LAU-Verträge: Art. 2 vs. Art. 3 vs. Art. 5 erklärt

Was ist das LAU und warum drei Regime?

Das ursprüngliche LAU von 1994 wurde 1995, 2013, 2019 und zuletzt 2023 mit dem Gesetz zum Recht auf Wohnen reformiert. Die Reform von 2013 war für die Ferienvermietung am relevantesten: Art. 5 Buchst. e) wurde eingeführt und schließt touristische Vermietung ausdrücklich aus dem LAU aus und verweist auf die Regelung der Autonomen Gemeinschaft.

In der Praxis entstehen Rechtskonflikte für Vermieter fast immer an der Grenze zwischen Art. 3 und Art. 5: Ist ein 4-monatiger Aufenthalt aus beruflichen Gründen eine Saisonvermietung (Art. 3) oder eine verschleierte touristische Vermietung (Art. 5)? Die richtige Antwort verändert die Mindestvertragsdauer, die Mieterrechte und die Eigentümerpflichten.

Die drei Regime: praktischer Vergleich

Der 11-Monats-Vertrag: legaler Trick oder Falle?

Art. 3 LAU erlaubt Vermietungen « für andere Nutzung als Wohnen », wenn der Hauptzweck NICHT die Befriedigung des dauerhaften Wohnbedürfnisses des Mieters ist. Der 11-Monats-Vertrag ist typisch, weil er zu einer akademischen, beruflichen oder gesundheitlichen Saison passt — aber der Saisoncharakter ist eine Tatsache, kein Etikett.

Die Rechtsprechung des Obersten Gerichts (u. a. STS vom 20.03.2018) ist klar: Der Richter analysiert die wirtschaftliche Realität, nicht das Papier. Ein Mieter, der 11 Monate unterschreibt, aber mit Partner und Kind lebt und in der vermieteten Stadt arbeitet, ist tatsächlich in einer verschleierten Hauptwohnsitz-Vermietung, und der Vertrag wird auf Art. 2 mit allen Schutzbestimmungen umqualifiziert (5-Jahres-Verlängerung, Verbot willkürlicher CPI-Erhöhung usw.).

Wann gilt das touristische Regime (Art. 5)?

Art. 5 LAU schließt aus dem LAU-Anwendungsbereich aus « die vorübergehende Überlassung des Nutzungsrechts an einer vollständig möblierten und ausgestatteten Wohnung in sofort gebrauchsfertigem Zustand, vermarktet oder beworben über Tourismuskanäle oder jede andere Form der Vermarktung oder Bewerbung, mit Gewinnerzielungsabsicht, sofern einem spezifischen Regime aus der tourismussektoralen Regulierung unterstellt ».

Drei Kriterien müssen zusammenkommen: möblierte gebrauchsfertige Wohnung, touristische Vermarktung (Airbnb, Booking, eigene Website mit « Buchen »-Bereich) und Unterwerfung unter regionale Ferienwohnungs-Regelung. Dauer ist kein Kriterium: Eine auf Airbnb mit 30-Nächte-Minimum angebotene Wohnung ist nach Kanal touristisch, auch wenn der Aufenthalt lang ist.

• Inserat auf Airbnb / Booking / VRBO / ähnlich: entscheidendes Kriterium für touristische Nutzung.
• Eigene Website mit Buchungssystem und Preis pro Nacht: entscheidendes Kriterium.
• Hotelleistungen (Zwischenreinigung, Handtuchwechsel, Rezeption): verstärken die touristische Qualifikation.
• Möblierte sofort gebrauchsfertige Wohnung ohne Anmeldeformalitäten des Mieters: starkes Indiz.
• Bezahlung pro Nacht und nicht pro Monat: typisches Indiz.

Angespannte Zonen: die Neuerung des Gesetzes 12/2023

Für Vermieter, die keine Großvermieter sind, ist die einzige praktische Neuerung die Begrenzung der jährlichen Mieterhöhung bei LAU Art. 2-Verlängerungen. Für Großvermieter setzt die angespannte Zone zudem eine Obergrenze auf Neumieten nach dem staatlichen Index. Gesetz 12/2023 Art. 3.k definiert den Großvermieter als Inhaber von mehr als 10 städtischen Wohnimmobilien (oder >1.500 m² gebauter Fläche); diese Schwelle kann nur innerhalb einer konkreten angespannten Zone auf 5+ Immobilien gesenkt werden, wenn die Autonome Gemeinschaft dies in ihrer Erklärung ausdrücklich begründet.

Art. 3 (Saison) und Art. 5 (touristisch) sind NICHT von den angespannten Zonen betroffen — es sind eigenständige Figuren. Aber wenn Katalonien oder Madrid das Konzept auf Saisonvermietung ausdehnen (wie 2025-2026 diskutiert), ändert sich die Situation. BOE und BOIB/DOG für Änderungen im Auge behalten.

Was sollte ein gut redigierter LAU-Vertrag enthalten?

• Identifikation von Vermieter und Mieter mit NIE/DNI/Reisepass.
• Vollständige Adresse der Immobilie + Katasterreferenz (Pflicht bei Kautionshinterlegung bei der regionalen Behörde seit RDL 7/2019; im Vertrag selbst dringend empfohlen).
• Ausdrückliche Nennung des anwendbaren LAU-Regimes: « gemäß Art. 2 / 3 / 5 LAU ».
• Für Art. 3: nachweisbares Saisonmotiv (Arbeitsvertrag mit Enddatum, Hochschuleinschreibung usw.).
• Dauer mit Anfangs- und Enddatum sowie Klausel zur stillschweigenden Verlängerung (sofern zutreffend).
• Monatsmiete + Zahlungsweise + Bankkonto.
• Kaution: Betrag, Hinterlegung bei der regionalen Stelle (INCASOL in Katalonien, IBAVI in den Balearen usw.).
• Kostenverteilung: Eigentümergemeinschaft, IBI, Versorger, Abfall.
• Gerichtsstand- und Anwendungsklausel (immer spanisches Recht).
• Handschriftliche oder qualifizierte elektronische Unterschrift.

Risiken bei falscher Klassifizierung

Das wirtschaftliche Risiko hängt von der Fehlerrichtung ab. Unterschreiben Sie Art. 3 (11 Monate) und der Mieter verlangt Umqualifizierung in Art. 2, sitzen Sie mit einem 5-jährigen Pflichtvertrag fest, den Sie nicht wollten. Unterschreiben Sie Art. 3, aber die regionale Verwaltung erkennt, dass Sie tatsächlich touristisch betreiben, erhalten Sie Sanktionen wegen fehlender Touristenlizenz (in Katalonien bis 600.000 € pro Inserat ohne HUT; in der Region Valencia bis 600.000 € seit Decret-ley 9/2024).

Die behördliche Überprüfung erfolgt vernetzt: SES.Hospedajes, Plattformregister (Airbnb / Booking übermitteln Daten nach RD 933), kommunale Inspektoren in gesättigten Zonen. Intransparenz ist keine gangbare Strategie mehr.