EU 2024/1028 alquiler corto plazo: guía 2026

¿Qué es el Reglamento (UE) 2024/1028?

El título completo es "Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo de 11 de abril de 2024, relativo a la recopilación y el intercambio de datos sobre los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y por el que se modifica el Reglamento (UE) 2018/1724" (CELEX 32024R1028). Es un reglamento — directamente aplicable en todos los Estados miembros, sin necesidad de transposición — aunque su materialización operativa exige actos de desarrollo nacionales.

El ámbito de aplicación abarca a todos los proveedores de plataformas en línea de alquiler turístico de corta duración que prestan servicios en la UE y a todos los anfitriones que ofrecen ese tipo de alojamiento. Quedan expresamente excluidos los establecimientos hoteleros, apartoteles, moteles, hostales, campings y áreas de autocaravanas — su régimen siempre fue distinto del alquiler particular y no formaba parte del problema regulatorio que el reglamento pretende resolver.

La definición operativa de "servicio de alquiler de alojamiento de corta duración" es la cesión retribuida, por períodos cortos, de una unidad habitacional amueblada a un huésped que no establece allí su residencia principal. La definición es deliberadamente funcional — busca capturar la realidad económica del fenómeno tipo Airbnb sin atarse a una calificación civil concreta del contrato.

¿Cuándo entra en vigor y qué fechas debe vigilar el anfitrión?

El reglamento sigue la cadencia clásica de la legislación europea: adopción por el Parlamento y el Consejo el 11 de abril de 2024, publicación en el Diario Oficial el 20 de mayo de 2024 (entrada en vigor) y aplicación plena dos años después, el 20 de mayo de 2026. Los dos años de plazo dieron tiempo a los Estados miembros para crear sus registros nacionales, conectar el SDEP a la Pasarela Digital Única (Reglamento 2018/1724) y a las plataformas para adaptar sus sistemas de verificación.

España aprovechó el plazo desarrollando el Real Decreto 1312/2024 de 23 de diciembre, en vigor desde el 2 de enero de 2025. Creó el Registro Único de Arrendamientos (RUA), del que forma parte el subregistro NRUA específico para alquileres turísticos de corta duración, y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (VUDA) como SDEP español. El NRUA pasó a ser obligatorio el 1 de julio de 2025 y la Orden VAU/1560/2025 aprobó a finales de 2025 los modelos informativos que los titulares y empresas explotadoras deben presentar.

¿Qué obligaciones impone el reglamento al anfitrión?

El artículo 4 del reglamento exige que cada Estado miembro disponga de un procedimiento de registro accesible, gratuito o con un coste razonable y proporcionado. El anfitrión debe registrarse antes de comercializar la vivienda en cualquier plataforma online — sin número de registro válido la plataforma no puede publicar el anuncio (artículo 7).

Los datos mínimos que el reglamento exige declarar al registrarse incluyen: dirección exacta de la unidad, referencia catastral en jurisdicciones que la utilicen, tipo de unidad (vivienda completa o por habitaciones), número máximo de huéspedes, indicador de si la vivienda es residencia habitual del anfitrión o segunda vivienda, e identificador del anfitrión (NIE o DNI en España). La regla de minimización de datos se aplica — solo lo necesario para los fines del reglamento.

La declaración informativa anual recoge una lista agregada y anonimizada de las estancias del año natural anterior. En España, la primera presentación correspondió a febrero de 2026 sobre el ejercicio 2025 conforme a la Orden VAU/1560/2025. La declaración no contiene datos personales de los huéspedes — esos van por el canal SES Hospedajes (guía SES) y no por el sistema 2024/1028.

• Solicitar el NRUA por cada unidad antes de publicarla en Airbnb, Booking, Vrbo u otra plataforma.
• Aportar dirección exacta, referencia catastral, tipo de unidad, capacidad y NIE/DNI del titular.
• Indicar si la vivienda es residencia habitual o segunda vivienda — dato clave para el cruce con normativa urbanística municipal.
• Presentar la declaración informativa anual (modelo VAU/1560/2025) en el plazo fijado por la VUDA.
• Mantener actualizado el NRUA cuando cambien capacidad, titularidad o modalidad de explotación.
• Verificar que el número se publica correctamente en cada listado: la verificación de plataforma falla si la cadena no coincide.

¿Qué obligaciones imponen los artículos 7-9 a las plataformas?

El reglamento configura a las plataformas como pieza clave del sistema. Antes de publicar una oferta deben verificar la existencia del número de registro nacional, idealmente a través de la API que cada SDEP debe exponer en tiempo real (artículo 7.1). Si la API no devuelve confirmación, el reglamento permite recurrir a la autodeclaración del anfitrión y a comprobaciones aleatorias posteriores (artículo 7.2) — el llamado "random sample check".

Los artículos 8 y 9 fijan el régimen de intercambio de datos. Las plataformas remiten al SDEP del Estado miembro donde se ubica la vivienda, con periodicidad mensual, datos como número total de noches reservadas, número de huéspedes por estancia (sin identificar a los huéspedes), tipo de unidad y dirección de la vivienda. Para plataformas pequeñas — definidas como aquellas con menos de 4.250 anuncios totales en la UE durante los 12 meses anteriores — la periodicidad pasa a ser trimestral. El formato es legible por máquina (XML/JSON estandarizado vía Single Digital Gateway 2018/1724).

Si una autoridad nacional comunica que un número no es válido, la plataforma debe retirar el anuncio sin demora ("expeditiously" en el texto inglés) — la práctica que ha terminado por consolidarse desde el verano de 2025 es la retirada en 48 horas tras requerimiento. El reglamento no impone preaviso al anfitrión: la responsabilidad de mantener el NRUA al día es del anfitrión, y la plataforma puede actuar directamente al recibir la notificación administrativa.

¿Qué es el Single Digital Entry Point y cómo lo implementa España?

El SDEP cumple tres funciones interconectadas. Primero, recibe los datos masivos que las plataformas remiten cada mes o trimestre. Segundo, expone una API en tiempo real para que las plataformas validen el número de registro antes de publicar la oferta. Tercero, distribuye los datos recibidos a las autoridades competentes en cada Estado miembro — y en España eso implica un reparto entre el nivel estatal (NRUA), las comunidades autónomas (registros turísticos como el RTA andaluz, el RTC catalán, el RGTC canario o el Registro turístico de la Comunitat Valenciana) y los ayuntamientos con competencias urbanísticas activas.

El SDEP es parte de la Pasarela Digital Única europea creada por el Reglamento (UE) 2018/1724. Esa pasarela ya prestaba servicios de identificación electrónica reconocidos entre Estados miembros (eIDAS), de modo que el SDEP puede reutilizar la infraestructura existente para autenticar tanto a anfitriones como a plataformas y a las autoridades destinatarias finales.

En España, la VUDA está accesible desde el portal del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (mivau.gob.es). La gestión registral es del Colegio de Registradores, que ya manejaba el Registro de la Propiedad y disponía de la base catastral cruzada con la información mercantil. Esa elección institucional explica por qué el NRUA exige aportar la referencia catastral exacta — el sistema realiza un cotejo automático con el Catastro antes de asignar el número.

¿Cómo se compara España con el resto de la UE en registros y sanciones?

La armonización europea se centra en el procedimiento de registro y en el intercambio de datos, no en las sanciones — el reglamento se limita a exigir que los Estados miembros establezcan sanciones "efectivas, proporcionadas y disuasorias" sin fijar bandas. Cada Estado conserva la potestad de regular el régimen sancionador. En España, el RD 1312/2024 no incorpora un régimen sancionador específico unificado para el NRUA — un vacío que la doctrina ha señalado y que probablemente exigirá norma complementaria.

En la práctica, la sanción operativa más temida en España es la retirada automática del anuncio de la plataforma (artículo 9 del reglamento UE), que deja inactiva la fuente de reservas hasta que se regularice el NRUA. A esto se suman las sanciones del régimen turístico autonómico — hasta 600.000 € en Andalucía y Valencia, hasta 400.000 € en Baleares, hasta 600.000 € en Cataluña — y las sanciones específicas del régimen de comunicación de huéspedes (Ley Orgánica 4/2015, SES Hospedajes) que pueden alcanzar 30.000 €.

Italia es el contraste útil. La Ley 191/2023 y los actos posteriores fijaron sanciones específicas para el CIN: entre 800 y 8.000 € por ofertar sin CIN, y hasta 5.000 € por no exhibirlo en el anuncio. Esa claridad sancionadora ha acelerado el cumplimiento. El régimen español probablemente convergerá hacia un esquema similar cuando se publique norma complementaria al RD 1312/2024.