¿Qué es la LAU y por qué hay tres regímenes?
La LAU (Ley 29/1994) regula los arrendamientos urbanos en España y distingue tres regímenes: residencia habitual (art. 2), arrendamiento para uso distinto al de vivienda (art. 3) y alquiler de uso turístico (art. 5). Cada uno tiene reglas, duraciones, protecciones y obligaciones fiscales diferentes.
La LAU original de 1994 ha sido reformada en 1995, 2013, 2019 y, finalmente, en 2023 con la Ley por el derecho a la vivienda. La reforma de 2013 fue la más relevante para vacacional: introdujo el art. 5 letra e) excluyendo expresamente el alquiler turístico del ámbito LAU y remitiéndolo a la normativa autonómica.
En la práctica, los conflictos jurídicos para los hosts vienen casi siempre del límite entre art. 3 y art. 5: ¿es una estancia de 4 meses por motivos laborales un alquiler "de temporada" (art. 3) o un alquiler turístico encubierto (art. 5)? La respuesta correcta cambia la duración mínima del contrato, los derechos del inquilino y las obligaciones del propietario.
Los tres regímenes: comparativa práctica
La diferencia se resume en finalidad (vivir / trabajar / turistear), duración (años / meses / días), y norma aplicable (LAU / LAU + autonómica / solo autonómica). Esta tabla es la referencia rápida.
| Aspecto | Art. 2 (vivienda habitual) | Art. 3 (temporada) | Art. 5 (turístico) |
|---|---|---|---|
| Finalidad | Vivir de forma habitual y permanente | Estancia temporal por motivo identificable (estudios, trabajo, salud) | Uso turístico — vacaciones, ocio |
| Duración típica | 5 años (prórroga forzosa) o 7 si arrendador es persona jurídica | 11 meses comúnmente; máximo razonable un año | Días, semanas o pocos meses |
| Prórroga obligatoria | Sí, hasta llegar al límite legal | No, vence en la fecha pactada | No aplica — la LAU no rige |
| Licencia turística | No requerida | No requerida | Obligatoria (VV / VFT / VTAR según CA) |
| Inscripción registro vivienda | Voluntaria | Voluntaria | Obligatoria en CA con registro turístico |
| SES.Hospedajes | No (exento por LAU art. 2) | Posible debate — verificable | Obligatorio en 24 horas |
| Norma aplicable | LAU integral | LAU art. 3 + normas civiles supletorias | Normativa turística autonómica |
| Fianza | 1 mes obligatoria | 2 meses habitual | No regulada por LAU |
El contrato de 11 meses: ¿truco legal o trampa?
No es un "truco" en sí — es la aplicación legítima del art. 3 LAU. Pero usar el 11-meses para enmascarar un alquiler turístico real (por días) o para evadir la protección del inquilino habitual es ilegal y la justicia lo recalifica con regularidad.
El art. 3 LAU permite arrendamientos "para uso distinto del de vivienda" cuando la finalidad principal NO es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. El contrato de 11 meses es la duración típica porque encaja con la temporada lectiva, laboral o de salud — pero la temporada es un hecho, no una etiqueta.
La doctrina del Tribunal Supremo (entre otras, STS 20/03/2018) es clara: el juez analiza la realidad económica, no el papel. Un inquilino que firma 11 meses pero vive con su pareja e hijo y trabaja en la ciudad arrendadora está en alquiler de vivienda habitual encubierto, y el contrato se recalifica al art. 2 con todas las protecciones (prórroga 5 años, prohibición de subida del IPC arbitraria, etc.).
¿Cuándo aplica el régimen turístico (art. 5)?
Cuando se ofrece la vivienda en plataformas turísticas, se promueve para uso vacacional, o se incluyen servicios típicos de hospedaje (limpieza, sábanas, recepción 24h). La duración corta NO es por sí sola criterio determinante.
El art. 5 LAU excluye del ámbito LAU "la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística".
Tres criterios deben cumplirse: vivienda amueblada lista para uso inmediato, comercialización turística (Airbnb, Booking, web propia con sección "reserva"), y sometimiento a normativa autonómica de viviendas vacacionales. La duración no aparece como criterio: una vivienda anunciada en Airbnb con estancia mínima de 30 días es turística por canal, aunque la estancia sea larga.
- Anuncio en Airbnb / Booking / VRBO / similar: criterio determinante de uso turístico.
- Web propia con sistema de reservas y precio por noche: criterio determinante.
- Servicios hoteleros (limpieza intermedia, cambio de toallas, recepción): refuerzan la calificación turística.
- Vivienda amueblada lista para entrada inmediata sin trámites de empadronamiento del inquilino: indicio fuerte.
- Pago por noche y no por mes: indicio típico.
Zonas tensionadas: la novedad de la Ley 12/2023
La Ley 12/2023 introdujo el concepto de "zona de mercado residencial tensionado". En esas zonas, contratos LAU art. 2 quedan sujetos a límite de subida del IPC y, para grandes tenedores, a índice de precios. Las CCAA declaran las zonas; Cataluña fue la primera.
Para hosts que no sean grandes tenedores, la única novedad práctica es el límite a la subida anual del alquiler en renovaciones LAU art. 2. Para grandes tenedores, la zona tensionada impone además tope a las rentas nuevas según el índice estatal. La Ley 12/2023 art. 3.k define gran tenedor como titular de más de 10 inmuebles urbanos residenciales (o >1.500 m² construidos); ese umbral puede rebajarse a 5+ inmuebles solo dentro de una zona tensionada concreta cuando la CCAA lo motive expresamente en su declaración.
El art. 3 (temporada) y art. 5 (turístico) NO están afectados por las zonas tensionadas — son figuras al margen. Pero si Cataluña o Madrid extienden el concepto al alquiler de temporada (como se debate en 2025-2026), la situación cambiará. Vigilar la BOE y la BOIB/DOG por modificaciones.
¿Qué debe contener un contrato LAU bien redactado?
Identificación de las partes, descripción del inmueble con referencia catastral, finalidad expresa (art. 2 / 3 / 5), duración, renta y forma de pago, fianza, gastos, cláusula de jurisdicción y firma. Para art. 3, justificar la finalidad temporal en el propio contrato.
- Identificación arrendador e inquilino con NIE/DNI/pasaporte.
- Dirección completa del inmueble + referencia catastral (obligatoria en el depósito de fianza ante la CCAA desde RDL 7/2019; muy recomendable en el contrato).
- Cita expresa del régimen LAU aplicable: "en virtud del art. 2 / 3 / 5 LAU".
- Para art. 3: motivo temporal verificable (contrato laboral con fecha límite, matrícula universitaria, etc.).
- Duración con fecha de inicio y de fin, y cláusula de tácita reconducción (si procede).
- Renta mensual + forma de pago + cuenta bancaria.
- Fianza: importe, depósito en el organismo autonómico correspondiente (INCASOL en CAT, IBAVI en Balears, etc.).
- Reparto de gastos: comunidad, IBI, suministros, basuras.
- Cláusula de jurisdicción y ley aplicable (siempre derecho español).
- Firma manuscrita o electrónica avanzada.
Riesgos por mala calificación
Calificar mal un contrato puede recalificarse judicialmente y exponerte a: prórrogas forzosas de 5 años (si era art. 2 encubierto), sanciones autonómicas por no tener licencia turística (si era art. 5 encubierto), e impuesto sobre transmisiones por uso indebido.
El riesgo económico depende de la dirección del error. Si firmas art. 3 (11 meses) y el inquilino demanda recalificación a art. 2, te quedas con un contrato de 5 años obligatorios que no querías. Si firmas art. 3 y la administración autonómica detecta que en realidad operas turísticamente, recibes sanción por carecer de licencia turística (en Cataluña, hasta 600.000 € por anuncio sin HUT; en la Comunitat Valenciana, hasta 600.000 € desde el Decret-ley 9/2024).
La verificación administrativa es cruzada: SES.Hospedajes, registros de plataformas (Airbnb / Booking remiten datos al amparo del RD 933), inspectores municipales en zonas saturadas. La opacidad ya no es una estrategia viable.
Preguntas habituales
¿Puedo combinar art. 3 y art. 5 en la misma vivienda?
Si el inquilino se queda más allá del fin del contrato art. 3, ¿qué pasa?
¿La fianza del art. 3 es 1 mes o 2 meses?
¿Necesito declarar el IRPF / IRNR de un arrendamiento art. 3?
¿Cómo demuestro la "finalidad temporal" del art. 3 en caso de inspección?
Fuentes
- Ley 29/1994 LAU Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (BOE-A-1994-26003) — texto consolidado
- Ley 12/2023 Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE-A-2023-12203)
- RDL 7/2019 Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (BOE-A-2019-3108)