IVA al 21% sugli affitti turistici: cosa c’è di vero (2026)

Che cosa ha annunciato esattamente il governo?

Il 29 giugno 2026, dopo il Consejo de Ministros, il governo ha annunciato un pacchetto casa in due blocchi: da un lato la regolazione dell’affitto di temporada e di stanze (contratto scritto, stesse garanzie dell’abitazione principale) insieme a una proroga straordinaria dei contratti; dall’altro misure per mobilitare alloggi a prezzi accessibili — tra cui portare l’IVA sulle case vacanza all’aliquota ordinaria del 21%.

Conviene essere precisi sullo stato dell’iter: non esiste un testo pubblico del decreto, né una data di entrata in vigore, né soglie confermate. Tutto ciò che viene pubblicato prima dell’approvazione in Consejo de Ministros e della pubblicazione nel BOE — questo articolo compreso — descrive un progetto politico, non un obbligo fiscale.

Quale IVA paga oggi l’affitto turistico? (il vero punto di partenza)

La regola vigente (art. 20.Uno.23º della Ley 37/1992) esenta da IVA la locazione abitativa — anche quella turistica e a notti — purché il locatore non presti servizi propri dell’industria alberghiera. In quel caso l’ospite non paga IVA e l’host non la applica né la detrae.

L’aliquota ridotta del 10% (art. 91.Uno.2.2º) entra in gioco solo quando i servizi alberghieri vengono effettivamente prestati: reception e assistenza permanente, pulizie e cambio biancheria periodici durante il soggiorno, o simili. L’Agencia Tributaria chiarisce espressamente che non contano le pulizie e il cambio biancheria all’arrivo e alla partenza, la pulizia delle aree comuni o l’assistenza tecnica per riparazioni.

Accanto all’IVA — e indipendentemente da essa — i redditi da locazione sono sempre tassati: in IRPF (residenti) o in IRNR tramite il Modelo 210 (non residenti).

Come funzionerebbe il 21%? Il meccanismo più probabile

Il decreto non ha un testo pubblico, ma il gruppo socialista ha depositato nel maggio 2025 la Proposición de Ley 122/000196, il cui meccanismo è il riferimento più plausibile: si modificherebbe l’art. 20.Uno.23º LIVA in modo che l’esenzione non copra più le locazioni la cui durata a favore dello stesso conduttore non supera le 30 notti, situate in comuni con 10.000 o più abitanti; e la stessa operazione verrebbe esclusa dall’aliquota del 10%, finendo così in quella ordinaria del 21%.

Tre conseguenze di quella formulazione che quasi nessun titolo riporta: il criterio è oggettivo (durata e comune), non la condizione del locatore — colpirebbe allo stesso modo privati e imprese; l’affitto ammobiliato con servizi alberghieri passerebbe anch’esso dal 10 al 21 (hotel e hostales resterebbero al 10); e l’entrata in vigore era fissata al primo giorno del trimestre solare successivo.

Tutto questo è estrapolazione ragionata: il decreto potrebbe copiare questo meccanismo, ammorbidirlo o inasprirlo. Fino al BOE sono coordinate, non regole.

Chi toccherebbe — e chi no?

• Host STR con licenza turistica (VUT/VT/HUT/ETV/VV): le prenotazioni di giorni o settimane dovrebbero applicare il 21% se l’immobile si trova in un comune di ≥10.000 abitanti.
• Host ibrido (estate turistica, inverno in temporada): regime misto per contratto — prenotazioni estive ≤30 notti al 21%; la temporada invernale >30 notti resterebbe esente. Il confine fiscale coinciderebbe con quello operativo.
• Locatore di temporada (contratti di mesi): fuori dall’ambito del meccanismo noto, purché il soggiorno superi le 30 notti con lo stesso inquilino e non ci siano servizi alberghieri.
• Locatore LAU di abitazione principale: nessun cambiamento — l’esenzione dell’art. 20.Uno.23º non si tocca.
• Comuni con meno di 10.000 abitanti: l’esenzione resterebbe anche per i soggiorni brevi (secondo il meccanismo della PPL).
• Canarie: fuori dal territorio di applicazione dell’IVA; la vivienda vacacional lì paga già il 7% di IGIC e un cambiamento richiederebbe una decisione canaria propria — nulla di annunciato.

Quali obblighi comporterebbe in pratica?

Per un host oggi esente, il cambiamento non sarebbe solo di prezzo ma di amministrazione: registrazione ai fini IVA, fattura per ogni soggiorno con il 21% applicato, libri registro e autoliquidazione trimestrale (Modelo 303) più riepilogo annuale (Modelo 390).

Per i non residenti, l’IVA si sommerebbe all’IRNR: il Modelo 210 continuerebbe a liquidare il reddito (19% UE/SEE con spese deducibili, 24% altrove senza), e il Modelo 303 liquiderebbe l’IVA — due binari paralleli, perché l’IVA colpisce l’operazione dove si trova l’immobile, qualunque sia la residenza del proprietario.

La contropartita meno citata: chi applica l’IVA la detrae anche. Ristrutturazioni, utenze, commissioni delle piattaforme o servizi di gestione genererebbero IVA detraibile — un sollievo reale, anche se raramente compensa 21 punti applicati in mercati sensibili al prezzo.

E a medio termine la direttiva (UE) 2025/516 aggiunge il tassello mancante: da luglio 2028 (facoltativo) e gennaio 2030 (obbligatorio), piattaforme come Airbnb o Booking agiranno da "fornitore presunto" e riscuoteranno l’IVA quando l’host non comunica una partita IVA valida.

Passerà? Il precedente da ricordare

L’aritmetica parlamentare è la stessa che ad aprile ha affossato il decreto sulle proroghe: PP, Vox e Junts hanno votato contro, e quella norma è rimasta in vigore solo 37 giorni. Per questo decreto il governo ha bisogno almeno del sì di Junts — che esige incentivi fiscali propri — o della sua astensione insieme al voto di Podemos, che quegli incentivi li rifiuta. Il ministero del Consumo confida di convalidarlo "prima di fine agosto".

Due letture utili per decidere a mente fredda: primo, un real decreto-ley che modifica elementi essenziali di un’imposta può finire impugnato (i consulenti fiscali segnalano da mesi l’attrito con l’art. 86 della Costituzione — il motivo per cui questo stesso meccanismo veniva prima trattato come legge ordinaria). Secondo, anche se questo decreto specifico cadesse, la direzione di fondo è europea: la direttiva ViDA consente già di trattare gli affitti brevi come settore alberghiero, e le piattaforme riscuoteranno l’IVA tra il 2028 e il 2030. La domanda non è tanto se i soggiorni brevi finiranno per essere tassati, ma quando e con quali clausole in piccolo.