Schlüsselbegriffe der Compliance in Spanien

Eine vivienda de uso turístico (VUT) ist ein Haus oder eine Wohnung, die regelmäßig und gegen Bezahlung kurzfristig an Touristen vermietet wird. Das spanische Mietgesetz — die LAU — schließt diese Art von Vermietung ausdrücklich aus ihrem Regime aus, sodass jede autonome Region ihre eigenen Regeln aufstellt, mit eigenem Namen: HUT in Katalonien, ETV auf den Balearen, VFT in Andalusien usw.

Die LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), Gesetz 29/1994, ist das spanische staatliche Gesetz für Mietverhältnisse über städtische Wohnungen und Räume: Sie unterscheidet Hauptwohnsitz-, Saison- und touristische Vermietung und legt Mindestlaufzeiten, Kaution, Mieterrechte und Vermieterschranken fest.

Eine licencia turística ist die Genehmigung, die Sie brauchen, um Ihre Wohnung in Spanien als Ferienunterkunft zu vermieten. Jede autonome Gemeinschaft hat ihre eigene Version (HUT in Katalonien, ETV auf den Balearen usw.), mit eigener Nummer und eigenen Regeln. Keine Lizenz = kein Recht zu inserieren.

Die cédula de habitabilidad ist das offizielle Dokument, das bescheinigt, dass Ihre Wohnung bewohnbar ist: dass sie die gesetzlich vorgeschriebene Fläche, Belüftung, Küche und Bad hat. Die autonome Region stellt sie aus — nicht die Gemeinde — und sie läuft nach einer bestimmten Anzahl Jahre ab.

Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist die eindeutige persönliche Nummer, die Spanien jedem Ausländer — EU-Bürger oder nicht — mit wirtschaftlichen, beruflichen oder sozialen Interessen im Land zuweist. Ohne NIE können Sie keine Immobilie kaufen, kein Bankkonto eröffnen, kein Modelo 210 einreichen und die meisten Verträge nicht unterschreiben.

Cl@ve PIN ist eine der Methoden innerhalb des Systems Cl@ve, der gemeinsamen elektronischen Identifikation Spaniens für den Online-Verkehr mit AEAT, Sozialversicherung, Catastro und weiteren Behörden. Damit reichen Sie das jährliche Modelo 210 von jedem Computer oder Handy aus ein, ohne ein installiertes digitales Zertifikat zu benötigen.

Die referencia catastral ist der 20-stellige alphanumerische Code, den das spanische Kataster jeder Immobilie zuweist. Sie ist der eindeutige Identifikator der Wohnung bei der kommunalen (Rathaus, IBI) und staatlichen (AEAT) Steuerverwaltung — ohne sie gibt es weder IBI-Bescheid noch Modelo 210 noch Kaufurkunde.

Ein HUT (Habitatge d'Ús Turístic) ist die katalanische Rechtsfigur einer Wohnung, die für kurze touristische Aufenthalte vermietet wird. Die Generalitat de Catalunya führt das System, vergibt eine Nummer (Format HUT-... oder HUTB-... in Barcelona) und verlangt seit Decret-llei 3/2023 zusätzlich eine kommunale Genehmigung plus Überprüfung alle 5 Jahre.

Eine VFT (Vivienda con Fines Turísticos) ist die andalusische Rechtsfigur einer Wohnung, die für kurze touristische Aufenthalte vermietet wird. Die Eintragung erfolgt im Registro de Turismo de Andalucía (RTA) mit einer Nummer im Format VFT/PROV/00000, die in jedem Inserat erscheinen muss.

Eine ETV (Estada Turística en Vivienda) ist die balearische Rechtsfigur einer Wohnung, die für touristische Aufenthalte vermietet wird. Sie wird vom jeweiligen consell insular vergeben (Mallorca, Menorca, Eivissa oder Formentera) — nicht vom Govern — und seit 2017 nur in den Zonen erteilt, die das PIAT der Insel als touristisch geeignet ausweist.

SES.Hospedajes ist das Online-Portal des spanischen Innenministeriums, in dem Sie melden müssen, wer in Ihrer Wohnung, Ihrem Hotel oder Ihrer Ferienunterkunft übernachtet. Sie haben 24 Stunden ab Check-in dafür, und es gilt für jede Art von Unterkunft in Spanien.

Die Mossos d'Esquadra sind die eigene Polizei Kataloniens und betreiben ein eigenes System zur Registrierung von Gästen in touristischen Unterkünften in Katalonien. Wenn Sie hier eine Ferienunterkunft besitzen, müssen Sie Buchungen unter Umständen sowohl an das staatliche SES als auch an das autonome Mossos-Register melden.

Der parte de viajeros war das traditionelle Gästemeldeformular, das jede Beherbergungsstätte in Spanien auszufüllen und an die Policía Nacional oder Guardia Civil zu übermitteln hatte. Es war das Regime nach Orden INT/1922/2003. Es wurde durch SES.Hospedajes ersetzt (Real Decreto 933/2021, operativ seit 2. Oktober 2024) — der Begriff wird aus Gewohnheit weitergeführt, das System selbst existiert in seiner alten Form aber nicht mehr.

Pre-Check-in ist die Erfassung der Gästedaten — Name, Ausweisdokument, número de soporte, Nationalität, Geburtsdatum — vor der Ankunft, in der Regel über ein Online-Formular. Es ist der praktische Weg, RD 933/2021 (SES.Hospedajes) einzuhalten, ohne dass der Gast an der Tür Papiere einscannen muss.

Modelo 210 ist die spanische Steuererklärung, die Sie einreichen, wenn Sie eine Immobilie in Spanien besitzen, aber hier nicht leben. Sie reichen sie bei der AEAT (spanische Steuerbehörde) für zwei Dinge ein: was Sie aus der Vermietung verdienen oder — wenn Sie die Immobilie leer stehen lassen — ein "fiktives Einkommen", das die Steuerbehörde berechnet, weil Sie eine Zweitwohnung zur Verfügung haben.

Die IBI ist die jährliche kommunale Grundsteuer in Spanien — vergleichbar mit der deutschen Grundsteuer. Die Gemeinde erhebt sie (nicht die zentrale Steuerbehörde), und der Betrag ist ein Prozentsatz des Katasterwerts Ihrer Immobilie.

IEET — auf den Balearen als "Ökotaxe" bekannt — ist die Steuer, die Ihr Gast für jede Nacht zahlt, die er in einer Ferienwohnung, einem Hotel, auf einem Campingplatz oder in einem Hostel auf Mallorca, Menorca, Ibiza oder Formentera schläft. Sie als Host ziehen sie vom Gast ein und führen sie an die ATIB ab, wenn die jährliche Liquidation eintrifft.

Die plusvalía municipal — formell IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) — ist eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs von städtischem Grund und Boden bei Übertragung (Verkauf, Erbschaft, Schenkung). Sie wird vom Rathaus erhoben, nicht von der AEAT, und seit der Reform vom November 2021 können Sie zwischen zwei Berechnungsmethoden wählen.

Ocupación ilegal — umgangssprachlich "okupación" — bedeutet, dass jemand eine Immobilie ohne Erlaubnis des Eigentümers betritt und ohne Vertrag bleibt. In Spanien ist es eine Straftat, aber die Wiedererlangung der Immobilie kann Monate dauern. Es ist ein anderes Problem als der nicht zahlende Mieter (der einen Vertrag hat und unter die LAU fällt).

Die Inquiokupación ist der umgangssprachliche Begriff für den Mieter, der legal mit Vertrag eingezogen ist, dann nicht mehr zahlt oder den Vertrag überdauert und sich weigert auszuziehen. Es ist keine Hausbesetzung — strafrechtlich besteht ein gültiger Zugangstitel — daher läuft die Räumung über den Zivilweg (juicio verbal de desahucio LEC 250.1.1º), langsamer als die Räumung von okupas.