¿Qué es la plusvalía municipal (IIVTNU)?
La plusvalía municipal — formalmente IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) — es un impuesto local que grava el aumento de valor del suelo urbano cuando lo transmites (venta, herencia, donación). Lo cobra el ayuntamiento, no la AEAT, y desde la reforma de noviembre 2021 puedes elegir entre dos métodos de cálculo.
El marco normativo es el Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales (RDLeg 2/2004), arts. 104-110. Durante años el impuesto se calculaba sobre una fórmula objetiva que no admitía prueba de que no había existido incremento real. El Tribunal Constitucional declaró inconstitucionales esas reglas en la STC 182/2021 (26-10-2021), por contradecir el principio de capacidad económica. Hubo un breve limbo legal hasta que el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 26/2021 que adaptó la ley.
Desde esa reforma, el contribuyente puede elegir entre dos métodos y aplicar el que dé menor cuota: el método objetivo (multiplica el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión por un coeficiente fijado por el ayuntamiento según los años de tenencia), o el método real (diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición, multiplicada por la proporción del valor catastral del suelo respecto al total). Además, si no hay incremento de valor real, no hay obligación de pagar — pero hay que acreditarlo documentalmente (escrituras de compra y venta).
El sujeto pasivo depende del tipo de operación. En venta: paga el vendedor (transmitente). En herencia o donación: paga quien recibe (heredero/donatario). El plazo para autoliquidar o declarar es: 30 días hábiles desde la transmisión inter vivos (venta, donación), 6 meses prorrogables a 1 año desde el fallecimiento en herencias. Lo presentas en el ayuntamiento — la mayoría tienen formulario telemático con calculadora — y, si no, en formato papel.
Para un host no residente que vende su piso en España, la plusvalía municipal entra junto al IRNR (Modelo 210 por ganancia patrimonial), pero son dos impuestos distintos: el IRNR grava la ganancia patrimonial completa al 19% (UE/EEE) o 24% (resto); la plusvalía municipal grava sólo la parte del suelo, y la cobra el ayuntamiento. Importante: hay un mecanismo de retención del 3% del precio de venta para no residentes (Modelo 211) que cubre el IRNR pero no la plusvalía municipal — esa la tienes que liquidar aparte. Si la pasas por alto, el ayuntamiento te puede reclamar con recargo años después.
Por qué importa
Mucha gente confunde la plusvalía municipal con el IRPF/IRNR de la ganancia patrimonial — son dos impuestos distintos sobre la misma venta. El ayuntamiento no comunica con la AEAT y viceversa, así que cumples uno y olvidas el otro. Si vendes y crees que con el Modelo 211/210 ya está todo hecho, ten clara la plusvalía municipal: tiene su propio plazo (30 días hábiles), su propia ventanilla (ayuntamiento, no Hacienda), y puede ser una cifra considerable en municipios grandes. Y revisa siempre si el método real te sale más barato — desde 2021 puedes elegirlo si presentas las escrituras.