O que é a plusvalía municipal (IIVTNU)?
A plusvalía municipal — formalmente IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) — é um imposto local sobre o aumento de valor do solo urbano quando o transmites (venda, herança, doação). Cobra-o a câmara municipal, não a AEAT, e desde a reforma de novembro de 2021 podes escolher entre dois métodos de cálculo.
O quadro normativo é o Texto Refundido da Lei das Finanças Locais (RDLeg 2/2004), arts. 104-110. Durante anos o imposto calculava-se por uma fórmula objetiva única que não admitia prova de inexistência de aumento real. O Tribunal Constitucional declarou essas regras inconstitucionais na STC 182/2021 (26-10-2021), por contrariarem o princípio da capacidade contributiva. Houve um curto limbo jurídico até o Governo aprovar o Real Decreto-ley 26/2021 que reescreveu a lei.
Desde essa reforma, o contribuinte pode escolher entre dois métodos e aplicar o que dê menor imposto: o método objetivo (multiplica o valor cadastral do solo no momento da transmissão por um coeficiente fixado pela câmara conforme os anos de detenção) ou o método real (diferença entre valor de transmissão e valor de aquisição, multiplicada pela proporção do valor cadastral do solo face ao total). Além disso, se não houver aumento real de valor, o imposto não é devido — mas tens de o provar documentalmente (escrituras de compra e venda).
O sujeito passivo depende da operação. Em venda: paga o vendedor (transmitente). Em herança ou doação: paga quem recebe (herdeiro/donatário). O prazo é: 30 dias úteis desde a transmissão entre vivos (venda, doação), 6 meses prorrogáveis até 1 ano desde o óbito em heranças. Apresentas-o à câmara municipal — a maioria tem formulário online com calculadora, caso contrário em papel.
Para um anfitrião não residente que vende o seu imóvel em Espanha, a plusvalía municipal soma-se ao IRNR (Modelo 210 por mais-valia), mas são dois impostos distintos: o IRNR tributa a mais-valia total a 19% (UE/EEE) ou 24% (restantes); a plusvalía municipal tributa só a parte do solo e é cobrada pela câmara. Importante: existe um mecanismo de retenção de 3% do preço de venda para não residentes (Modelo 211) que cobre o IRNR mas não a plusvalía municipal — essa tens de a liquidar à parte. Se te esqueceres, a câmara pode vir cobrar com agravamentos anos depois.
Porque importa
Muita gente confunde a plusvalía municipal com o IRPF/IRNR da mais-valia — são dois impostos sobre a mesma venda. A câmara não comunica com a AEAT nem vice-versa, pelo que se paga um e se esquece o outro. Se vendes e pensas que com o Modelo 211/210 já está tudo, tem presente: a plusvalía municipal tem prazo próprio (30 dias úteis), guichê próprio (câmara, não Hacienda), e nas câmaras grandes pode ser quantia considerável. E verifica sempre se o método real te sai mais barato — desde 2021 podes escolhê-lo apresentando as escrituras.