IVA sur la location touristique en Espagne : les 10 % du RDL 29/2026

Où en est l’IVA sur les locations touristiques au 16 octobre 2026 ?

Le parcours a été chaotique. Le 29 juin 2026, le gouvernement a annoncé qu’il porterait l’IVA des logements touristiques au taux normal de 21 %. Le texte finalement adopté en Conseil des ministres le 29 septembre — le Real Decreto-ley 26/2026, publié au BOE du 30 septembre — a retenu à la place le taux réduit de 10 % et ajouté une majoration municipale de l’IBI pour les hébergements touristiques.

Ce décret n’a vécu que quelques jours : le 2 octobre, le Congreso a refusé de le valider et il a été abrogé, de même que le Real Decreto-ley 27/2026 sur la stabilité des loyers. Le 5 octobre, les Cortes ont été dissoutes et des élections générales convoquées pour le 29 novembre 2026. Le lendemain, le gouvernement a réadopté les mêmes mesures d’IVA et d’IBI dans le Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823, BOE du 7 octobre), en vigueur depuis le 8 octobre.

Les chambres étant dissoutes, la validation revient à la Diputación Permanente (commission permanente) du Congreso, qui doit se prononcer dans les 30 jours suivant la promulgation (art. 86.2 de la Constitution) — en pratique, début novembre 2026. Au 16 octobre, aucun accord de validation n’a été publié.

Quelle IVA s’applique aujourd’hui, jusqu’au 30 novembre 2026 ?

La règle en vigueur (art. 20.Uno.23º de la Ley 37/1992) exonère d’IVA la location de logements, location touristique comprise, tant que le bailleur ne fournit pas de services propres à l’industrie hôtelière. Le voyageur ne paie alors pas d’IVA, et l’hôte n’en facture ni n’en déduit.

Le taux réduit de 10 % (art. 91.Uno.2.2º) ne joue que si des services hôteliers sont effectivement fournis : réception ou accueil permanent, ménage et changement de linge périodiques pendant le séjour, ou services analogues. L’Agencia Tributaria précise expressément que le ménage et le changement de linge à l’arrivée et au départ, le nettoyage des parties communes et l’assistance technique pour les réparations n’en font pas partie.

À côté de l’IVA — et indépendamment d’elle — les revenus locatifs sont toujours imposés : à l’IRPF pour les résidents, ou à l’IRNR via le Modelo 210 pour les non-résidents.

Qu’est-ce qui change le 1er décembre 2026 si le décret est validé ?

L’article 7 du Real Decreto-ley 29/2026 réécrit, avec effet au 1er décembre 2026, la lettre e´) de l’art. 20.Uno.23º de la Ley 37/1992, qui énumère les cas exclus de l’exonération. À compter de cette date, la location d’appartements ou de logements meublés n’est plus exonérée dès que l’une de deux conditions est remplie : le bailleur s’engage à fournir des services complémentaires propres à l’hôtellerie (comme auparavant), ou la durée au profit d’un même locataire ne dépasse pas 30 nuits — sauf s’il s’agit du logement où le bailleur a sa résidence habituelle.

Le même article réécrit l’art. 91.Uno.2.2º afin de soumettre expressément ces locations au taux réduit de 10 %. C’est la différence essentielle avec l’annonce de juin et avec la proposition de loi 122/000196 de 2025 : ni 21 %, ni seuil de 10 000 habitants. Le seul critère est la durée par locataire, quels que soient la commune, la licence ou le statut du bailleur.

Le décret ne prévoit aucun régime transitoire pour les réservations déjà encaissées ni pour les séjours à cheval sur le 1er décembre. Leur traitement relèvera des règles générales d’exigibilité (devengo) de l’art. 75 LIVA — y compris pour les acomptes — et d’éventuelles précisions de l’Agencia Tributaria, que nous n’avions pas trouvées à la date de cette révision.

Qui est concerné — et qui ne l’est pas ?

• Hôte titulaire d’une licence touristique (VUT/VT/HUT/ETV) : ses réservations à la nuitée ou à la semaine passent de 0 % à 10 % au 1er décembre, avec ou sans services hôteliers. S’il en fournit déjà, il reste à 10 %.
• Séjours courts sans licence touristique (par exemple deux semaines pour raisons professionnelles) : le critère est la durée, pas la licence ; ils seraient eux aussi taxés à 10 %.
• Hôte hybride (été touristique, hiver en temporada) : régime mixte — réservations courtes à 10 %, contrats de plus de 30 nuits exonérés, avec règle du prorata pour l’IVA déductible.
• Bailleur en temporada (contrats de plusieurs mois avec le même locataire, sans services hôteliers) : reste exonéré.
• Bailleur LAU d’une résidence principale : aucun changement, exonéré.
• Qui loue pour de courts séjours le logement où il réside habituellement, sans services hôteliers : reste exonéré grâce à l’exception expresse du décret.
• Petites communes : aucun seuil de population ; la règle s’y applique aussi.
• Canaries, Ceuta et Melilla : hors du champ territorial de l’IVA. Aux Canaries, la vivienda vacacional reste soumise à l’IGIC (7 %), que le décret ne modifie pas.

Comment se fait le calcul ? Un exemple chiffré

Hypothèse : un appartement touristique à Torrevieja appartenant à un non-résident, sans services hôteliers et qui n’est pas sa résidence principale. Une famille le réserve du 10 au 17 décembre 2026 (7 nuits) pour 840 €. Une fois le décret validé, le séjour est taxé à 10 %.

Option A — ajouter l’IVA au prix : base imposable 840 €, IVA 84 €, total facturé 924 €. Option B — maintenir 840 € comme prix final TTC : base 763,64 €, IVA 76,36 €. Ces 76,36 € représentent la marge à laquelle l’hôte renonce s’il ne répercute pas l’impôt.

Le même logement loué de janvier à mars 2027 à un seul locataire sous contrat de temporada (plus de 30 nuits, sans services hôteliers) ne supporte pas d’IVA. Pas davantage un séjour de 5 nuits se terminant le 29 novembre 2026 : il est entièrement fourni sous le régime actuel.

Quelles obligations formelles cela implique-t-il ?

Le changement ne porte pas que sur le prix. Un hôte qui ne facture pas d’IVA aujourd’hui devra déclarer son assujettissement par déclaration censale (Modelo 036), émettre une facture pour chaque séjour taxé avec base et IVA ventilées, tenir les registres d’IVA et déposer la déclaration trimestrielle (Modelo 303) ainsi que le récapitulatif annuel (Modelo 390).

Pour les non-résidents, l’IVA s’ajoute à l’IRNR : le Modelo 210 continue de régler l’impôt sur le revenu locatif (19 % UE/EEE avec charges déductibles, 24 % pour les autres sans), et le Modelo 303 règle l’IVA. Ce sont deux voies parallèles, car l’IVA frappe l’opération là où se trouve le bien, quelle que soit la résidence du propriétaire. Les propriétaires établis hors de l’UE doivent vérifier avec leur conseil s’ils doivent désigner un représentant fiscal.

La contrepartie rarement citée : qui facture l’IVA peut aussi déduire celle payée sur les dépenses de l’activité — charges, travaux, gestion, commissions des plateformes. Qui combine séjours courts taxés et temporada exonérée appliquera la règle du prorata et n’en déduira qu’une partie.

À moyen terme, la directive (UE) 2025/516 (ViDA) complète le tableau : à partir de juillet 2028 (facultatif) et de janvier 2030 (obligatoire), les plateformes agiront comme « fournisseur présumé » et collecteront l’IVA lorsque l’hôte ne communique pas de numéro de TVA valide. La directive permet aussi aux États membres de traiter l’hébergement de courte durée (≤30 nuits) comme le secteur hôtelier — la frontière même retenue par le décret.

Et la nouvelle majoration de l’IBI pour les hébergements touristiques ?

L’article 8 du Real Decreto-ley 29/2026 ajoute un alinéa 4 ter à l’art. 72 du texte refondu de la loi sur les finances locales (texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). Sont visés les biens à usage résidentiel affectés à l’hébergement touristique, identifiés selon la réglementation de chaque communauté autonome, situés dans des communes déclarées zone de marché résidentiel tendu (zona de mercado residencial tensionado) au titre de la Ley 12/2023 sur le droit au logement.

Les pourcentages sont des plafonds, appliqués à la cotisation nette d’IBI (cuota líquida) : jusqu’à 50 % en général, jusqu’à 100 % si le propriétaire détient deux biens résidentiels touristiques ou plus, et jusqu’à 150 % à partir de quatre. La majoration est exigible au 31 décembre et liquidée chaque année.

Rien n’est automatique : chaque commune doit la prévoir dans son ordonnance fiscale. La mesure visant les périodes d’imposition commençant après l’entrée en vigueur du décret, la première année possible est l’IBI 2027. Et, comme le reste du décret, elle dépend de la validation.

Que surveiller d’ici décembre ?

• Validation : si la Diputación Permanente l’approuve, les 10 % s’appliquent dès le 1er décembre 2026 ; si elle la rejette, le décret devient caduc et l’exonération se maintient.
• Précédents : le Real Decreto-ley 26/2026, au contenu fiscal identique, n’a pas passé la validation le 2 octobre 2026, et le Real Decreto-ley 8/2026 a échoué à la même étape le 28 avril. L’issue n’est pas acquise.
• Élections du 29 novembre : le nouveau Parlement et le futur gouvernement pourront ensuite modifier ou abroger la mesure.
• Séjours à cheval sur le 1er décembre et acomptes : pas de régime transitoire exprès ; guettez notes ou rescrits (consultas vinculantes) de l’Agencia Tributaria.
• IBI 2027 : ordonnances fiscales des communes déclarées en zone tendue.
• Canaries : le décret ne touche pas l’IGIC ; tout changement exigerait une norme canarienne propre.
• Europe : la mise en œuvre de ViDA pour les plateformes entre 2028 et 2030.