IVA de 21% no arrendamento turístico: o que é verdade (2026)

O que anunciou exatamente o governo?

A 29 de junho de 2026, após o Consejo de Ministros, o governo anunciou um pacote de habitação em dois blocos: por um lado, a regulação do arrendamento de temporada e de quartos (contrato escrito, as mesmas garantias da habitação permanente) juntamente com uma prorrogação extraordinária de contratos; por outro, medidas de mobilização de habitação acessível — entre elas, elevar o IVA dos alojamentos turísticos para a taxa geral de 21%.

Convém ser preciso quanto ao estado do processo: não existe texto público do decreto, nem data de entrada em vigor, nem limiares confirmados. Tudo o que for publicado antes da aprovação em Consejo de Ministros e da publicação no BOE — incluindo este artigo — descreve um projeto político, não uma obrigação fiscal.

Que IVA paga hoje o arrendamento turístico? (o verdadeiro ponto de partida)

A regra em vigor (art. 20.Uno.23º da Ley 37/1992) isenta de IVA o arrendamento de habitação — incluindo o turístico e à noite — desde que o senhorio não preste serviços próprios da indústria hoteleira. Nesse caso, o hóspede não paga IVA e o anfitrião não o cobra nem o deduz.

A taxa reduzida de 10% (art. 91.Uno.2.2º) só entra em jogo quando os serviços hoteleiros são efetivamente prestados: receção e atendimento permanentes, limpeza e mudança de roupa periódicas durante a estadia, ou análogos. A Agencia Tributaria esclarece expressamente que não contam a limpeza e a mudança de roupa à entrada e à saída, a limpeza de zonas comuns ou a assistência técnica para reparações.

A par do IVA — e independentemente dele — os rendimentos do arrendamento tributam sempre: em IRPF (residentes) ou em IRNR através do Modelo 210 (não residentes).

Como funcionariam os 21%? O mecanismo mais provável

O decreto não tem texto público, mas o grupo socialista registou em maio de 2025 a Proposición de Ley 122/000196, cujo mecanismo é a referência mais plausível: o art. 20.Uno.23º LIVA seria alterado para que a isenção deixasse de abranger os arrendamentos cuja duração a favor do mesmo arrendatário não ultrapasse as 30 noites, situados em municípios com 10.000 ou mais habitantes; e essa mesma operação seria excluída da taxa de 10%, caindo assim na geral de 21%.

Três consequências dessa redação que quase nenhum título refere: o critério é objetivo (duração e município), não a condição do senhorio — atingiria por igual particulares e empresas; o arrendamento mobilado com serviços hoteleiros passaria também de 10 para 21 (hotéis e hostales continuariam a 10); e a entrada em vigor estava fixada no primeiro dia do trimestre civil seguinte.

Tudo isto é extrapolação fundamentada: o decreto pode copiar este mecanismo, suavizá-lo ou endurecê-lo. Até ao BOE, são coordenadas, não regras.

Quem seria afetado — e quem não?

• Anfitrião STR com licença turística (VUT/VT/HUT/ETV/VV): as reservas de dias ou semanas passariam a cobrar 21% se o imóvel estiver num município com ≥10.000 habitantes.
• Anfitrião híbrido (verão turístico, inverno em temporada): regime misto por contrato — reservas de verão ≤30 noites a 21%; a temporada de inverno >30 noites continuaria isenta. A fronteira fiscal coincidiria com a operacional.
• Senhorio de temporada (contratos de meses): fora do âmbito do mecanismo conhecido, desde que a estadia ultrapasse as 30 noites com o mesmo inquilino e não haja serviços hoteleiros.
• Senhorio LAU de habitação permanente: sem alterações — a isenção do art. 20.Uno.23º não é tocada.
• Municípios com menos de 10.000 habitantes: a isenção manter-se-ia também para estadias curtas (segundo o mecanismo da PPL).
• Canárias: fora do território de aplicação do IVA; a vivienda vacacional já paga lá 7% de IGIC e uma alteração exigiria uma decisão canária própria — nada foi anunciado.

Que obrigações traria na prática?

Para um anfitrião hoje isento, a mudança não seria apenas de preço mas de administração: registo para efeitos de IVA, fatura por cada estadia com 21% cobrado, livros de registo e autoliquidação trimestral (Modelo 303) mais resumo anual (Modelo 390).

Para os não residentes, o IVA somar-se-ia ao IRNR: o Modelo 210 continuaria a liquidar o rendimento (19% UE/EEE com despesas dedutíveis, 24% no resto sem elas), e o Modelo 303 liquidaria o IVA — duas vias paralelas, porque o IVA tributa a operação onde está o imóvel, seja qual for a residência do proprietário.

A contrapartida menos citada: quem cobra IVA também o deduz. Obras, fornecimentos, comissões de plataforma ou serviços de gestão passariam a gerar IVA suportado dedutível — um alívio real, embora raramente compense 21 pontos cobrados em mercados sensíveis ao preço.

E a médio prazo, a Diretiva (UE) 2025/516 acrescenta a peça em falta: a partir de julho de 2028 (opcional) e de janeiro de 2030 (obrigatório), plataformas como a Airbnb ou a Booking atuarão como "fornecedor presumido" e cobrarão o IVA quando o anfitrião não comunicar um número de IVA válido.

Será aprovado? O precedente a recordar

A aritmética parlamentar é a mesma que derrubou o decreto das prorrogações em abril: PP, Vox e Junts votaram contra, e aquela norma esteve em vigor apenas 37 dias. Para este decreto, o governo precisa no mínimo do sim do Junts — que exige incentivos fiscais próprios — ou da sua abstenção mais o voto do Podemos, que rejeita precisamente esses incentivos. O ministério do Consumo confia em convalidá-lo "antes do final de agosto".

Duas leituras úteis para decidir de cabeça fria: primeiro, um real decreto-ley que altera elementos essenciais de um imposto pode acabar impugnado (os consultores fiscais assinalam há meses a fricção com o art. 86 da Constituição — o motivo pelo qual este mesmo mecanismo era antes tramitado como lei ordinária). Segundo, mesmo que este decreto concreto caísse, a direção de fundo é europeia: a Diretiva ViDA já permite tratar o arrendamento de curta duração como setor hoteleiro, e as plataformas cobrarão IVA entre 2028 e 2030. A questão não é tanto se as estadias curtas acabarão por ser tributadas, mas quando e com que letras pequenas.