LAU-Verträge: Art. 2 vs. Art. 3 vs. Art. 5 erklärt

Was ist das LAU und warum drei Regime?

Das ursprüngliche LAU von 1994 wurde 1995, 2013, 2019 und zuletzt 2023 mit dem Gesetz zum Recht auf Wohnen reformiert. Die Reform von 2013 war für die Ferienvermietung am relevantesten: Art. 5 Buchst. e) wurde eingeführt und schließt touristische Vermietung ausdrücklich aus dem LAU aus und verweist auf die Regelung der Autonomen Gemeinschaft.

In der Praxis entstehen Rechtskonflikte für Vermieter fast immer an der Grenze zwischen Art. 3 und Art. 5: Ist ein 4-monatiger Aufenthalt aus beruflichen Gründen eine Saisonvermietung (Art. 3) oder eine verschleierte touristische Vermietung (Art. 5)? Die richtige Antwort verändert die Mindestvertragsdauer, die Mieterrechte und die Eigentümerpflichten.

Oktober 2026: das RDL 29/2026 und die Saisonvermietung

Das RDL 29/2026 (BOE-A-2026-20823, veröffentlicht am 7.10.2026) schreibt das LAU um. Art. 3 erfasst nicht mehr « die Unterbringung oder Beherbergung von Personen », sondern nur noch Räume für Tätigkeiten (Gewerbe, Handel, freie Berufe, Lehre usw.). Die befristete Vermietung einer Wohnung wird zu einer Form der Wohnraummiete, der « befristeten Wohnraummiete », für Menschen, die sich aus einem gerechtfertigten und nachweisbaren Grund vorübergehend außerhalb ihres gewöhnlichen Wohnsitzes aufhalten. Die Definition schließt ausdrücklich die Vermietung eines einzelnen Zimmers ein.

Saisonverträge, die vor dem 8. Oktober 2026 geschlossen wurden, behalten ihr bisheriges Regime (andere Nutzung als Wohnen) bis zum vereinbarten Enddatum und enden dann ohne Verlängerung; wird ein solcher Vertrag erneuert, gelten für den neuen Vertrag die Regeln der befristeten Wohnraummiete (Übergangsbestimmung 8 LAU).

• Grund im Vertrag: muss ausdrücklich genannt, echt und nachweisbar sein, und die Beweislast trägt der Vermieter. Ohne Grund gilt der Vertrag als Hauptwohnsitz-Miete, rückwirkend ab Unterzeichnung (Art. 7.2).
• Dauer: mehr als 31 Tage und in der Regel max. 12 Monate; Verlängerung nur durch ausdrückliche Vereinbarung und nur, solange der Grund fortbesteht (Art. 9 bis.1).
• Kettenverträge: mehr als 12 Monate ohne Rechtfertigung oder mehr als zwei aufeinanderfolgende befristete Verträge zwischen denselben Parteien über dieselbe Wohnung machen den ersten Vertrag zur Hauptwohnsitz-Miete, mit Mindestlaufzeit und Verlängerungen nach Art. 9 und 10 (Art. 9 bis.2).
• Miete: bei aufeinanderfolgenden befristeten Verträgen über dieselbe Wohnung darf die jährliche Erhöhung den IRAV-Index nicht überschreiten (Art. 17.8); bei jährlichen Anpassungen von Wohnraummietverträgen bis 31.12.2027 gilt ohne neue Vereinbarung eine Obergrenze von 2 % (Schlussbestimmung 6).
• Zimmer: die Summe der Mieten gleichzeitig vermieteter Zimmer darf die Miete für die ganze Wohnung nicht übersteigen (Art. 17.9).
• Sicherheiten: eine Sicherheit zusätzlich zur Kaution ist bei befristeter Miete auf eine Monatsmiete begrenzt (zwei beim Hauptwohnsitz), und eine Mietausfallversicherung darf vom Mieter nie verlangt werden (Art. 36.5).
• Vorzeitiger Auszug: ein befristeter Mieter kann nach einem Monat mit zehn Tagen Frist kündigen, ohne Entschädigung (Art. 11.2).
• Hauptwohnsitz: auf Antrag des Mieters eine außerordentliche Verlängerung um bis zu zwei Jahre (jahresweise) für Verträge, deren Pflicht- oder stillschweigende Verlängerung vor dem 31.12.2028 endet, sofern die Miete bezahlt ist (Schlussbestimmung 5).

Die drei Regime: praktischer Vergleich

Der 11-Monats-Vertrag nach dem RDL 29/2026

Bis zum 7. Oktober 2026 stützte sich die Saisonvermietung auf Art. 3 LAU (« andere Nutzung als Wohnen »), und 11 Monate waren die übliche Laufzeit, weil sie zu einem Studienjahr, einem Arbeitseinsatz oder einer medizinischen Behandlung passen. Seit dem 8. Oktober sind neue Verträge dieser Art « befristete Wohnraummiete »: Der Vertrag muss den Grund nennen (etwa ein befristeter Arbeitsvertrag in einer anderen Stadt, eine Hochschuleinschreibung oder eine medizinische Behandlung), und die allgemeine Höchstdauer beträgt 12 Monate.

Die Rechtsprechung des Obersten Gerichts (u. a. STS vom 20.03.2018) sah schon bisher auf die Wirklichkeit statt aufs Papier: Ein Mieter, der 11 Monate unterschreibt, aber mit Partner und Kind in der Stadt lebt und arbeitet, ist faktisch Hauptwohnsitz-Mieter, und der Vertrag wird mit allen Schutzrechten umqualifiziert (Verlängerung bis zu 5 Jahren, gedeckelte Mietanpassung usw.). Das RDL 29/2026 schreibt diesen Maßstab ins Gesetz und ergänzt die Grenze von zwei aufeinanderfolgenden befristeten Verträgen mit demselben Mieter.

Wann gilt das touristische Regime (Art. 5)?

Art. 5 LAU schließt aus dem LAU-Anwendungsbereich aus « die vorübergehende Überlassung des Nutzungsrechts an einer vollständig möblierten und ausgestatteten Wohnung in sofort gebrauchsfertigem Zustand, vermarktet oder beworben über Tourismuskanäle oder jede andere Form der Vermarktung oder Bewerbung, mit Gewinnerzielungsabsicht, sofern einem spezifischen Regime aus der tourismussektoralen Regulierung unterstellt ».

Drei Kriterien müssen zusammenkommen: möblierte gebrauchsfertige Wohnung, touristische Vermarktung (Airbnb, Booking, eigene Website mit « Buchen »-Bereich) und Unterwerfung unter regionale Ferienwohnungs-Regelung. Dauer ist kein Kriterium: Eine auf Airbnb mit 30-Nächte-Minimum angebotene Wohnung ist nach Kanal touristisch, auch wenn der Aufenthalt lang ist.

• Inserat auf Airbnb / Booking / VRBO / ähnlich: entscheidendes Kriterium für touristische Nutzung.
• Eigene Website mit Buchungssystem und Preis pro Nacht: entscheidendes Kriterium.
• Hotelleistungen (Zwischenreinigung, Handtuchwechsel, Rezeption): verstärken die touristische Qualifikation.
• Möblierte sofort gebrauchsfertige Wohnung ohne Anmeldeformalitäten des Mieters: starkes Indiz.
• Bezahlung pro Nacht und nicht pro Monat: typisches Indiz.

Angespannte Zonen: die Neuerung des Gesetzes 12/2023

Für Vermieter, die keine Großvermieter sind, ist die einzige praktische Neuerung die Begrenzung der jährlichen Mieterhöhung bei LAU Art. 2-Verlängerungen. Für Großvermieter setzt die angespannte Zone zudem eine Obergrenze auf Neumieten nach dem staatlichen Index. Gesetz 12/2023 Art. 3.k definiert den Großvermieter als Inhaber von mehr als 10 städtischen Wohnimmobilien (oder >1.500 m² gebauter Fläche); diese Schwelle kann nur innerhalb einer konkreten angespannten Zone auf 5+ Immobilien gesenkt werden, wenn die Autonome Gemeinschaft dies in ihrer Erklärung ausdrücklich begründet.

Art. 5 (touristisch) bleibt außerhalb der angespannten Zonen. Die Saisonvermietung steht jedoch nicht mehr abseits: Seit dem RDL 29/2026 darf bei aufeinanderfolgenden befristeten Verträgen über dieselbe Wohnung die Miete nicht stärker steigen als der IRAV-Index, und in einer angespannten Zone muss die Zimmervermietung (oder die Miete der ganzen Wohnung) die Grenzen von Art. 17.6-8 LAU einhalten. Parlamentarische Bestätigung ausstehend; BOE im Auge behalten.

Was sollte ein gut redigierter LAU-Vertrag enthalten?

• Identifikation von Vermieter und Mieter mit NIE/DNI/Reisepass.
• Vollständige Adresse der Immobilie + Katasterreferenz (Pflicht bei Kautionshinterlegung bei der regionalen Behörde seit RDL 7/2019; im Vertrag selbst dringend empfohlen).
• Ausdrückliche Nennung des anwendbaren LAU-Regimes: « gemäß Art. 2 / 3 / 5 LAU ».
• Bei befristeter Wohnraummiete: Grund des Aufenthalts ausdrücklich im Vertrag und mit Unterlagen belegt (befristeter Arbeitsvertrag, Hochschuleinschreibung usw.) — Pflicht seit dem RDL 29/2026.
• Dauer mit Anfangs- und Enddatum sowie Klausel zur stillschweigenden Verlängerung (sofern zutreffend).
• Monatsmiete + Zahlungsweise + Bankkonto.
• Kaution: Betrag, Hinterlegung bei der regionalen Stelle (INCASOL in Katalonien, IBAVI in den Balearen usw.).
• Kostenverteilung: Eigentümergemeinschaft, IBI, Versorger, Abfall.
• Gerichtsstand- und Anwendungsklausel (immer spanisches Recht).
• Handschriftliche oder qualifizierte elektronische Unterschrift.

Risiken bei falscher Klassifizierung

Das wirtschaftliche Risiko hängt von der Fehlerrichtung ab. Unterschreiben Sie einen Saisonvertrag (11 Monate) ohne nachweisbaren Grund und der Mieter beansprucht das Hauptwohnsitz-Regime, sitzen Sie mit einem Vertrag von bis zu 5 Jahren fest, den Sie nicht wollten, und seit dem RDL 29/2026 rückwirkend ab Unterzeichnung. Unterschreiben Sie Art. 3, aber die regionale Verwaltung erkennt, dass Sie tatsächlich touristisch betreiben, erhalten Sie Sanktionen wegen fehlender Touristenlizenz (in Katalonien bis 600.000 € pro Inserat ohne HUT; in der Region Valencia bis 600.000 € seit Decret-ley 9/2024).

Die behördliche Überprüfung erfolgt vernetzt: SES.Hospedajes, Plattformregister (Airbnb / Booking übermitteln Daten nach RD 933), kommunale Inspektoren in gesättigten Zonen. Intransparenz ist keine gangbare Strategie mehr.