Qu'est-ce que la plusvalía municipal (IIVTNU) ?
La plusvalía municipal — officiellement IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) — est un impôt local sur l'augmentation de valeur du terrain urbain lors de sa transmission (vente, succession, donation). Il est collecté par la mairie, pas l'AEAT, et depuis la réforme de novembre 2021 vous pouvez choisir entre deux méthodes de calcul.
Le cadre juridique est la Loi des Finances Locales refondue (RDLeg 2/2004), arts. 104-110. Pendant des années l'impôt se calculait selon une formule objective unique qui n'admettait pas la preuve qu'il n'y avait pas eu d'augmentation réelle. Le Tribunal Constitutionnel a annulé ces règles dans la STC 182/2021 (26-10-2021), en contradiction avec le principe de capacité économique. Il y a eu un bref flou juridique jusqu'à ce que le Gouvernement adopte le Real Decreto-ley 26/2021 qui a réécrit les règles.
Depuis cette réforme, le contribuable peut choisir entre deux méthodes et appliquer celle qui donne la moindre cotisation : la méthode objective (multiplie la valeur cadastrale du sol au moment de la transmission par un coefficient fixé par la mairie selon les années de détention) ou la méthode réelle (différence entre prix de transmission et prix d'acquisition, multipliée par la proportion de valeur cadastrale du sol par rapport au total). En outre, s'il n'y a pas d'augmentation réelle de valeur, l'impôt n'est pas dû — mais il faut le prouver documentairement (actes d'achat et de vente).
Le redevable dépend de l'opération. En vente : c'est le vendeur (cédant) qui paie. En succession ou donation : c'est le bénéficiaire (héritier/donataire). Le délai : 30 jours ouvrables à compter de la transmission entre vifs (vente, donation), 6 mois prorogeables à 1 an à compter du décès en succession. Vous déposez auprès de la mairie — la plupart ont un formulaire en ligne avec calculatrice, sinon en papier.
Pour un hôte non-résident vendant son bien en Espagne, la plusvalía municipal vient en sus de l'IRNR (Modelo 210 pour plus-value mobilière/immobilière), mais ce sont deux impôts distincts : l'IRNR taxe la plus-value totale au taux de 19% (UE/EEE) ou 24% (autres) ; la plusvalía municipal taxe uniquement la part du terrain et la mairie l'encaisse. Important : il existe une retenue de 3% sur le prix de vente pour non-résidents (Modelo 211) qui couvre l'IRNR mais pas la plusvalía municipal — celle-ci doit être réglée séparément. L'oublier expose à un rappel avec majoration des années plus tard.
Pourquoi c'est important
Beaucoup confondent la plusvalía municipal avec l'IRPF/IRNR sur la plus-value — ce sont deux impôts distincts sur la même vente. La mairie ne communique pas avec l'AEAT et vice-versa, donc on règle l'un et on oublie l'autre. Si vous vendez en pensant que Modelo 211/210 couvre tout, gardez en tête : la plusvalía municipal a son propre délai (30 jours ouvrables), son propre guichet (mairie, pas Hacienda), et peut représenter une somme conséquente dans les grandes communes. Et vérifiez toujours si la méthode réelle vous est plus favorable — depuis 2021 vous pouvez la choisir en présentant les actes.