Cos'è la plusvalía municipal (IIVTNU)?
La plusvalía municipal — formalmente IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) — è un'imposta locale sull'incremento di valore del suolo urbano al momento del trasferimento (vendita, eredità, donazione). La incassa il comune, non l'AEAT, e dalla riforma di novembre 2021 puoi scegliere tra due metodi di calcolo.
Il quadro normativo è il Testo Unico della Legge delle Finanze Locali (RDLeg 2/2004), artt. 104-110. Per anni l'imposta si calcolava con una formula oggettiva unica che non ammetteva prova dell'assenza di incremento reale. Il Tribunale Costituzionale ha dichiarato incostituzionali quelle regole nella STC 182/2021 (26-10-2021), in contrasto col principio di capacità economica. Ci fu un breve limbo giuridico finché il Governo non approvò il Real Decreto-ley 26/2021 che ha riscritto la disciplina.
Da quella riforma, il contribuente può scegliere tra due metodi e applicare quello che dà la minor cifra: il metodo oggettivo (moltiplica il valore catastale del suolo al momento del trasferimento per un coefficiente fissato dal comune in base agli anni di detenzione), oppure il metodo reale (differenza tra valore di trasferimento e valore di acquisizione, moltiplicata per la proporzione del valore catastale del suolo rispetto al totale). Inoltre, se non c'è incremento di valore reale, l'imposta non è dovuta — ma serve provarlo documentalmente (atti di acquisto e vendita).
Il soggetto passivo dipende dall'operazione. In vendita: paga il venditore (cedente). In eredità o donazione: paga chi riceve (erede/donatario). Il termine è: 30 giorni lavorativi dal trasferimento inter vivos (vendita, donazione), 6 mesi prorogabili a 1 anno dal decesso in caso di eredità. Si presenta in comune — la maggior parte ha modulo online con calcolatrice, altrimenti in cartaceo.
Per un host non residente che vende il suo immobile in Spagna, la plusvalía municipal arriva oltre all'IRNR (Modelo 210 per plusvalenza), ma sono due imposte distinte: l'IRNR tassa la plusvalenza completa al 19% (UE/SEE) o 24% (resto); la plusvalía municipal tassa solo la quota del suolo e la incassa il comune. Importante: c'è un meccanismo di ritenuta del 3% sul prezzo di vendita per non residenti (Modelo 211) che copre l'IRNR ma non la plusvalía municipal — quella va liquidata a parte. Se la perdi di vista, il comune può reclamare con sovrattasse anni dopo.
Perché conta
Molti confondono la plusvalía municipal con l'IRPF/IRNR sulla plusvalenza — sono due imposte sulla stessa vendita. Il comune non comunica con l'AEAT e viceversa, quindi si paga una e si dimentica l'altra. Se vendi pensando che con Modelo 211/210 sia tutto fatto, ricordati: la plusvalía municipal ha la sua scadenza (30 giorni lavorativi), il suo sportello (comune, non Hacienda), e nelle città grandi può essere una cifra consistente. E controlla sempre se il metodo reale ti conviene di più — dal 2021 puoi sceglierlo presentando gli atti.