IVA auf Ferienvermietung in Spanien: die 10 % aus dem RDL 29/2026

Wie ist der Stand bei der IVA auf Ferienwohnungen am 16. Oktober 2026?

Der Weg dorthin war holprig. Am 29. Juni 2026 kündigte die Regierung an, die IVA auf Ferienwohnungen auf den Regelsatz von 21 % anzuheben. Der Text, den der Ministerrat schließlich am 29. September verabschiedete – das Real Decreto-ley 26/2026, veröffentlicht im BOE vom 30. September –, setzte stattdessen auf den ermäßigten Satz von 10 % und ergänzte einen kommunalen IBI-Zuschlag für touristische Unterkünfte.

Dieses Dekret hielt nur wenige Tage: Am 2. Oktober verweigerte der Congreso die Bestätigung, womit es aufgehoben war – zusammen mit dem Real Decreto-ley 27/2026 zur Mietstabilität. Am 5. Oktober wurden die Cortes aufgelöst und Parlamentswahlen für den 29. November 2026 angesetzt. Tags darauf beschloss die Regierung dieselben IVA- und IBI-Maßnahmen erneut als Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823, BOE vom 7. Oktober), in Kraft seit dem 8. Oktober.

Da beide Kammern aufgelöst sind, liegt die Bestätigung bei der Diputación Permanente (Ständiger Ausschuss) des Congreso, die binnen 30 Tagen nach der Ausfertigung entscheiden muss (Art. 86.2 der Verfassung) – praktisch Anfang November 2026. Bis zum 16. Oktober ist kein Bestätigungsbeschluss veröffentlicht.

Welche IVA gilt heute, bis zum 30. November 2026?

Die geltende Regel (Art. 20.Uno.23º Ley 37/1992) befreit die Vermietung von Wohnraum von der IVA, touristische Vermietung eingeschlossen, solange der Vermieter keine hotelüblichen Leistungen erbringt. Der Gast zahlt dann keine IVA, der Vermieter stellt keine in Rechnung und zieht keine ab.

Der ermäßigte Satz von 10 % (Art. 91.Uno.2.2º) greift nur, wenn tatsächlich hotelübliche Leistungen erbracht werden: ständige Rezeption oder Gästebetreuung, regelmäßige Reinigung und Wäschewechsel während des Aufenthalts oder Vergleichbares. Die Agencia Tributaria stellt ausdrücklich klar, dass Reinigung und Wäschewechsel bei An- und Abreise, die Reinigung von Gemeinschaftsflächen und technische Reparaturhilfe nicht dazu zählen.

Neben der IVA – und unabhängig davon – sind Mieteinkünfte stets steuerpflichtig: in der IRPF (Residenten) oder in der IRNR über das Modelo 210 (Nichtresidenten).

Was ändert sich am 1. Dezember 2026, wenn das Dekret bestätigt wird?

Artikel 7 des Real Decreto-ley 29/2026 fasst mit Wirkung zum 1. Dezember 2026 Buchstabe e´) von Art. 20.Uno.23º Ley 37/1992 neu – die Liste der von der Befreiung ausgenommenen Fälle. Ab diesem Datum ist die Vermietung möblierter Apartments oder Wohnungen nicht mehr befreit, wenn einer von zwei Umständen vorliegt: Der Vermieter verpflichtet sich zu hotelüblichen Zusatzleistungen (wie bisher), oder die Dauer zugunsten desselben Mieters übersteigt 30 Nächte nicht – es sei denn, es handelt sich um die Wohnung, in der der Vermieter seinen gewöhnlichen Wohnsitz hat.

Derselbe Artikel fasst Art. 91.Uno.2.2º neu, sodass diese Vermietungen ausdrücklich unter den ermäßigten Satz von 10 % fallen. Das ist der entscheidende Unterschied zur Ankündigung vom Juni und zum Gesetzentwurf 122/000196 von 2025: keine 21 % und keine Schwelle von 10.000 Einwohnern. Einziges Kriterium ist die Dauer pro Mieter – unabhängig von Gemeinde, Lizenz oder Status des Vermieters.

Eine Übergangsregel für bereits bezahlte Buchungen oder für Aufenthalte über den 1. Dezember hinweg enthält das Dekret nicht. Maßgeblich sind die allgemeinen Regeln zur Steuerentstehung (devengo) in Art. 75 LIVA – einschließlich Anzahlungen – und etwaige Hinweise der Agencia Tributaria, die wir zum Zeitpunkt dieser Prüfung nicht gefunden haben.

Wen betrifft es – und wen nicht?

• Vermieter mit Ferienlizenz (VUT/VT/HUT/ETV): Buchungen über Tage oder Wochen gehen am 1. Dezember von 0 % auf 10 %, mit oder ohne hotelübliche Leistungen. Wer solche Leistungen schon erbringt, bleibt bei 10 %.
• Kurzaufenthalte ohne Ferienlizenz (etwa zwei Wochen aus beruflichen Gründen): Kriterium ist die Dauer, nicht die Lizenz – auch hier würden 10 % fällig.
• Hybrid-Vermieter (Sommer touristisch, Winter temporada): Mischregime – kurze Buchungen zu 10 %, Verträge über 30 Nächte befreit, mit Pro-rata-Regel für die abziehbare Vorsteuer.
• Temporada-Vermieter (mehrmonatige Verträge mit demselben Mieter, ohne hotelübliche Leistungen): bleibt befreit.
• LAU-Vermieter einer Hauptwohnung: keine Änderung, befreit.
• Wer die selbst bewohnte Wohnung kurzzeitig vermietet, ohne hotelübliche Leistungen: bleibt dank der ausdrücklichen Ausnahme im Dekret befreit.
• Kleine Gemeinden: Es gibt keine Einwohnerschwelle; die Regel gilt dort ebenso.
• Kanarische Inseln, Ceuta und Melilla: außerhalb des räumlichen Geltungsbereichs der IVA. Auf den Kanaren unterliegt die vivienda vacacional weiter der IGIC (7 %), die das Dekret nicht ändert.

Wie wird gerechnet? Ein Beispiel mit Zahlen

Annahme: eine Ferienwohnung in Torrevieja im Besitz eines Nichtresidenten, ohne hotelübliche Leistungen und nicht dessen Hauptwohnung. Eine Familie bucht sie vom 10. bis 17. Dezember 2026 (7 Nächte) für 840 €. Bei bestätigtem Dekret unterliegt der Aufenthalt 10 % IVA.

Variante A – IVA auf den Preis aufschlagen: Bemessungsgrundlage 840 €, IVA 84 €, Rechnungsbetrag 924 €. Variante B – 840 € als Endpreis inklusive IVA beibehalten: Grundlage 763,64 €, IVA 76,36 €. Diese 76,36 € sind Marge, auf die der Vermieter verzichtet, wenn er die Steuer nicht weitergibt.

Dieselbe Wohnung, von Januar bis März 2027 an einen einzigen Mieter mit temporada-Vertrag vermietet (mehr als 30 Nächte, ohne hotelübliche Leistungen), trägt keine IVA. Ebenso wenig ein Aufenthalt von 5 Nächten, der am 29. November 2026 endet: Er wird vollständig unter der heutigen Regelung erbracht.

Welche Formalitäten kommen hinzu?

Es geht nicht nur um den Preis. Wer heute keine IVA berechnet, muss sich über die Zensuserklärung (Modelo 036) für die Steuer anmelden, für jeden steuerpflichtigen Aufenthalt eine Rechnung mit getrennt ausgewiesener Grundlage und Steuer ausstellen, die IVA-Bücher führen und vierteljährlich die Steuererklärung (Modelo 303) sowie die Jahreszusammenfassung (Modelo 390) abgeben.

Für Nichtresidenten kommt die IVA zur IRNR hinzu: Das Modelo 210 erfasst weiterhin die Mieteinkünfte (19 % EU/EWR mit abziehbaren Kosten, 24 % für andere ohne), das Modelo 303 die IVA. Es sind zwei parallele Wege, denn die IVA wird dort erhoben, wo die Immobilie liegt – unabhängig vom Wohnsitz des Eigentümers. Eigentümer mit Sitz außerhalb der EU sollten mit ihrer Beratung klären, ob sie einen steuerlichen Vertreter bestellen müssen.

Die selten erwähnte Kehrseite: Wer IVA berechnet, darf auch die Vorsteuer auf betriebliche Kosten abziehen – Nebenkosten, Renovierungen, Verwaltung, Plattformprovisionen. Wer steuerpflichtige Kurzaufenthalte mit befreiter temporada kombiniert, wendet die Pro-rata-Regel an und zieht nur einen Teil ab.

Mittelfristig vervollständigt die Richtlinie (EU) 2025/516 (ViDA) das Bild: Ab Juli 2028 (optional) und Januar 2030 (verpflichtend) treten Plattformen als „fiktive Leistungserbringer“ auf und erheben die IVA, wenn der Vermieter keine gültige USt-IdNr. angibt. Die Richtlinie erlaubt es den Mitgliedstaaten zudem, kurzfristige Unterkünfte (≤30 Nächte) wie das Hotelgewerbe zu behandeln – genau die Grenze, die das Dekret zieht.

Und der neue IBI-Zuschlag für touristische Unterkünfte?

Artikel 8 des Real Decreto-ley 29/2026 fügt Art. 72 des Gesetzes über die Kommunalfinanzen (texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) einen neuen Absatz 4 ter hinzu. Erfasst sind Wohnimmobilien mit touristischer Nutzung, identifiziert nach den Vorschriften der jeweiligen Region, in Gemeinden, die nach der Ley 12/2023 über das Recht auf Wohnen als angespannter Wohnungsmarkt (zona de mercado residencial tensionado) ausgewiesen sind.

Die Prozentsätze sind Höchstwerte und beziehen sich auf die festgesetzte IBI-Schuld (cuota líquida): bis zu 50 % allgemein, bis zu 100 %, wenn der Eigentümer zwei oder mehr touristisch genutzte Wohnimmobilien hält, und bis zu 150 % bei vier oder mehr. Der Zuschlag entsteht am 31. Dezember und wird jährlich festgesetzt.

Automatisch greift nichts: Jede Gemeinde muss ihn in ihrer Steuersatzung regeln. Da die Maßnahme für Steuerzeiträume gilt, die nach Inkrafttreten des Dekrets beginnen, ist die IBI 2027 frühestmöglich betroffen. Und wie der Rest des Dekrets hängt auch sie von der Bestätigung ab.

Was sollten Sie bis Dezember im Blick behalten?

• Bestätigung: Stimmt die Diputación Permanente zu, gelten ab 1. Dezember 2026 10 %; lehnt sie ab, tritt das Dekret außer Kraft und die Befreiung bleibt.
• Präzedenzfälle: Das Real Decreto-ley 26/2026 mit identischem steuerlichem Inhalt scheiterte am 2. Oktober 2026 an der Bestätigung, das Real Decreto-ley 8/2026 am 28. April an derselben Hürde. Der Ausgang ist offen.
• Wahl am 29. November: Das neue Parlament und die künftige Regierung können die Maßnahme später ändern oder aufheben.
• Aufenthalte über den 1. Dezember hinweg und Anzahlungen: keine ausdrückliche Übergangsregel; auf Hinweise oder verbindliche Auskünfte (consultas vinculantes) der Agencia Tributaria achten.
• IBI 2027: Steuersatzungen der als angespannt ausgewiesenen Gemeinden.
• Kanarische Inseln: Das Dekret berührt die IGIC nicht; eine Änderung erfordert eine eigene kanarische Regelung.
• Europa: die Anwendung von ViDA auf Plattformen zwischen 2028 und 2030.