IVA no arrendamento turístico em Espanha: os 10% do RDL 29/2026

Em que ponto está o IVA do arrendamento turístico a 16 de outubro de 2026?

O percurso foi acidentado. A 29 de junho de 2026, o governo anunciou que levaria o IVA dos alojamentos turísticos à taxa normal de 21%. O texto que o Conselho de Ministros acabou por aprovar a 29 de setembro — o Real Decreto-ley 26/2026, publicado no BOE de 30 de setembro — optou antes pela taxa reduzida de 10% e acrescentou um agravamento municipal do IBI para os alojamentos turísticos.

Esse decreto durou apenas alguns dias: a 2 de outubro, o Congreso recusou convalidá-lo e ficou revogado, juntamente com o Real Decreto-ley 27/2026 sobre a estabilidade dos arrendamentos. A 5 de outubro, as Cortes foram dissolvidas e convocaram-se eleições gerais para 29 de novembro de 2026. No dia seguinte, o governo voltou a aprovar as mesmas medidas de IVA e IBI no Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823, BOE de 7 de outubro), em vigor desde 8 de outubro.

Com as câmaras dissolvidas, a convalidação cabe à Diputación Permanente (comissão permanente) do Congreso, que tem de se pronunciar nos 30 dias seguintes à promulgação (art. 86.2 da Constituição) — na prática, no início de novembro de 2026. A 16 de outubro não foi publicado nenhum acordo de convalidação.

Que IVA se aplica hoje, até 30 de novembro de 2026?

A regra em vigor (art. 20.Uno.23º da Ley 37/1992) isenta de IVA o arrendamento de habitações, incluindo o turístico, desde que o senhorio não preste serviços próprios da indústria hoteleira. Nesse caso, o hóspede não paga IVA e o anfitrião não o liquida nem o deduz.

A taxa reduzida de 10% (art. 91.Uno.2.2º) só se aplica quando há efetivamente serviços hoteleiros: receção ou atendimento permanente, limpeza e mudança de roupa periódicas durante a estadia, ou equivalentes. A Agencia Tributaria esclarece expressamente que não contam a limpeza e a mudança de roupa à entrada e à saída, a limpeza de zonas comuns nem a assistência técnica para reparações.

A par do IVA — e independentemente dele — os rendimentos prediais são sempre tributados: no IRPF (residentes) ou no IRNR através do Modelo 210 (não residentes).

O que muda a 1 de dezembro de 2026 se o decreto for convalidado?

O artigo 7 do Real Decreto-ley 29/2026 reescreve, com efeitos a partir de 1 de dezembro de 2026, a alínea e´) do art. 20.Uno.23º da Ley 37/1992, que enumera os casos excluídos da isenção. A partir dessa data, deixam de estar isentos os arrendamentos de apartamentos ou habitações mobilados em que se verifique qualquer de duas circunstâncias: o senhorio obriga-se a prestar serviços complementares próprios da hotelaria (como até agora), ou a duração a favor de um mesmo arrendatário não excede 30 noites — salvo se se tratar da habitação onde o senhorio tem a sua residência habitual.

O mesmo artigo reescreve o art. 91.Uno.2.2º para incluir expressamente esses arrendamentos na taxa reduzida de 10%. É a diferença essencial face ao anúncio de junho e à proposta de lei 122/000196 de 2025: não há 21% nem limiar de 10.000 habitantes. O único critério é a duração por arrendatário, seja qual for o município, a licença ou a condição do senhorio.

O decreto não prevê regime transitório para reservas já cobradas nem para estadias que atravessem o 1 de dezembro. O seu tratamento dependerá das regras gerais de exigibilidade (devengo) do art. 75 LIVA — incluindo as dos pagamentos antecipados — e de eventuais critérios da Agencia Tributaria, que à data desta revisão não encontrámos.

Quem é afetado — e quem não é?

• Anfitrião com licença turística (VUT/VT/HUT/ETV): as reservas de dias ou semanas passam de 0% para 10% a 1 de dezembro, com ou sem serviços hoteleiros. Quem já os presta mantém os 10%.
• Estadias curtas sem licença turística (por exemplo, duas semanas por motivos de trabalho): o critério é a duração, não a licença; também seriam tributadas a 10%.
• Anfitrião híbrido (verão turístico, inverno em temporada): regime misto — reservas curtas a 10%, contratos acima de 30 noites isentos, com a regra do pro rata para o IVA dedutível.
• Senhorio de temporada (contratos de vários meses com o mesmo arrendatário, sem serviços hoteleiros): continua isento.
• Senhorio LAU de habitação permanente: sem alterações, isento.
• Quem arrenda por estadias curtas a casa onde reside habitualmente, sem serviços hoteleiros: continua isento graças à exceção expressa do decreto.
• Municípios pequenos: não há limiar populacional; a regra aplica-se igualmente.
• Canárias, Ceuta e Melilla: fora do âmbito territorial do IVA. Nas Canárias, a vivienda vacacional continua sujeita ao IGIC (7%), que o decreto não altera.

Como se calcula? Um exemplo com números

Cenário: um apartamento turístico em Torrevieja, propriedade de um não residente, sem serviços hoteleiros e que não é a sua habitação permanente. Uma família reserva-o de 10 a 17 de dezembro de 2026 (7 noites) por 840 €. Com o decreto convalidado, a estadia é tributada a 10%.

Opção A — acrescentar o IVA ao preço: base tributável 840 €, IVA 84 €, total faturado 924 €. Opção B — manter 840 € como preço final com IVA incluído: base 763,64 €, IVA 76,36 €. Esses 76,36 € são margem de que o anfitrião abdica se não repercutir o imposto.

A mesma habitação arrendada de janeiro a março de 2027 a um único arrendatário com contrato de temporada (mais de 30 noites, sem serviços hoteleiros) não tem IVA. Nem uma estadia de 5 noites que termine a 29 de novembro de 2026: é prestada integralmente ao abrigo do regime atual.

Que obrigações formais implica?

A mudança não é só de preço. Um anfitrião que hoje não liquida IVA terá de comunicar o início da sujeição através da declaração censal (Modelo 036), emitir fatura por cada estadia tributada com base e imposto discriminados, manter os livros de registo de IVA e entregar a autoliquidação trimestral (Modelo 303) e o resumo anual (Modelo 390).

Para os não residentes, o IVA soma-se ao IRNR: o Modelo 210 continua a liquidar o rendimento (19% UE/EEE com despesas dedutíveis, 24% para os restantes sem elas) e o Modelo 303 liquida o IVA. São vias paralelas, porque o IVA incide sobre a operação onde está o imóvel, independentemente da residência do proprietário. Os proprietários estabelecidos fora da UE devem confirmar com o seu consultor se precisam de nomear um representante fiscal.

A contrapartida pouco referida: quem liquida IVA também pode deduzir o suportado nas despesas afetas à atividade — fornecimentos, obras, gestão, comissões das plataformas. Quem combine estadias curtas tributadas com temporada isenta aplicará a regra do pro rata e só deduzirá uma parte.

A médio prazo, a Diretiva (UE) 2025/516 (ViDA) completa o quadro: a partir de julho de 2028 (facultativo) e de janeiro de 2030 (obrigatório), as plataformas atuarão como «fornecedor presumido» e cobrarão o IVA quando o anfitrião não comunicar um número de IVA válido. A diretiva permite ainda aos Estados-Membros tratar o alojamento de curta duração (≤30 noites) como o setor hoteleiro — precisamente a fronteira adotada pelo decreto.

E o novo agravamento do IBI para alojamentos turísticos?

O artigo 8 do Real Decreto-ley 29/2026 acrescenta um n.º 4 ter ao art. 72 do texto refundido da lei das finanças locais (texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). Abrange os imóveis de uso residencial afetos a alojamento turístico, identificados segundo a regulamentação de cada comunidade autónoma, situados em municípios declarados zona de mercado residencial sob pressão (zona de mercado residencial tensionado) nos termos da Ley 12/2023, sobre o direito à habitação.

As percentagens são máximos e incidem sobre a coleta líquida do IBI (cuota líquida): até 50% em geral, até 100% se o titular tiver dois ou mais imóveis residenciais de uso turístico e até 150% com quatro ou mais. O agravamento vence a 31 de dezembro e é liquidado anualmente.

Nada se aplica automaticamente: cada município tem de o prever no seu regulamento fiscal. Como a medida produz efeitos nos períodos de tributação iniciados após a entrada em vigor do decreto, o primeiro ano possível é o IBI de 2027. E, tal como o resto do decreto, depende da convalidação.

O que acompanhar até dezembro?

• Convalidação: se a Diputación Permanente a aprovar, os 10% aplicam-se a partir de 1 de dezembro de 2026; se a rejeitar, o decreto caduca e a isenção mantém-se.
• Precedentes: o Real Decreto-ley 26/2026, com o mesmo conteúdo fiscal, não passou a convalidação a 2 de outubro de 2026, e o Real Decreto-ley 8/2026 caiu no mesmo passo a 28 de abril. O desfecho não está garantido.
• Eleições de 29 de novembro: o novo Parlamento e o governo que daí resultar poderão mais tarde alterar ou revogar a medida.
• Estadias que atravessam o 1 de dezembro e pagamentos antecipados: sem regime transitório expresso; atenção a notas ou respostas vinculativas (consultas vinculantes) da Agencia Tributaria.
• IBI 2027: regulamentos fiscais dos municípios declarados sob pressão.
• Canárias: o decreto não mexe no IGIC; qualquer alteração exigiria norma canária própria.
• Europa: a aplicação da ViDA às plataformas entre 2028 e 2030.