Contratos LAU: art. 2 vs. art. 3 vs. art. 5 explicados

¿Qué es la LAU y por qué hay tres regímenes?

La LAU original de 1994 ha sido reformada en 1995, 2013, 2019 y, finalmente, en 2023 con la Ley por el derecho a la vivienda. La reforma de 2013 fue la más relevante para vacacional: introdujo el art. 5 letra e) excluyendo expresamente el alquiler turístico del ámbito LAU y remitiéndolo a la normativa autonómica.

En la práctica, los conflictos jurídicos para los hosts vienen casi siempre del límite entre art. 3 y art. 5: ¿es una estancia de 4 meses por motivos laborales un alquiler "de temporada" (art. 3) o un alquiler turístico encubierto (art. 5)? La respuesta correcta cambia la duración mínima del contrato, los derechos del inquilino y las obligaciones del propietario.

Novedad de octubre de 2026: el RDL 29/2026 y la temporada

El RDL 29/2026 (BOE-A-2026-20823, publicado el 7-10-2026) reescribe la LAU. El art. 3 deja de cubrir el «alojamiento u hospedaje de personas»: ahora solo ampara locales y actividades (industrial, comercial, profesional, docente, etc.). Alquilar una vivienda por un tiempo limitado pasa a ser una modalidad de arrendamiento de vivienda, la «vivienda temporal», que cubre la necesidad de vivienda de quien está desplazado temporalmente de su domicilio habitual por causa justificada y acreditable. La definición incluye expresamente el alquiler de una habitación.

Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre de 2026 conservan su régimen (uso distinto del de vivienda) hasta la fecha pactada y después se extinguen sin prórroga; si se renuevan, el nuevo contrato ya se rige por las reglas de la vivienda temporal (disp. trans. 8ª LAU).

• Causa en el contrato: debe figurar de forma expresa, ser real y acreditable, y la carga de la prueba recae en el arrendador. Sin causa, el contrato se trata como vivienda habitual con efectos retroactivos a la firma (art. 7.2).
• Duración: más de 31 días y, como regla general, máx. 12 meses; prórroga solo por acuerdo expreso y mientras persista la causa (art. 9 bis.1).
• Encadenar contratos: más de 12 meses sin justificación, o más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y para la misma vivienda, convierten el primero en vivienda habitual, con el plazo mínimo y las prórrogas de los arts. 9 y 10 (art. 9 bis.2).
• Renta: en contratos temporales sucesivos sobre la misma vivienda, la subida anual no puede superar el IRAV (art. 17.8); en las actualizaciones anuales de contratos de vivienda que venzan hasta el 31-12-2027, sin nuevo pacto, el tope es del 2 % (disp. final 6ª).
• Habitaciones: la suma de las rentas de las habitaciones alquiladas a la vez no puede superar la renta de la vivienda completa (art. 17.9).
• Garantías: la garantía adicional a la fianza no puede superar una mensualidad en arrendamientos temporales (dos en vivienda habitual), y nunca se puede exigir al inquilino un seguro de impago (art. 36.5).
• Desistimiento: el inquilino temporal puede irse tras un mes avisando con diez días, sin indemnización (art. 11.2).
• Vivienda habitual: a petición del inquilino, prórroga extraordinaria de hasta dos años (por anualidades) para contratos cuya prórroga obligatoria o tácita termine antes del 31-12-2028, si está al corriente de pago (disp. final 5ª).

Los tres regímenes: comparativa práctica

El contrato de 11 meses tras el RDL 29/2026

Hasta el 7 de octubre de 2026 la temporada se apoyaba en el art. 3 LAU («uso distinto del de vivienda»), y los 11 meses eran la duración habitual porque encajan con un curso, un destino laboral o un tratamiento médico. Desde el 8 de octubre, los nuevos contratos de este tipo son «vivienda temporal»: el contrato debe nombrar la causa (por ejemplo, un contrato laboral con fecha de fin en otra ciudad, una matrícula universitaria o un tratamiento médico) y el máximo general es de 12 meses.

La doctrina del Tribunal Supremo (entre otras, STS 20/03/2018) ya miraba la realidad y no el papel: un inquilino que firma 11 meses pero vive con su pareja e hijo y trabaja en la ciudad está en vivienda habitual encubierta, y el contrato se recalifica con todas las protecciones (prórroga hasta 5 años, actualización de renta limitada, etc.). El RDL 29/2026 lleva ese criterio a la ley y añade el límite de dos contratos temporales consecutivos con el mismo inquilino.

¿Cuándo aplica el régimen turístico (art. 5)?

El art. 5 LAU excluye del ámbito LAU "la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística".

Tres criterios deben cumplirse: vivienda amueblada lista para uso inmediato, comercialización turística (Airbnb, Booking, web propia con sección "reserva"), y sometimiento a normativa autonómica de viviendas vacacionales. La duración no aparece como criterio: una vivienda anunciada en Airbnb con estancia mínima de 30 días es turística por canal, aunque la estancia sea larga.

• Anuncio en Airbnb / Booking / VRBO / similar: criterio determinante de uso turístico.
• Web propia con sistema de reservas y precio por noche: criterio determinante.
• Servicios hoteleros (limpieza intermedia, cambio de toallas, recepción): refuerzan la calificación turística.
• Vivienda amueblada lista para entrada inmediata sin trámites de empadronamiento del inquilino: indicio fuerte.
• Pago por noche y no por mes: indicio típico.

Zonas tensionadas: la novedad de la Ley 12/2023

Para hosts que no sean grandes tenedores, la única novedad práctica es el límite a la subida anual del alquiler en renovaciones LAU art. 2. Para grandes tenedores, la zona tensionada impone además tope a las rentas nuevas según el índice estatal. La Ley 12/2023 art. 3.k define gran tenedor como titular de más de 10 inmuebles urbanos residenciales (o >1.500 m² construidos); ese umbral puede rebajarse a 5+ inmuebles solo dentro de una zona tensionada concreta cuando la CCAA lo motive expresamente en su declaración.

El art. 5 (turístico) sigue fuera de las zonas tensionadas. La temporada, en cambio, ya no queda al margen: desde el RDL 29/2026, en contratos temporales sucesivos sobre la misma vivienda la renta no puede subir por encima del IRAV, y en zona tensionada el alquiler por habitaciones (o la renta de la vivienda completa) debe respetar los límites del art. 17.6-8 LAU. Pendiente de convalidación; vigila el BOE.

¿Qué debe contener un contrato LAU bien redactado?

• Identificación arrendador e inquilino con NIE/DNI/pasaporte.
• Dirección completa del inmueble + referencia catastral (obligatoria en el depósito de fianza ante la CCAA desde RDL 7/2019; muy recomendable en el contrato).
• Cita expresa del régimen LAU aplicable: "en virtud del art. 2 / 3 / 5 LAU".
• Para vivienda temporal (temporada): causa del desplazamiento expresa en el contrato y documentada (contrato laboral con fecha límite, matrícula universitaria, etc.) — obligatoria desde el RDL 29/2026.
• Duración con fecha de inicio y de fin, y cláusula de tácita reconducción (si procede).
• Renta mensual + forma de pago + cuenta bancaria.
• Fianza: importe, depósito en el organismo autonómico correspondiente (INCASOL en CAT, IBAVI en Balears, etc.).
• Reparto de gastos: comunidad, IBI, suministros, basuras.
• Cláusula de jurisdicción y ley aplicable (siempre derecho español).
• Firma manuscrita o electrónica avanzada.

Riesgos por mala calificación

El riesgo económico depende de la dirección del error. Si firmas temporada (11 meses) sin causa acreditable y el inquilino reclama el régimen de vivienda habitual, te quedas con un contrato de hasta 5 años que no querías, y desde el RDL 29/2026 con efectos desde la firma. Si firmas art. 3 y la administración autonómica detecta que en realidad operas turísticamente, recibes sanción por carecer de licencia turística (en Cataluña, hasta 600.000 € por anuncio sin HUT; en la Comunitat Valenciana, hasta 600.000 € desde el Decret-ley 9/2024).

La verificación administrativa es cruzada: SES.Hospedajes, registros de plataformas (Airbnb / Booking remiten datos al amparo del RD 933), inspectores municipales en zonas saturadas. La opacidad ya no es una estrategia viable.