Wat is de plusvalía municipal (IIVTNU)?
De plusvalía municipal — formeel IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) — is een gemeentelijke belasting op de waardestijging van stedelijke grond wanneer je hem overdraagt (verkoop, erfenis, schenking). Het ayuntamiento int hem (niet de AEAT), en sinds de hervorming van november 2021 mag je kiezen tussen twee berekeningsmethoden.
Het juridische kader is de Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales (RDLeg 2/2004), arts. 104-110. Jarenlang werd de belasting berekend met een objectieve formule die geen tegenbewijs toeliet als er geen reële stijging was. Het Constitutioneel Hof verklaarde die regels ongrondwettig in de STC 182/2021 (26-10-2021), wegens schending van het beginsel van draagkracht. Er volgde een korte juridische limbo tot de regering het Real Decreto-ley 26/2021 aannam dat de wet aanpaste.
Sinds die hervorming kan de belastingplichtige kiezen tussen twee methoden en de laagste toepassen: de objectieve methode (vermenigvuldigt de kadastrale waarde van de grond op het moment van overdracht met een coëfficiënt die de gemeente vaststelt op basis van de bezitsduur), of de reële methode (verschil tussen overdrachtswaarde en aanschafwaarde, vermenigvuldigd met het aandeel van de kadastrale grondwaarde in de totale waarde). Bovendien geldt: als er geen werkelijke waardestijging is, hoef je niet te betalen — maar je moet dit documentair aantonen (koop- en verkoopakten).
De belastingplichtige hangt af van het type transactie. Bij verkoop: betaalt de verkoper (overdrager). Bij erfenis of schenking: betaalt wie ontvangt (erfgenaam/begiftigde). De termijn voor zelfaangifte: 30 werkdagen vanaf overdracht inter vivos (verkoop, schenking), 6 maanden verlengbaar tot 1 jaar vanaf overlijden bij erfenissen. Indienen bij de gemeente — de meeste hebben een online formulier met rekenmodule, anders op papier.
Voor een niet-resident host die zijn pand in Spanje verkoopt, komt de plusvalía municipal bovenop het IRNR (Modelo 210 voor vermogenswinst), maar dit zijn twee verschillende belastingen: het IRNR belast de volledige vermogenswinst tegen 19% (EU/EER) of 24% (overige); de plusvalía municipal belast alleen het grondgedeelte, en wordt door de gemeente geïnd. Belangrijk: er bestaat een inhoudingsmechanisme van 3% van de verkoopprijs voor niet-residenten (Modelo 211) dat het IRNR dekt maar niet de plusvalía municipal — die moet je apart afrekenen. Vergeet je hem, dan kan de gemeente jaren later alsnog navorderen met opslag.
Waarom dit belangrijk is
Veel mensen verwarren de plusvalía municipal met de IRPF/IRNR over de vermogenswinst — het zijn twee belastingen op dezelfde verkoop. De gemeente communiceert niet met de AEAT en omgekeerd, dus je voldoet aan de een en vergeet de ander. Verkoop je en denk je dat met Modelo 211/210 alles is gedekt, hou dan helder: de plusvalía municipal heeft eigen termijn (30 werkdagen), eigen loket (gemeente, niet Hacienda), en kan in grote gemeenten flink oplopen. En check altijd of de reële methode voor jou goedkoper uitvalt — sinds 2021 mag je die kiezen als je de akten overlegt.