het decreet bevat geen overgangsregeling voor reeds ontvangen betalingen of voor verblijven die over 1 december heen lopen. Hoe die worden behandeld, volgt uit de algemene regels over het belastbaar feit (devengo) van art. 75 LIVA — inclusief vooruitbetalingen — en uit eventuele criteria van de Agencia Tributaria, die wij op de datum van deze herziening nog niet hebben aangetroffen.

Wie raakt het — en wie niet?

• Verhuurder met toeristische vergunning (VUT/VT/HUT/ETV): boekingen van dagen of weken gaan per 1 december van 0% naar 10%, met of zonder hoteldiensten. Wie die diensten al levert, blijft op 10%.
• Korte verblijven zonder toeristische vergunning (bijvoorbeeld twee weken voor werk): het criterium is de duur, niet de vergunning, dus ook die vallen onder 10%.
• Hybride verhuurder (zomer toeristisch, winter temporada): gemengd regime — korte boekingen tegen 10%, contracten van meer dan 30 nachten vrijgesteld, met een pro-rataregeling voor de aftrekbare IVA.
• Temporada-verhuurder (contracten van maanden aan dezelfde huurder, zonder hoteldiensten): blijft vrijgesteld.
• LAU-verhuurder van een hoofdverblijf: geen wijziging, vrijgesteld.
• Wie de woning waarin hij zelf woont kort verhuurt, zonder hoteldiensten: blijft vrijgesteld dankzij de uitdrukkelijke uitzondering in het decreet.
• Kleine gemeenten: er is geen inwonersdrempel; de regel geldt daar evengoed.
• Canarische Eilanden, Ceuta en Melilla: buiten het territoriale bereik van de IVA. Op de Canarische Eilanden valt vivienda vacacional onder de IGIC (7%), die het decreet niet wijzigt.

Hoe reken je het uit? Een voorbeeld met cijfers

Uitgangspunt: een toeristisch appartement in Torrevieja van een niet-resident, zonder hoteldiensten en niet zijn hoofdverblijf. Een gezin boekt het van 10 tot 17 december 2026 (7 nachten) voor €840. Met een bekrachtigd decreet is dat verblijf belast met 10%.

Optie A — IVA bovenop de prijs: grondslag €840, IVA €84, totaal gefactureerd €924. Optie B — €840 handhaven als eindprijs inclusief IVA: grondslag €763,64, IVA €76,36. Die €76,36 is marge die de verhuurder misloopt als hij de belasting niet doorberekent.

Dezelfde woning, van januari tot maart 2027 aan één huurder verhuurd met een temporada-contract (meer dan 30 nachten, zonder hoteldiensten), draagt geen IVA. Een verblijf van 5 nachten dat op 29 november 2026 eindigt evenmin: dat valt volledig onder het huidige regime.

Welke administratieve verplichtingen brengt het mee?

De wijziging gaat niet alleen over de prijs. Een verhuurder die nu geen IVA rekent, moet zich via de censale aangifte (Modelo 036) voor de IVA aanmelden, per belast verblijf een factuur uitreiken met grondslag en IVA apart vermeld, de IVA-registers bijhouden en per kwartaal aangifte doen (Modelo 303), plus de jaarlijkse samenvatting (Modelo 390).

Voor niet-residenten komt de IVA naast de IRNR: het Modelo 210 blijft de huurinkomsten afrekenen (19% EU/EER met aftrekbare kosten, 24% voor anderen zonder) en het Modelo 303 de IVA. Het zijn parallelle sporen, want IVA wordt geheven waar de woning ligt, ongeacht waar de eigenaar woont. Eigenaren die buiten de EU gevestigd zijn, laten best met hun adviseur nagaan of ze een fiscaal vertegenwoordiger moeten aanstellen.

De keerzijde die zelden wordt genoemd: wie IVA rekent, mag ook de IVA op bedrijfskosten aftrekken — nutsvoorzieningen, renovaties, beheer, platformcommissies. Wie belaste korte verblijven combineert met vrijgestelde temporada, past de pro-rataregel toe en trekt maar een deel af.

Op middellange termijn maakt Richtlijn (EU) 2025/516 (ViDA) het plaatje compleet: vanaf juli 2028 (optioneel) en januari 2030 (verplicht) treden platforms op als "fictieve leverancier" en innen zij de IVA als de verhuurder geen geldig btw-nummer doorgeeft. De richtlijn staat lidstaten bovendien toe kortetermijnaccommodatie (≤30 nachten) als hotelsector te behandelen — precies de grens die het decreet hanteert.

En de nieuwe IBI-toeslag voor toeristische woningen?

Artikel 8 van Real Decreto-ley 29/2026 voegt een lid 4 ter toe aan art. 72 van de wet op de lokale belastingen (texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). Het gaat om woningen met toeristische bestemming, geïdentificeerd volgens de regels van elke autonome regio, in gemeenten die zijn aangewezen als gespannen woningmarkt (zona de mercado residencial tensionado) op grond van Ley 12/2023 over het recht op wonen.

De percentages zijn maxima en worden berekend over het netto IBI-bedrag (cuota líquida): tot 50% in het algemeen, tot 100% als de eigenaar twee of meer toeristische woningen heeft en tot 150% bij vier of meer. De toeslag ontstaat op 31 december en wordt jaarlijks aangeslagen.

Niets gaat automatisch: elke gemeente moet het in haar belastingverordening regelen. Omdat de maatregel geldt voor belastingtijdvakken die na de inwerkingtreding beginnen, is IBI 2027 het eerst mogelijke jaar. En net als de rest van het decreet hangt het af van de bekrachtiging.

Wat moet je tot december in de gaten houden?

• Bekrachtiging: keurt de Diputación Permanente het decreet goed, dan geldt 10% vanaf 1 december 2026; verwerpt ze het, dan vervalt het decreet en blijft de vrijstelling bestaan.
• Precedenten: Real Decreto-ley 26/2026, met dezelfde fiscale inhoud, haalde de bekrachtiging op 2 oktober 2026 niet, en Real Decreto-ley 8/2026 sneuvelde op 28 april in dezelfde stap. De uitkomst is dus niet zeker.
• Verkiezingen van 29 november: het nieuwe parlement en de nieuwe regering kunnen de maatregel later wijzigen of intrekken.
• Boekingen over 1 december heen en vooruitbetalingen: geen uitdrukkelijke overgangsregeling; let op toelichtingen of bindende antwoorden (consultas vinculantes) van de Agencia Tributaria.
• IBI 2027: belastingverordeningen van gemeenten die als gespannen zijn aangewezen.
• Canarische Eilanden: het decreet raakt de IGIC niet; een wijziging vergt een eigen Canarische regeling.
• Europa: de toepassing van ViDA op platforms tussen 2028 en 2030.