IVA à 21 % sur la location touristique : ce qui est vrai (2026)

Qu’a exactement annoncé le gouvernement ?

Le 29 juin 2026, à l’issue du Consejo de Ministros, le gouvernement a annoncé un paquet logement en deux blocs : d’un côté, l’encadrement de la location de temporada et de chambres (contrat écrit, mêmes garanties que la résidence principale) avec une prorogation extraordinaire des contrats ; de l’autre, des mesures de mobilisation de logements abordables — dont le relèvement de l’IVA des logements touristiques au taux général de 21 %.

Soyons précis sur l’état de la procédure : il n’existe ni texte public du décret, ni date d’entrée en vigueur, ni seuils confirmés. Tout ce qui paraît avant l’approbation en Consejo de Ministros et la publication au BOE — cet article compris — décrit un projet politique, pas une obligation fiscale.

Quelle IVA paie aujourd’hui la location touristique ? (le vrai point de départ)

La règle en vigueur (art. 20.Uno.23º de la Ley 37/1992) exonère d’IVA la location de logement — y compris touristique et à la nuitée — dès lors que le bailleur ne fournit pas de services propres à l’industrie hôtelière. Dans ce cas, le voyageur ne paie pas d’IVA et l’hôte ne facture ni ne déduit rien.

Le taux réduit de 10 % (art. 91.Uno.2.2º) n’entre en jeu que lorsque des services hôteliers sont bel et bien fournis : réception ou assistance permanente, ménage et changement du linge périodiques pendant le séjour, ou services analogues. L’Agencia Tributaria précise expressément que ne comptent pas le ménage et le changement de linge à l’arrivée et au départ, le nettoyage des parties communes ou l’assistance technique pour réparations.

À côté de l’IVA — et indépendamment d’elle — les revenus locatifs sont toujours imposés : à l’IRPF (résidents) ou à l’IRNR via le Modelo 210 (non-résidents).

Comment fonctionneraient les 21 % ? Le mécanisme le plus probable

Le décret n’a pas de texte public, mais le groupe socialiste a déposé en mai 2025 la Proposición de Ley 122/000196, dont le mécanisme est la référence la plus plausible : l’art. 20.Uno.23º LIVA serait modifié pour que l’exonération ne couvre plus les locations dont la durée pour un même locataire n’excède pas 30 nuits, situées dans des communes de 10 000 habitants ou plus ; et cette même opération serait exclue du taux de 10 %, ce qui la ferait tomber dans le taux général de 21 %.

Trois conséquences de cette rédaction que presque aucun titre ne relève : le critère est objectif (durée et commune), pas le statut du bailleur — particuliers et sociétés seraient touchés à l’identique ; la location meublée avec services hôteliers passerait aussi de 10 à 21 (hôtels et hostales resteraient à 10) ; et l’entrée en vigueur était fixée au premier jour du trimestre civil suivant.

Tout cela relève de l’extrapolation raisonnée : le décret peut copier ce mécanisme, l’adoucir ou le durcir. Jusqu’au BOE, ce sont des repères, pas des règles.

Qui serait concerné — et qui non ?

• Hôte STR avec licence touristique (VUT/VT/HUT/ETV/VV) : ses réservations de quelques jours ou semaines devraient facturer 21 % si le bien se trouve dans une commune de ≥10 000 habitants.
• Hôte hybride (été touristique, hiver en temporada) : régime mixte selon le contrat — réservations d’été ≤30 nuits à 21 % ; la temporada d’hiver >30 nuits resterait exonérée. La frontière fiscale coïnciderait avec l’opérationnelle.
• Bailleur de temporada (contrats de plusieurs mois) : hors du champ du mécanisme connu, tant que le séjour dépasse 30 nuits avec le même locataire et sans services hôteliers.
• Bailleur LAU de résidence principale : aucun changement — l’exonération de l’art. 20.Uno.23º n’est pas touchée.
• Communes de moins de 10 000 habitants : l’exonération se maintiendrait aussi pour les séjours courts (selon le mécanisme de la PPL).
• Canaries : hors du territoire d’application de l’IVA ; la vivienda vacacional y paie déjà 7 % d’IGIC et un changement exigerait une décision canarienne propre — rien d’annoncé.

Quelles obligations en pratique ?

Pour un hôte aujourd’hui exonéré, le changement ne serait pas seulement tarifaire mais administratif : immatriculation à l’IVA, facture pour chaque séjour avec 21 % facturés, livres-registres et autoliquidation trimestrielle (Modelo 303) plus récapitulatif annuel (Modelo 390).

Pour les non-résidents, l’IVA s’ajouterait à l’IRNR : le Modelo 210 continuerait de liquider le revenu (19 % UE/EEE avec charges déductibles, 24 % ailleurs sans), et le Modelo 303 liquiderait l’IVA — deux voies parallèles, car l’IVA taxe l’opération là où se trouve le bien, quelle que soit la résidence du propriétaire.

La contrepartie la moins citée : qui facture l’IVA la déduit aussi. Travaux, fournitures, commissions de plateforme ou services de gestion généreraient une IVA supportée déductible — un soulagement réel, même s’il compense rarement 21 points facturés sur des marchés sensibles au prix.

Et à moyen terme, la directive (UE) 2025/516 ajoute la pièce manquante : à partir de juillet 2028 (optionnel) puis de janvier 2030 (obligatoire), les plateformes comme Airbnb ou Booking agiront en « fournisseur présumé » et collecteront l’IVA lorsque l’hôte ne communique pas de numéro de TVA valide.

Sera-t-il adopté ? Le précédent à garder en tête

L’arithmétique parlementaire est la même qui a fait tomber le décret de prorogation en avril : PP, Vox et Junts ont voté contre, et cette norme n’est restée en vigueur que 37 jours. Pour ce décret, le gouvernement a besoin au minimum du oui de Junts — qui exige ses propres incitations fiscales — ou de son abstention plus le vote de Podemos, qui rejette précisément ces incitations. Le ministère de la Consommation table sur une validation « avant fin août ».

Deux lectures utiles pour décider à tête froide : d’abord, un real decreto-ley qui modifie des éléments essentiels d’un impôt peut finir attaqué en justice (les fiscalistes pointent depuis des mois la friction avec l’art. 86 de la Constitution — la raison pour laquelle ce même mécanisme passait auparavant par une loi ordinaire). Ensuite, même si ce décret précis tombait, la direction de fond est européenne : la directive ViDA permet déjà de traiter la location de courte durée comme le secteur hôtelier, et les plateformes collecteront l’IVA entre 2028 et 2030. La question n’est pas tant de savoir si les courts séjours finiront par être taxés, mais quand et avec quelles petites lignes.