IVA 21 % auf Ferienvermietung: Was wirklich stimmt (2026)

Was genau hat die Regierung angekündigt?

Am 29. Juni 2026 kündigte die Regierung nach dem Consejo de Ministros ein Wohnpaket in zwei Blöcken an: einerseits die Regulierung von temporada- und Zimmervermietung (schriftlicher Vertrag, dieselben Garantien wie bei der Hauptwohnung) samt einer außerordentlichen Vertragsverlängerung; andererseits Maßnahmen zur Mobilisierung bezahlbaren Wohnraums — darunter die Anhebung der IVA auf Ferienwohnungen auf den Regelsatz von 21 %.

Beim Verfahrensstand ist Präzision geboten: Es gibt keinen öffentlichen Dekretstext, kein Datum des Inkrafttretens und keine bestätigten Schwellenwerte. Alles, was vor der Verabschiedung im Consejo de Ministros und der Veröffentlichung im BOE erscheint — dieser Artikel eingeschlossen —, beschreibt ein politisches Vorhaben, keine steuerliche Pflicht.

Welche IVA zahlt touristische Vermietung heute? (der wahre Ausgangspunkt)

Die geltende Regel (art. 20.Uno.23º der Ley 37/1992) befreit die Wohnraumvermietung von der IVA — auch die touristische und tageweise Vermietung —, solange der Vermieter keine hoteltypischen Leistungen erbringt. In diesem Fall zahlt der Gast keine IVA, und der Gastgeber weist nichts aus und zieht nichts ab.

Der ermäßigte Satz von 10 % (art. 91.Uno.2.2º) greift ausschließlich, wenn tatsächlich Hotelleistungen erbracht werden: ständige Rezeption oder Gästebetreuung, regelmäßige Reinigung und Wäschewechsel während des Aufenthalts oder Vergleichbares. Die Agencia Tributaria stellt ausdrücklich klar, dass Reinigung und Wäschewechsel bei An- und Abreise, die Reinigung von Gemeinschaftsbereichen und technische Reparaturhilfe nicht dazuzählen.

Neben der IVA — und unabhängig davon — sind die Mieteinnahmen stets steuerpflichtig: in der IRPF (Residenten) oder in der IRNR über das Modelo 210 (Nichtresidenten).

Wie würden die 21 % funktionieren? Der wahrscheinlichste Mechanismus

Das Dekret hat keinen öffentlichen Text, doch die sozialistische Fraktion registrierte im Mai 2025 die Proposición de Ley 122/000196, deren Mechanismus die plausibelste Referenz ist: Art. 20.Uno.23º LIVA würde so geändert, dass die Befreiung Vermietungen nicht mehr erfasst, deren Dauer je Mieter 30 Nächte nicht überschreitet und die in Gemeinden mit 10.000 oder mehr Einwohnern liegen; zugleich würde derselbe Umsatz vom 10-%-Satz ausgenommen — übrig bliebe der Regelsatz von 21 %.

Drei Folgen dieser Formulierung, die kaum eine Schlagzeile erwähnt: Das Kriterium ist objektiv (Dauer und Gemeinde), nicht die Person des Vermieters — Private und Unternehmen wären gleichermaßen betroffen; möblierte Vermietung mit Hotelleistungen ginge ebenfalls von 10 auf 21 (Hotels und Hostales blieben bei 10); und das Inkrafttreten war auf den ersten Tag des folgenden Kalenderquartals angesetzt.

All das ist begründete Extrapolation: Das Dekret kann diesen Mechanismus kopieren, abmildern oder verschärfen. Bis zum BOE sind das Koordinaten, keine Regeln.

Wen würde es treffen — und wen nicht?

• STR-Gastgeber mit Tourismuslizenz (VUT/VT/HUT/ETV/VV): Buchungen über Tage oder Wochen müssten 21 % ausweisen, wenn die Immobilie in einer Gemeinde mit ≥10.000 Einwohnern liegt.
• Hybrid-Gastgeber (Sommer touristisch, Winter temporada): gemischtes Regime je Vertrag — Sommerbuchungen ≤30 Nächte zu 21 %; die Winter-temporada >30 Nächte bliebe befreit. Die steuerliche Grenze fiele mit der operativen zusammen.
• Temporada-Vermieter (Verträge über Monate): außerhalb des bekannten Mechanismus, solange der Aufenthalt desselben Mieters 30 Nächte überschreitet und keine Hotelleistungen erbracht werden.
• LAU-Vermieter einer Hauptwohnung: keine Änderung — die Befreiung des art. 20.Uno.23º wird nicht angetastet.
• Gemeinden unter 10.000 Einwohnern: Auch Kurzaufenthalte blieben befreit (nach dem Mechanismus der PPL).
• Kanarische Inseln: liegen außerhalb des IVA-Anwendungsgebiets; die vivienda vacacional zahlt dort bereits 7 % IGIC, und eine Änderung erforderte einen eigenen kanarischen Beschluss — nichts angekündigt.

Welche Pflichten brächte es in der Praxis?

Für einen heute befreiten Gastgeber wäre der Wechsel nicht nur eine Preis-, sondern vor allem eine Verwaltungsfrage: steuerliche IVA-Registrierung, eine Rechnung pro Aufenthalt mit ausgewiesenen 21 %, Registerbücher und eine Quartalserklärung (Modelo 303) plus Jahresübersicht (Modelo 390).

Für Nichtresidenten käme die IVA zur IRNR hinzu: Das Modelo 210 rechnete weiterhin die Erträge ab (19 % EU/EWR mit Kostenabzug, 24 % übrige Länder ohne), das Modelo 303 die IVA — zwei parallele Schienen, denn die IVA besteuert den Umsatz dort, wo die Immobilie liegt, unabhängig vom Wohnsitz des Eigentümers.

Die am seltensten zitierte Kehrseite: Wer IVA ausweist, darf sie auch abziehen. Renovierungen, Versorgungsleistungen, Plattformprovisionen oder Verwaltungsdienste erzeugten dann abziehbare Vorsteuer — eine echte Entlastung, die aber in preissensiblen Märkten selten 21 ausgewiesene Punkte ausgleicht.

Und mittelfristig liefert die Richtlinie (EU) 2025/516 das fehlende Stück: Ab Juli 2028 (optional) und Januar 2030 (verpflichtend) treten Plattformen wie Airbnb oder Booking als "fiktiver Leistungserbringer" auf und führen die IVA ab, wenn der Gastgeber keine gültige Umsatzsteuer-Identifikationsnummer angibt.

Kommt es durch? Der Präzedenzfall, den man kennen sollte

Die parlamentarische Arithmetik ist dieselbe, die das Verlängerungsdekret im April zu Fall brachte: PP, Vox und Junts stimmten dagegen, und jene Norm war nur 37 Tage in Kraft. Für dieses Dekret braucht die Regierung mindestens das Ja von Junts — das eigene Steueranreize fordert — oder dessen Enthaltung plus die Stimme von Podemos, das genau diese Anreize ablehnt. Das Verbraucherschutzministerium (Consumo) rechnet mit einer Bestätigung "vor Ende August".

Zwei nüchterne Überlegungen für einen kühlen Kopf: Erstens kann ein real decreto-ley, das wesentliche Elemente einer Steuer ändert, juristisch angefochten werden (Steuerberater weisen seit Monaten auf die Reibung mit art. 86 der Verfassung hin — der Grund, warum derselbe Mechanismus zuvor als ordentliches Gesetz behandelt wurde). Zweitens: Selbst wenn dieses konkrete Dekret scheitert, ist die Grundrichtung europäisch. Die ViDA-Richtlinie erlaubt den Mitgliedstaaten bereits, Kurzzeitvermietung wie den Hotelsektor zu behandeln, und die Plattformen werden zwischen 2028 und 2030 IVA einziehen. Die Frage ist weniger, ob Kurzaufenthalte irgendwann besteuert werden, sondern wann und mit welchem Kleingedruckten.