Modelo 210: guía completa para propietarios no residentes

¿Qué es el Modelo 210?

Su base legal es el Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, texto refundido de la Ley IRNR. El modelo concreto fue aprobado por la Orden EHA/3316/2010, de 17 de diciembre, y se presenta exclusivamente por vía telemática a través de la sede electrónica de la Agencia Tributaria.

A diferencia del IRPF —que pagan los residentes fiscales en España— el IRNR es un impuesto especial para quienes no son residentes fiscales. La obligación nace del simple hecho de obtener rentas de inmuebles situados en España, con independencia de la nacionalidad o el lugar de residencia del propietario.

¿Quién está obligado a presentar el Modelo 210?

La condición de "no residente fiscal" se determina por las reglas del art. 9 de la Ley IRPF: residencia menor a 183 días al año en España, núcleo de intereses económicos fuera de España, y cónyuge + hijos menores no residentes. Cualquier holandés, alemán, británico o francés con una segunda residencia en España es, por defecto, no residente fiscal en España.

Una matización importante: la residencia se determina por persona, no por matrimonio. Es perfectamente posible que un cónyuge sea residente fiscal en España y el otro no — en ese caso cada uno declara según su propio estatus.

• Propietarios europeos con segunda residencia (Costa Blanca, Costa Brava, Costa del Sol, Mallorca y Baleares).
• Inversores particulares no residentes que arriendan a turistas o de temporada.
• Sociedades extranjeras titulares de inmuebles en España (con reglas adicionales propias).
• Herederos no residentes que han adquirido una vivienda en España.

UE vs. no-UE: la diferencia más importante

Esta asimetría es la piedra angular de la planificación fiscal IRNR. Un propietario alemán con €15.000 brutos anuales y €5.000 de gastos paga el 19% sobre €10.000 = €1.900. Un propietario británico con la misma situación paga el 24% sobre €15.000 = €3.600 — casi el doble.

El Brexit reclasificó al Reino Unido como tercer país para fines del IRNR. Los propietarios británicos que antes tributaban al 19% con deducciones pasaron, desde el 1 de enero de 2021, al régimen de no-UE: 24% sobre bruto, sin deducciones. Es uno de los efectos fiscales menos discutidos del Brexit en el ámbito inmobiliario español.

¿Qué gastos puedo deducir si soy residente UE?

La lista no es genérica. Cada gasto debe estar acreditado con factura nominativa, transferencia bancaria y proporcionalidad temporal. Si la vivienda se alquiló 60 días en el trimestre y se incurrió en una factura de comunidad anual, solo el 60/365 de esa factura es deducible.

Desde la Orden HAC/623/2026, además, el propio Modelo 210 exige desglosar los gastos deducibles por cada inmueble: si declaras varias viviendas, cada una lleva su propia relación de gastos.

• Intereses del préstamo hipotecario sobre la vivienda (no la amortización del principal).
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — del año en curso.
• Tasa de basuras municipal.
• Cuotas de comunidad de propietarios (incluyendo derramas extraordinarias).
• Gastos de reparación y conservación — pintura, fontanería, sustitución de electrodomésticos averiados. NO mejoras (instalación de aire acondicionado nuevo, reforma integral).
• Suministros (luz, agua, gas, internet) en proporción a los días alquilados.
• Seguros de hogar y de impago de alquiler.
• Honorarios de gestor o agencia de alquiler.
• Comisiones de plataforma (Airbnb, Booking).
• Amortización: 3% anual sobre el mayor de (a) coste de construcción o (b) valor catastral excluido suelo.

¿Cuándo se presenta el Modelo 210?

La Orden HFP/1338/2023, de 13 de diciembre, modificó la Orden EHA/3316/2010 y suprimió la agrupación trimestral del Modelo 210 para los rendimientos del arrendamiento devengados a partir del 1 de enero de 2024. Desde entonces, el contribuyente que arrienda un inmueble dispone de dos modalidades: agrupar anualmente todas las rentas del año natural en una única autoliquidación presentada entre el 1 y el 20 de enero del año siguiente (plazo vigente hasta las rentas del ejercicio 2025), o presentar una autoliquidación independiente por cada devengo concreto (cada cobro de renta). En la práctica, la agrupación anual es la modalidad que la totalidad de los gestores aplica.

La Orden HAC/623/2026, de 17 de junio (BOE de 23 de junio de 2026), vuelve a modificar los modelos 210, 211 y 213 con tres cambios clave: (a) los gastos deducibles deben desglosarse por cada inmueble en la propia autoliquidación, (b) el plazo de presentación de las autoliquidaciones de rentas de alquiler con resultado a ingresar se traslada al 1-20 de abril del año siguiente —aplicable ya a las rentas devengadas en 2026, cuya declaración se presenta por tanto en abril de 2027— y (c) los nuevos formularios se utilizan desde el 1 de enero de 2027. Con domiciliación bancaria el plazo cierra unos días antes (bajo la Orden HFP/1338/2023 era el día 15).

Requisitos para agrupar anualmente: que las rentas procedan del mismo contribuyente, del mismo pagador, se aplique el mismo tipo de gravamen y deriven del mismo inmueble. Si tienes inquilinos distintos o varias viviendas, presentas una autoliquidación agrupada por cada combinación inmueble + pagador.

¿Cómo se presenta en la práctica?

El proceso es enteramente digital. La AEAT no acepta presentaciones en papel desde 2018. Para extranjeros que no quieren —o no pueden— obtener un certificado digital, la vía estándar es contratar a un gestor español: le otorgas apoderamiento para Modelo 210 mediante el Modelo 030 y él presenta en tu nombre.

Si tienes NIE, puedes solicitar Cl@ve PIN online en cinco minutos: se asocia a tu teléfono móvil registrado en la AEAT y permite presentar declaraciones sin certificado. Es la opción más práctica para propietarios que no quieren depender de un gestor para cada trimestre.

¿Qué pasa si presento fuera de plazo?

En la práctica, presentar voluntariamente con un día de retraso supone un recargo del 1% sobre la cuota — algo realmente menor. El error grave es ignorar la obligación: cuando Hacienda detecta la omisión (cruces con SES.Hospedajes, registros catastrales, datos de Airbnb/Booking comunicados al amparo del RD 933) las sanciones pasan a tramo punitivo.