Was ist die plusvalía municipal (IIVTNU)?
Die plusvalía municipal — formell IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) — ist eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs von städtischem Grund und Boden bei Übertragung (Verkauf, Erbschaft, Schenkung). Sie wird vom Rathaus erhoben, nicht von der AEAT, und seit der Reform vom November 2021 können Sie zwischen zwei Berechnungsmethoden wählen.
Der rechtliche Rahmen ist der konsolidierte Text des Gesetzes über die kommunalen Finanzen (RDLeg 2/2004), Art. 104-110. Jahrelang wurde die Steuer nach einer objektiven Formel berechnet, die keinen Gegenbeweis zuließ, wenn es keinen realen Wertzuwachs gab. Das Verfassungsgericht erklärte diese Regeln in der STC 182/2021 (26.10.2021) für verfassungswidrig, da sie dem Grundsatz der Besteuerung nach wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit widersprachen. Es folgte ein kurzer rechtlicher Schwebezustand, bis die Regierung das Real Decreto-ley 26/2021 verabschiedete, das das Gesetz anpasste.
Seit dieser Reform kann der Steuerpflichtige zwischen zwei Methoden wählen und die niedrigere anwenden: die objektive Methode (multipliziert den Katasterwert des Bodens zum Zeitpunkt der Übertragung mit einem von der Gemeinde nach Besitzdauer festgelegten Koeffizienten), oder die reale Methode (Differenz zwischen Übertragungs- und Anschaffungswert, multipliziert mit dem Anteil des Boden-Katasterwerts am gesamten Katasterwert). Zudem gilt: liegt keine reale Wertsteigerung vor, ist die Steuer nicht geschuldet — aber Sie müssen das dokumentarisch nachweisen (Kauf- und Verkaufsurkunden).
Der Steuerpflichtige hängt vom Vorgang ab. Bei Verkauf: zahlt der Verkäufer (Übertragender). Bei Erbschaft oder Schenkung: zahlt der Empfänger (Erbe/Beschenkter). Die Frist beträgt: 30 Werktage ab der Übertragung inter vivos (Verkauf, Schenkung), 6 Monate verlängerbar auf 1 Jahr ab dem Sterbedatum bei Erbschaften. Sie reichen beim Rathaus ein — die meisten haben ein Online-Formular mit Rechner, sonst auf Papier.
Für einen Nicht-Resident-Vermieter, der seine Immobilie in Spanien verkauft, kommt die plusvalía municipal zur IRNR hinzu (Modelo 210 für Veräußerungsgewinn), aber es sind zwei verschiedene Steuern: die IRNR besteuert den vollen Veräußerungsgewinn mit 19% (EU/EWR) oder 24% (übrige); die plusvalía municipal besteuert nur den Bodenanteil und wird von der Gemeinde erhoben. Wichtig: es gibt einen Einbehalt von 3% des Verkaufspreises für Nichtansässige (Modelo 211), der die IRNR abdeckt, nicht aber die plusvalía municipal — diese müssen Sie gesondert abrechnen. Übersehen Sie das, kann das Rathaus Jahre später mit Zuschlägen nachfordern.
Warum es wichtig ist
Viele verwechseln die plusvalía municipal mit der IRPF/IRNR-Steuer auf den Veräußerungsgewinn — es sind zwei Steuern auf denselben Verkauf. Das Rathaus kommuniziert nicht mit der AEAT und umgekehrt, sodass die eine erfüllt und die andere vergessen wird. Wer verkauft und denkt, mit Modelo 211/210 sei alles erledigt, sollte sich klar machen: die plusvalía municipal hat ihre eigene Frist (30 Werktage), ihren eigenen Schalter (Rathaus, nicht Finanzamt), und kann in größeren Gemeinden eine erhebliche Summe sein. Und prüfen Sie immer, ob die reale Methode günstiger ist — seit 2021 dürfen Sie diese wählen, wenn Sie die Urkunden vorlegen.