Contratti LAU: art. 2 vs. art. 3 vs. art. 5 spiegati

Cos'è la LAU e perché tre regimi?

La LAU originale del 1994 è stata riformata nel 1995, 2013, 2019 e, da ultimo, nel 2023 con la Legge per il diritto all'abitazione. La riforma del 2013 è stata la più rilevante per l'affitto turistico: ha introdotto l'art. 5 lettera e) che esclude espressamente la locazione turistica dall'ambito LAU e la rinvia alla normativa autonoma.

In pratica, i conflitti giuridici per gli host nascono quasi sempre dal confine tra art. 3 e art. 5: un soggiorno di 4 mesi per motivi lavorativi è una locazione stagionale (art. 3) o una locazione turistica mascherata (art. 5)? La risposta corretta cambia la durata minima del contratto, i diritti dell'inquilino e gli obblighi del proprietario.

Ottobre 2026: il RDL 29/2026 e la locazione stagionale

Il RDL 29/2026 (BOE-A-2026-20823, pubblicato il 7-10-2026) riscrive la LAU. L'art. 3 non copre più « l'alloggio o l'ospitalità di persone »: riguarda ormai solo locali e attività (industriali, commerciali, professionali, didattiche, ecc.). Affittare un'abitazione per un periodo limitato diventa una forma di locazione abitativa, la « locazione abitativa temporanea », destinata a chi si trova temporaneamente lontano dal proprio domicilio abituale per un motivo giustificato e dimostrabile. La definizione comprende espressamente l'affitto di una sola stanza.

I contratti stagionali firmati prima dell'8 ottobre 2026 mantengono il vecchio regime (uso diverso da quello abitativo) fino alla scadenza pattuita e poi si estinguono senza proroga; se vengono rinnovati, il nuovo contratto segue le regole della locazione abitativa temporanea (disposizione transitoria 8 LAU).

• Motivo nel contratto: deve essere espresso, reale e dimostrabile, e l'onere della prova è del locatore. Senza motivo il contratto è trattato come locazione di abitazione abituale, con effetto retroattivo dalla firma (art. 7.2).
• Durata: più di 31 giorni e, di regola, max. 12 mesi; proroga solo per accordo espresso e finché il motivo persiste (art. 9 bis.1).
• Contratti a catena: più di 12 mesi senza giustificazione, o più di due contratti temporanei consecutivi tra le stesse parti per la stessa abitazione, trasformano il primo in locazione di abitazione abituale, con la durata minima e le proroghe degli artt. 9 e 10 (art. 9 bis.2).
• Canone: nei contratti temporanei successivi sulla stessa abitazione l'aumento annuo non può superare l'indice IRAV (art. 17.8); per gli aggiornamenti annuali delle locazioni abitative in scadenza fino al 31-12-2027, in assenza di nuovo accordo, il tetto è del 2 % (disposizione finale 6).
• Stanze: la somma dei canoni delle stanze affittate contemporaneamente non può superare il canone dell'intera abitazione (art. 17.9).
• Garanzie: una garanzia aggiuntiva alla cauzione è limitata a una mensilità nelle locazioni temporanee (due nell'abitazione abituale), e non si può mai imporre all'inquilino un'assicurazione contro la morosità (art. 36.5).
• Recesso anticipato: l'inquilino temporaneo può andarsene dopo un mese con dieci giorni di preavviso, senza indennizzo (art. 11.2).
• Abitazione abituale: su richiesta dell'inquilino, una proroga straordinaria fino a due anni (per annualità) per i contratti la cui proroga obbligatoria o tacita termina prima del 31-12-2028, purché sia in regola con i pagamenti (disposizione finale 5).

I tre regimi: confronto pratico

Il contratto di 11 mesi dopo il RDL 29/2026

Fino al 7 ottobre 2026 la locazione stagionale si basava sull'art. 3 LAU (« uso diverso da quello abitativo »), e 11 mesi era la durata abituale perché corrisponde a un anno accademico, a un incarico di lavoro o a un trattamento medico. Dall'8 ottobre i nuovi contratti di questo tipo sono « locazioni abitative temporanee »: il contratto deve indicare il motivo (per esempio un contratto di lavoro a termine in un'altra città, un'iscrizione universitaria o un trattamento medico) e il massimo generale è di 12 mesi.

La giurisprudenza della Corte Suprema (tra le altre, STS 20/03/2018) guardava già alla realtà e non alla carta: un inquilino che firma 11 mesi ma vive con partner e figlio e lavora in città è di fatto in un'abitazione abituale mascherata, e il contratto viene riqualificato con tutte le tutele (proroga fino a 5 anni, aggiornamento del canone limitato, ecc.). Il RDL 29/2026 porta questo criterio nella legge e aggiunge il limite di due contratti temporanei consecutivi con lo stesso inquilino.

Quando si applica il regime turistico (art. 5)?

L'art. 5 LAU esclude dall'ambito LAU « la cessione temporanea dell'uso della totalità di un'abitazione arredata ed equipaggiata in condizioni di utilizzo immediato, commercializzata o promossa attraverso canali di offerta turistica o qualunque altra forma di commercializzazione o promozione, e realizzata a fini di lucro, quando sia sottoposta a un regime specifico derivato dalla normativa settoriale turistica ».

Tre criteri devono coesistere: abitazione arredata pronta all'uso immediato, commercializzazione turistica (Airbnb, Booking, sito proprio con sezione « prenota ») e sottoposizione alla normativa autonoma sulle abitazioni vacanze. La durata non è un criterio: un'abitazione su Airbnb con minimo 30 notti è turistica per canale, anche se il soggiorno è lungo.

• Annuncio su Airbnb / Booking / VRBO / simili: criterio determinante di uso turistico.
• Sito proprio con sistema di prenotazione e prezzo per notte: criterio determinante.
• Servizi alberghieri (pulizia in corso di soggiorno, cambio asciugamani, reception): rafforzano la qualificazione turistica.
• Abitazione arredata pronta all'uso immediato senza formalità di iscrizione dell'inquilino: indizio forte.
• Pagamento per notte e non per mese: indizio tipico.

Zone tese: la novità della Legge 12/2023

Per gli host che non sono grandi proprietari, l'unica novità pratica è il limite all'aumento annuale del canone nei rinnovi LAU art. 2. Per i grandi proprietari, la zona tesa impone inoltre un tetto ai nuovi canoni secondo l'indice statale. La Legge 12/2023 art. 3.k definisce grande proprietario il titolare di più di 10 immobili urbani residenziali (o >1.500 m² costruiti); tale soglia può essere abbassata a 5+ immobili solo all'interno di una zona tesa concreta quando la comunità autonoma lo motivi espressamente nella sua dichiarazione.

L'art. 5 (turistico) resta fuori dalle zone tese. La locazione stagionale, invece, non è più a parte: dal RDL 29/2026, nei contratti temporanei successivi sulla stessa abitazione il canone non può aumentare oltre l'indice IRAV, e in zona tesa l'affitto per stanze (o il canone dell'intera abitazione) deve rispettare i limiti dell'art. 17.6-8 LAU. Convalida parlamentare in sospeso; vigilare il BOE.

Cosa deve contenere un contratto LAU ben redatto?

• Identificazione del locatore e dell'inquilino con NIE/DNI/passaporto.
• Indirizzo completo dell'immobile + riferimento catastale (obbligatorio nella registrazione della cauzione presso la comunità autonoma dal RDL 7/2019; vivamente raccomandato nel contratto stesso).
• Citazione espressa del regime LAU applicabile: « ai sensi dell'art. 2 / 3 / 5 LAU ».
• Per la locazione abitativa temporanea: motivo del soggiorno indicato espressamente nel contratto e documentato (contratto di lavoro a termine, iscrizione universitaria, ecc.) — obbligatorio dal RDL 29/2026.
• Durata con data di inizio e fine, e clausola di tacita rinnovazione (ove applicabile).
• Canone mensile + modalità di pagamento + conto bancario.
• Cauzione: importo, deposito presso l'ente regionale (INCASOL in Catalogna, IBAVI alle Baleari, ecc.).
• Ripartizione delle spese: condominio, IBI, utenze, rifiuti.
• Clausola di giurisdizione e legge applicabile (sempre diritto spagnolo).
• Firma autografa o elettronica avanzata.

Rischi da errata qualificazione

Il rischio economico dipende dalla direzione dell'errore. Firmi un contratto stagionale (11 mesi) senza motivo dimostrabile e l'inquilino rivendica il regime di abitazione abituale: ti ritrovi bloccato con un contratto fino a 5 anni che non volevi, e dal RDL 29/2026 con effetto dalla firma. Firmi art. 3 ma operi in realtà come turistico: ricevi sanzioni per mancanza di licenza turistica (in Catalogna fino a 600.000 € per annuncio senza HUT; nella Comunità Valenciana fino a 600.000 € dal Decret-ley 9/2024).

La verifica amministrativa è incrociata: SES.Hospedajes, registri delle piattaforme (Airbnb / Booking trasmettono dati ai sensi del RD 933), ispettori comunali nelle zone sature. L'opacità non è più una strategia praticabile.