IVA sugli affitti turistici in Spagna: il 10% del RDL 29/2026

A che punto è l’IVA sugli affitti turistici al 16 ottobre 2026?

Il percorso è stato accidentato. Il 29 giugno 2026 il governo ha annunciato di voler portare l’IVA sugli appartamenti turistici all’aliquota ordinaria del 21%. Il testo infine approvato dal Consiglio dei ministri il 29 settembre — il Real Decreto-ley 26/2026, pubblicato nel BOE del 30 settembre — ha optato invece per l’aliquota ridotta del 10% e ha aggiunto una maggiorazione comunale dell’IBI per gli alloggi turistici.

Quel decreto è durato pochi giorni: il 2 ottobre il Congreso non l’ha convalidato ed è stato abrogato, insieme al Real Decreto-ley 27/2026 sulla stabilità degli affitti. Il 5 ottobre le Cortes sono state sciolte e sono state indette elezioni politiche per il 29 novembre 2026. Il giorno dopo il governo ha riapprovato le stesse misure su IVA e IBI con il Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823, BOE del 7 ottobre), in vigore dall’8 ottobre.

Con le Camere sciolte, la convalida spetta alla Diputación Permanente (commissione permanente) del Congreso, che deve pronunciarsi entro 30 giorni dalla promulgazione (art. 86.2 della Costituzione): in pratica all’inizio di novembre 2026. Al 16 ottobre non risulta pubblicato alcun accordo di convalida.

Quale IVA si applica oggi, fino al 30 novembre 2026?

La regola vigente (art. 20.Uno.23º della Ley 37/1992) esenta dall’IVA l’affitto di abitazioni, compreso quello turistico, purché il locatore non presti servizi tipici dell’industria alberghiera. In tal caso l’ospite non paga IVA e l’host non la addebita né la detrae.

L’aliquota ridotta del 10% (art. 91.Uno.2.2º) scatta solo quando i servizi alberghieri sono effettivamente prestati: reception o assistenza permanente, pulizia e cambio biancheria periodici durante il soggiorno, o servizi analoghi. L’Agencia Tributaria chiarisce espressamente che non contano la pulizia e il cambio biancheria all’arrivo e alla partenza, la pulizia delle parti comuni e l’assistenza tecnica per le riparazioni.

Accanto all’IVA — e indipendentemente da essa — i redditi da locazione sono sempre tassati: nell’IRPF per i residenti, o nell’IRNR tramite il Modelo 210 per i non residenti.

Cosa cambia il 1° dicembre 2026 se il decreto viene convalidato?

L’articolo 7 del Real Decreto-ley 29/2026 riscrive, con effetto dal 1° dicembre 2026, la lettera e´) dell’art. 20.Uno.23º della Ley 37/1992, che elenca i casi esclusi dall’esenzione. Da quella data non sono più esenti le locazioni di appartamenti o abitazioni ammobiliati in cui ricorra una di due circostanze: il locatore si obbliga a prestare servizi complementari tipici dell’industria alberghiera (come già oggi), oppure la durata a favore dello stesso conduttore non supera le 30 notti — a meno che si tratti dell’abitazione in cui il locatore ha la residenza abituale.

Lo stesso articolo riscrive l’art. 91.Uno.2.2º per includere espressamente queste locazioni nell’aliquota ridotta del 10%. È la differenza chiave rispetto all’annuncio di giugno e alla proposta di legge 122/000196 del 2025: niente 21% e nessuna soglia di 10.000 abitanti. L’unico criterio è la durata per conduttore, a prescindere da comune, licenza o qualifica del locatore.

Il decreto non prevede un regime transitorio per le prenotazioni già incassate né per i soggiorni a cavallo del 1° dicembre. Il trattamento discenderà dalle regole generali sull’esigibilità (devengo) dell’art. 75 LIVA — compresi gli acconti — e da eventuali indicazioni dell’Agencia Tributaria, che alla data di questa revisione non abbiamo trovato.

Chi è coinvolto — e chi no?

• Host con licenza turistica (VUT/VT/HUT/ETV): le prenotazioni a giorni o settimane passano dallo 0% al 10% dal 1° dicembre, con o senza servizi alberghieri. Chi già li presta resta al 10%.
• Soggiorni brevi senza licenza turistica (ad esempio due settimane per lavoro): il criterio è la durata, non la licenza; anche questi sarebbero tassati al 10%.
• Host ibrido (estate turistica, inverno in temporada): regime misto — prenotazioni brevi al 10%, contratti oltre 30 notti esenti, con il pro rata per l’IVA detraibile.
• Locatore in temporada (contratti di più mesi con lo stesso conduttore, senza servizi alberghieri): resta esente.
• Locatore LAU di abitazione principale: nessun cambiamento, esente.
• Chi affitta per brevi soggiorni la casa in cui vive abitualmente, senza servizi alberghieri: resta esente grazie all’eccezione espressa del decreto.
• Piccoli comuni: non c’è soglia di popolazione; la regola vale anche lì.
• Canarie, Ceuta e Melilla: fuori dall’ambito territoriale dell’IVA. Alle Canarie la vivienda vacacional resta soggetta all’IGIC (7%), che il decreto non modifica.

Come si calcola? Un esempio con le cifre

Ipotesi: un appartamento turistico a Torrevieja di proprietà di un non residente, senza servizi alberghieri e che non è la sua abitazione principale. Una famiglia lo prenota dal 10 al 17 dicembre 2026 (7 notti) per 840 €. Con il decreto convalidato, il soggiorno è tassato al 10%.

Opzione A — IVA in aggiunta al prezzo: imponibile 840 €, IVA 84 €, totale fatturato 924 €. Opzione B — mantenere 840 € come prezzo finale IVA inclusa: imponibile 763,64 €, IVA 76,36 €. Quei 76,36 € sono margine a cui l’host rinuncia se non trasferisce l’imposta.

La stessa abitazione affittata da gennaio a marzo 2027 a un unico conduttore con contratto di temporada (oltre 30 notti, senza servizi alberghieri) non sconta IVA. Né la sconta un soggiorno di 5 notti che termina il 29 novembre 2026: si svolge interamente sotto il regime attuale.

Quali adempimenti comporta?

Il cambiamento non riguarda solo il prezzo. Un host che oggi non applica l’IVA dovrà comunicare l’inizio dell’attività ai fini IVA con la dichiarazione censuale (Modelo 036), emettere una fattura per ogni soggiorno tassato con imponibile e imposta separati, tenere i registri IVA e presentare la liquidazione trimestrale (Modelo 303) e il riepilogo annuale (Modelo 390).

Per i non residenti l’IVA si aggiunge all’IRNR: il Modelo 210 continua a liquidare il reddito da locazione (19% UE/SEE con spese deducibili, 24% per gli altri senza) e il Modelo 303 l’IVA. Sono due binari paralleli, perché l’IVA colpisce l’operazione dove si trova l’immobile, qualunque sia la residenza del proprietario. I proprietari stabiliti fuori dall’UE dovrebbero verificare con il proprio consulente se devono nominare un rappresentante fiscale.

Il rovescio della medaglia, raramente citato: chi addebita l’IVA può anche detrarre quella pagata sulle spese inerenti — utenze, ristrutturazioni, gestione, commissioni delle piattaforme. Chi combina soggiorni brevi tassati e temporada esente applicherà il pro rata e ne detrarrà solo una parte.

Nel medio periodo la direttiva (UE) 2025/516 (ViDA) completa il quadro: da luglio 2028 (facoltativo) e da gennaio 2030 (obbligatorio) le piattaforme agiranno come «fornitore presunto» e riscuoteranno l’IVA quando l’host non comunica una partita IVA valida. La direttiva consente inoltre agli Stati membri di trattare l’alloggio di breve durata (≤30 notti) come il settore alberghiero — proprio il confine adottato dal decreto.

E la nuova maggiorazione dell’IBI per gli alloggi turistici?

L’articolo 8 del Real Decreto-ley 29/2026 aggiunge un comma 4 ter all’art. 72 del testo unico sulla finanza locale (texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). Riguarda gli immobili residenziali destinati ad alloggio turistico, identificati secondo le norme di ciascuna comunità autonoma, situati in comuni dichiarati zona di mercato residenziale in tensione (zona de mercado residencial tensionado) ai sensi della Ley 12/2023 sul diritto alla casa.

Le percentuali sono massimi e si applicano alla quota netta dell’IBI (cuota líquida): fino al 50% in generale, fino al 100% se il proprietario ha due o più immobili residenziali a uso turistico e fino al 150% con quattro o più. La maggiorazione matura il 31 dicembre e si liquida ogni anno.

Nulla scatta in automatico: ogni comune deve disciplinarla nel proprio regolamento fiscale. Poiché la misura vale per i periodi d’imposta che iniziano dopo l’entrata in vigore del decreto, il primo anno possibile è l’IBI 2027. E, come il resto del decreto, dipende dalla convalida.

Cosa tenere d’occhio fino a dicembre?

• Convalida: se la Diputación Permanente la approva, il 10% si applica dal 1° dicembre 2026; se la respinge, il decreto decade e l’esenzione continua.
• Precedenti: il Real Decreto-ley 26/2026, con lo stesso contenuto fiscale, non ha superato la convalida il 2 ottobre 2026, e il Real Decreto-ley 8/2026 è caduto nello stesso passaggio il 28 aprile. L’esito non è scontato.
• Elezioni del 29 novembre: il nuovo Parlamento e il governo che ne uscirà potranno in seguito modificare o abrogare la misura.
• Soggiorni a cavallo del 1° dicembre e acconti: nessun regime transitorio espresso; attenzione a note o risposte vincolanti (consultas vinculantes) dell’Agencia Tributaria.
• IBI 2027: regolamenti fiscali dei comuni dichiarati in tensione.
• Canarie: il decreto non tocca l’IGIC; qualsiasi modifica richiederebbe una norma canaria propria.
• Europa: l’applicazione di ViDA alle piattaforme tra il 2028 e il 2030.