Contratti LAU: art. 2 vs. art. 3 vs. art. 5 spiegati

Cos'è la LAU e perché tre regimi?

La LAU originale del 1994 è stata riformata nel 1995, 2013, 2019 e, da ultimo, nel 2023 con la Legge per il diritto all'abitazione. La riforma del 2013 è stata la più rilevante per l'affitto turistico: ha introdotto l'art. 5 lettera e) che esclude espressamente la locazione turistica dall'ambito LAU e la rinvia alla normativa autonoma.

In pratica, i conflitti giuridici per gli host nascono quasi sempre dal confine tra art. 3 e art. 5: un soggiorno di 4 mesi per motivi lavorativi è una locazione stagionale (art. 3) o una locazione turistica mascherata (art. 5)? La risposta corretta cambia la durata minima del contratto, i diritti dell'inquilino e gli obblighi del proprietario.

I tre regimi: confronto pratico

Il contratto di 11 mesi: trucco legale o trappola?

L'art. 3 LAU consente locazioni « per uso diverso da quello abitativo » quando la finalità principale NON è soddisfare il bisogno permanente di abitazione dell'inquilino. Il contratto di 11 mesi è tipico perché si adatta a una stagione accademica, lavorativa o sanitaria — ma il carattere stagionale è un fatto, non un'etichetta.

La giurisprudenza della Corte Suprema (tra le altre, STS 20/03/2018) è chiara: il giudice analizza la realtà economica, non la carta. Un inquilino che firma 11 mesi ma vive con partner e figlio e lavora nella città di locazione è in realtà in una locazione di abitazione abituale mascherata, e il contratto viene riqualificato all'art. 2 con tutte le tutele (proroga 5 anni, divieto di aumento arbitrario dell'IPC ecc.).

Quando si applica il regime turistico (art. 5)?

L'art. 5 LAU esclude dall'ambito LAU « la cessione temporanea dell'uso della totalità di un'abitazione arredata ed equipaggiata in condizioni di utilizzo immediato, commercializzata o promossa attraverso canali di offerta turistica o qualunque altra forma di commercializzazione o promozione, e realizzata a fini di lucro, quando sia sottoposta a un regime specifico derivato dalla normativa settoriale turistica ».

Tre criteri devono coesistere: abitazione arredata pronta all'uso immediato, commercializzazione turistica (Airbnb, Booking, sito proprio con sezione « prenota ») e sottoposizione alla normativa autonoma sulle abitazioni vacanze. La durata non è un criterio: un'abitazione su Airbnb con minimo 30 notti è turistica per canale, anche se il soggiorno è lungo.

• Annuncio su Airbnb / Booking / VRBO / simili: criterio determinante di uso turistico.
• Sito proprio con sistema di prenotazione e prezzo per notte: criterio determinante.
• Servizi alberghieri (pulizia in corso di soggiorno, cambio asciugamani, reception): rafforzano la qualificazione turistica.
• Abitazione arredata pronta all'uso immediato senza formalità di iscrizione dell'inquilino: indizio forte.
• Pagamento per notte e non per mese: indizio tipico.

Zone tese: la novità della Legge 12/2023

Per gli host che non sono grandi proprietari, l'unica novità pratica è il limite all'aumento annuale del canone nei rinnovi LAU art. 2. Per i grandi proprietari, la zona tesa impone inoltre un tetto ai nuovi canoni secondo l'indice statale. La Legge 12/2023 art. 3.k definisce grande proprietario il titolare di più di 10 immobili urbani residenziali (o >1.500 m² costruiti); tale soglia può essere abbassata a 5+ immobili solo all'interno di una zona tesa concreta quando la comunità autonoma lo motivi espressamente nella sua dichiarazione.

L'art. 3 (stagionale) e l'art. 5 (turistico) NON sono toccati dalle zone tese — sono figure separate. Ma se Catalogna o Madrid estendessero il concetto alla locazione stagionale (come discusso nel 2025-2026), la situazione cambierebbe. Vigilare BOE e BOIB/DOG per modifiche.

Cosa deve contenere un contratto LAU ben redatto?

• Identificazione del locatore e dell'inquilino con NIE/DNI/passaporto.
• Indirizzo completo dell'immobile + riferimento catastale (obbligatorio nella registrazione della cauzione presso la comunità autonoma dal RDL 7/2019; vivamente raccomandato nel contratto stesso).
• Citazione espressa del regime LAU applicabile: « ai sensi dell'art. 2 / 3 / 5 LAU ».
• Per art. 3: motivo temporaneo verificabile (contratto di lavoro con data di scadenza, iscrizione universitaria, ecc.).
• Durata con data di inizio e fine, e clausola di tacita rinnovazione (ove applicabile).
• Canone mensile + modalità di pagamento + conto bancario.
• Cauzione: importo, deposito presso l'ente regionale (INCASOL in Catalogna, IBAVI alle Baleari, ecc.).
• Ripartizione delle spese: condominio, IBI, utenze, rifiuti.
• Clausola di giurisdizione e legge applicabile (sempre diritto spagnolo).
• Firma autografa o elettronica avanzata.

Rischi da errata qualificazione

Il rischio economico dipende dalla direzione dell'errore. Firmi art. 3 (11 mesi) e l'inquilino chiede riqualificazione all'art. 2: ti ritrovi bloccato con un contratto obbligatorio di 5 anni che non volevi. Firmi art. 3 ma operi in realtà come turistico: ricevi sanzioni per mancanza di licenza turistica (in Catalogna fino a 600.000 € per annuncio senza HUT; nella Comunità Valenciana fino a 600.000 € dal Decret-ley 9/2024).

La verifica amministrativa è incrociata: SES.Hospedajes, registri delle piattaforme (Airbnb / Booking trasmettono dati ai sensi del RD 933), ispettori comunali nelle zone sature. L'opacità non è più una strategia praticabile.