EU 2024/1028 Kurzzeitvermietung: Leitfaden 2026

Was ist die Verordnung (EU) 2024/1028?

Der vollständige Titel lautet: "Verordnung (EU) 2024/1028 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 11. April 2024 über die Erhebung und den Austausch von Daten zu Dienstleistungen für die Kurzzeitvermietung von Unterkünften und zur Änderung der Verordnung (EU) 2018/1724" (CELEX 32024R1028). Als Verordnung ist sie ohne Umsetzung in allen Mitgliedstaaten unmittelbar anwendbar — die operative Durchführung erfordert dennoch nationale Durchführungsakte.

Der Anwendungsbereich umfasst alle in der EU tätigen Anbieter von Online-Plattformen für Kurzzeitvermietung und alle Gastgeber, die eine solche Unterkunft anbieten. Ausdrücklich ausgenommen sind Hotels, Aparthotels, Motels, Hostels, Campingplätze und Stellplätze für Wohnmobile — ihr Regime war stets von der privaten Vermietung getrennt und nicht Teil des regulatorischen Problems, das diese Maßnahme lösen soll.

Die operative Definition der "Dienstleistung für die Kurzzeitvermietung" lautet: entgeltliche Überlassung einer möblierten Wohneinheit für kurze Zeiträume an einen Gast, der dort keinen Hauptwohnsitz begründet. Die Definition ist bewusst funktional gehalten — sie soll die ökonomische Realität des Airbnb-Phänomens erfassen, ohne sich an eine zivilrechtliche Qualifikation des Vertrags zu binden.

Wann gilt die Verordnung und welche Daten sollten Sie beachten?

Die Verordnung folgt der klassischen Kadenz der EU-Gesetzgebung: Annahme durch Parlament und Rat am 11. April 2024, Veröffentlichung im Amtsblatt am 20. Mai 2024 (Inkrafttreten) und vollständige Anwendung zwei Jahre später am 20. Mai 2026. Die zweijährige Frist gab den Mitgliedstaaten Zeit, ihre nationalen Register aufzubauen, den SDEP an das einheitliche digitale Zugangstor (Verordnung 2018/1724) anzubinden und den Plattformen Zeit, ihre Verifikationssysteme anzupassen.

Spanien nutzte diese Frist mit der Entwicklung des Real Decreto 1312/2024 vom 23. Dezember, der seit dem 2. Januar 2025 in Kraft ist. Er schuf das Registro Único de Arrendamientos (RUA), zu dem das spezifische NRUA-Teilregister für touristische Kurzzeitvermietungen gehört, sowie die Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (VUDA) als spanischen SDEP. Das NRUA wurde am 1. Juli 2025 verpflichtend und die Orden VAU/1560/2025 verabschiedete Ende 2025 die informativen Modelle, die Inhaber und Betreibergesellschaften einreichen müssen.

Welche Pflichten legt die Verordnung dem Gastgeber auf?

Artikel 4 der Verordnung verpflichtet jeden Mitgliedstaat, ein zugängliches Registrierungsverfahren einzurichten, das kostenlos oder zu "angemessenen und verhältnismäßigen Kosten" verfügbar ist. Der Gastgeber muss sich registrieren lassen, bevor er die Einheit auf einer Online-Plattform anbietet — ohne gültige Registrierungsnummer darf die Plattform das Inserat nicht veröffentlichen (Artikel 7).

Die Mindestdaten, die die Verordnung bei der Registrierung verlangt, umfassen: die genaue Adresse der Einheit, die Katasterreferenz in Rechtsordnungen, die sie verwenden, den Typ der Einheit (gesamte Wohnung oder pro Zimmer), die maximale Gästezahl, einen Indikator, ob die Einheit der Hauptwohnsitz des Gastgebers oder eine Zweitwohnung ist, sowie eine Gastgeberkennung (NIE oder DNI in Spanien). Der Grundsatz der Datenminimierung gilt — nur was für die Zwecke der Verordnung notwendig ist.

Die jährliche informative Erklärung ist eine aggregierte und anonymisierte Liste der Aufenthalte des vorangegangenen Kalenderjahres. In Spanien war die erste Einreichung im Februar 2026 für das GJ 2025 gemäß Orden VAU/1560/2025 fällig. Die Erklärung enthält keine personenbezogenen Daten der Gäste — diese laufen über den Kanal SES Hospedajes (SES-Leitfaden) und nicht über das System 2024/1028.

• Das NRUA für jede Einheit beantragen, bevor sie auf Airbnb, Booking, Vrbo oder einer anderen Plattform inseriert wird.
• Genaue Adresse, Katasterreferenz, Einheitentyp, Kapazität und NIE/DNI des Inhabers angeben.
• Angeben, ob die Wohnung Hauptwohnsitz oder Zweitwohnung ist — Schlüsseldatum für Kreuzkontrollen mit kommunalen Bauleitplanvorgaben.
• Die jährliche informative Erklärung (Modell VAU/1560/2025) fristgerecht gemäß der von der VUDA festgelegten Frist einreichen.
• Das NRUA aktualisieren, wenn sich Kapazität, Eigentümerschaft oder Betriebsmodalität ändern.
• Prüfen, dass die Nummer in jedem Inserat korrekt angezeigt wird: Die Plattformverifikation schlägt fehl, wenn die exakte Zeichenfolge nicht übereinstimmt.

Welche Pflichten legen die Artikel 7-9 den Plattformen auf?

Die Verordnung macht die Plattformen zum Kernstück des Systems. Vor Veröffentlichung eines Inserats müssen sie das Bestehen der nationalen Registrierungsnummer überprüfen, idealerweise über die Echtzeit-API, die jeder SDEP bereitstellen muss (Artikel 7.1). Wenn die API keine Bestätigung zurückgibt, erlaubt die Verordnung die Stützung auf die Selbstauskunft des Gastgebers und nachgelagerte Stichprobenkontrollen (Artikel 7.2) — die sogenannte "random sample check".

Die Artikel 8 und 9 legen das Datenaustauschregime fest. Plattformen übermitteln dem SDEP des Mitgliedstaats, in dem sich die Einheit befindet, monatlich Daten wie die Gesamtzahl der gebuchten Nächte, die Anzahl der Gäste pro Aufenthalt (ohne Identifikation), den Einheitentyp und die Adresse. Für kleine Plattformen — definiert als solche mit weniger als 4.250 Gesamt-EU-Inseraten in den vorangegangenen 12 Monaten — gilt eine vierteljährliche Kadenz. Das Format ist maschinenlesbar (standardisiertes XML/JSON über das Single Digital Gateway 2018/1724).

Wenn eine nationale Behörde mitteilt, dass eine Nummer ungültig ist, muss die Plattform das Inserat unverzüglich entfernen ("expeditiously" im englischen Text) — die seit Sommer 2025 etablierte Praxis ist die Entfernung innerhalb von 48 Stunden nach behördlicher Meldung. Die Verordnung verlangt keine Vorankündigung an den Gastgeber: Die Pflege des NRUA liegt in der Verantwortung des Gastgebers, und die Plattform darf bei behördlicher Meldung direkt handeln.

Was ist der Single Digital Entry Point und wie setzt Spanien ihn um?

Der SDEP erfüllt drei zusammenhängende Funktionen. Erstens empfängt er die Massendaten, die Plattformen monatlich oder vierteljährlich übermitteln. Zweitens stellt er eine Echtzeit-API bereit, mit der Plattformen die Registrierungsnummer vor Veröffentlichung validieren können. Drittens verteilt er die empfangenen Daten an die zuständigen Behörden in jedem Mitgliedstaat — und in Spanien bedeutet das eine Verteilung zwischen Staatsebene (NRUA), Autonomen Gemeinschaften (regionale Tourismusregister wie das RTA in Andalusien, RTC in Katalonien, RGTC auf den Kanaren oder das Tourismusregister der Valencianischen Gemeinschaft) und Gemeinden mit aktiven Bauleitplankompetenzen.

Der SDEP ist Teil des europäischen Single Digital Gateway, der durch die Verordnung (EU) 2018/1724 geschaffen wurde. Dieses Gateway bot bereits eIDAS-anerkannte elektronische Identifizierung zwischen Mitgliedstaaten, sodass der SDEP die bestehende Infrastruktur wiederverwenden kann, um Gastgeber, Plattformen und die endgültigen Empfangsbehörden gleichermaßen zu authentifizieren.

In Spanien ist die VUDA über das Portal des Ministeriums für Wohnungsbau erreichbar (mivau.gob.es). Die Registerverwaltung obliegt dem Colegio de Registradores, das bereits das Registro de la Propiedad führte und über die mit Handelsregisterinformationen verknüpfte Katasterbasis verfügt. Diese institutionelle Wahl erklärt, warum das NRUA die exakte Katasterreferenz verlangt — das System führt vor Nummernvergabe einen automatischen Abgleich mit dem Catastro durch.

Wie steht Spanien im Vergleich zu anderen EU-Staaten bei Registern und Sanktionen da?

Die europäische Harmonisierung konzentriert sich auf das Registrierungsverfahren und den Datenaustausch, nicht auf die Sanktionen — die Verordnung verlangt lediglich, dass die Mitgliedstaaten "wirksame, verhältnismäßige und abschreckende" Sanktionen festlegen, ohne Bandbreiten zu definieren. Jeder Mitgliedstaat behält die Befugnis, das Sanktionsregime zu regeln. In Spanien sieht das RD 1312/2024 derzeit keinen einheitlichen NRUA-spezifischen Sanktionsrahmen vor — eine Lücke, auf die die Lehre hingewiesen hat und die wahrscheinlich eine ergänzende Vorschrift erfordert.

In der Praxis ist die meistgefürchtete operative Folge in Spanien die automatische Entfernung des Plattform-Inserats (Artikel 9 der EU-Verordnung), die den Buchungsfluss einfriert, bis das NRUA regularisiert ist. Hinzu kommen die regionalen Tourismussanktionen — bis zu 600.000 EUR in Andalusien und Valencia, bis zu 400.000 EUR auf den Balearen, bis zu 600.000 EUR in Katalonien — sowie die spezifischen Sanktionen der Gastdatenmeldung (Ley Orgánica 4/2015, SES Hospedajes), die 30.000 EUR erreichen können.

Italien bietet den nützlichen Kontrast. Das Gesetz 191/2023 und die nachfolgenden Akte legten spezifische CIN-Sanktionen fest: zwischen 800 und 8.000 EUR für Inserate ohne CIN und bis zu 5.000 EUR, wenn es nicht im Inserat angezeigt wird. Diese Sanktionsklarheit hat die Compliance beschleunigt. Das spanische Regime wird voraussichtlich auf ein ähnliches Muster zulaufen, sobald eine ergänzende Vorschrift zum RD 1312/2024 veröffentlicht wird.