Termini chiave della compliance in Spagna

Una vivienda de uso turístico (VUT) è una casa o un appartamento affittato a turisti per brevi soggiorni, in modo regolare e a pagamento. La legge spagnola sulle locazioni — la LAU — esclude espressamente questo tipo di affitto dal suo regime, quindi ogni regione autonoma scrive le sue regole, con il suo nome: HUT in Catalogna, ETV alle Baleari, VFT in Andalusia, ecc.

La LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), legge 29/1994, è la legge statale spagnola sulle locazioni di abitazioni e locali urbani: distingue locazione di residenza principale, locazione stagionale e uso turistico, e fissa durate minime, cauzione, diritti del conduttore e limiti del locatore.

Una licencia turística è il permesso che ti serve per affittare la tua casa come affitto turistico in Spagna. Ogni comunità autonoma ha la sua versione (HUT in Catalogna, ETV alle Baleari, ecc.), con il proprio numero e le proprie regole. Niente licenza = niente diritto a pubblicizzare.

La cédula de habitabilidad è il documento ufficiale che attesta che la tua casa è abitabile: che ha i metri quadri, la ventilazione, il bagno e la cucina richiesti dalla legge. La rilascia la regione autonoma — non il comune — e scade dopo un certo numero di anni.

Il NIE (Número de Identidad de Extranjero) è il numero personale unico che la Spagna assegna a ogni straniero — cittadino UE o extra-UE — con interessi economici, professionali o sociali nel paese. Senza NIE non puoi comprare un immobile, aprire un conto bancario, presentare il Modelo 210 né firmare la maggior parte dei contratti.

Cl@ve PIN è uno dei metodi del sistema Cl@ve, l'identificazione elettronica comune dello Stato spagnolo per dialogare online con AEAT, Previdenza Sociale, Catastro e altri enti. Ti permette di presentare il Modelo 210 annuale da qualsiasi computer o cellulare senza certificato digitale installato.

La referencia catastral è il codice alfanumerico di 20 caratteri che il Catastro spagnolo assegna a ogni immobile. È l'identificativo univoco dell'immobile presso le amministrazioni fiscali locale (comune, IBI) e nazionale (AEAT) — senza di esso non c'è IBI, non c'è Modelo 210, non c'è atto d'acquisto.

Un HUT (Habitatge d'Ús Turístic) è la figura catalana di un'abitazione affittata per soggiorni turistici brevi. La Generalitat de Catalunya gestisce il sistema, assegna un numero (formato HUT-... o HUTB-... a Barcellona) e dal Decret-llei 3/2023 richiede anche autorizzazione comunale più revisione ogni 5 anni.

Una VFT (Vivienda con Fines Turísticos) è la figura andalusa di un'abitazione affittata per soggiorni turistici brevi. L'iscrizione si fa nel Registro de Turismo de Andalucía (RTA) con un numero in formato VFT/PROV/00000 che deve comparire in ogni annuncio.

Un ETV (Estada Turística en Vivienda) è la figura baleare di un'abitazione affittata per soggiorni turistici. Lo rilascia il consell insular competente (Mallorca, Menorca, Eivissa o Formentera) — non il Govern — e dal 2017 si concede solo nelle zone che il PIAT di ciascuna isola dichiara idonee.

SES.Hospedajes è il portale online del Ministero dell'Interno spagnolo dove devi comunicare chi soggiorna nella tua casa, hotel o affitto turistico. Hai 24 ore dal check-in per farlo, e vale per qualsiasi tipo di struttura in Spagna.

I Mossos d'Esquadra sono la polizia propria della Catalogna, e gestiscono un proprio sistema per registrare gli ospiti nelle strutture turistiche in Catalogna. Se hai una casa vacanze qui, potresti dover comunicare le prenotazioni sia al SES statale sia al registro autonomo dei Mossos.

Il parte de viajeros era il tradizionale modulo di registrazione degli ospiti che ogni alloggio in Spagna doveva compilare e trasmettere alla Policía Nacional o Guardia Civil. Era il regime sotto l'Orden INT/1922/2003. È stato sostituito da SES.Hospedajes (Real Decreto 933/2021, operativo dal 2 ottobre 2024) — il termine sopravvive per abitudine, ma il sistema in quanto tale non esiste più.

Il pre-check-in è la raccolta dei dati dell'ospite — nome, documento d'identità, número de soporte, nazionalità, data di nascita — prima del suo arrivo, di solito tramite un modulo online. È il modo pratico per rispettare il RD 933/2021 (SES.Hospedajes) senza far scannerizzare carte all'ospite sulla porta.

Il Modelo 210 è la dichiarazione fiscale spagnola che presenti se possiedi un immobile in Spagna ma non vivi qui. La presenti all'AEAT (Agenzia delle Entrate spagnola) per due cose: ciò che guadagni affittandolo, oppure — se lo lasci vuoto — un "reddito presunto" che il fisco calcola perché disponi di una seconda casa.

L'IBI è l'imposta comunale annuale sugli immobili in Spagna — equivalente all'IMU italiana. Il Comune la riscuote (non l'Agenzia delle Entrate centrale), e l'importo è una percentuale del valore catastale dell'immobile.

IEET — alle Baleari nota come "ecotassa" — è l'imposta che il tuo ospite paga per ogni notte trascorsa in una casa vacanza, hotel, campeggio o ostello a Maiorca, Minorca, Ibiza o Formentera. Tu come host la incassi dall'ospite e la versi all'ATIB quando arriva la liquidazione annuale.

La plusvalía municipal — formalmente IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) — è un'imposta locale sull'incremento di valore del suolo urbano al momento del trasferimento (vendita, eredità, donazione). La incassa il comune, non l'AEAT, e dalla riforma di novembre 2021 puoi scegliere tra due metodi di calcolo.

Ocupación ilegal — popolarmente "okupación" — è quando qualcuno entra in un immobile senza il permesso del proprietario e ci resta senza alcun contratto. In Spagna è reato, ma recuperare l'immobile può richiedere mesi. È un problema diverso dall'inquilino moroso (che ha un contratto e ricade sotto la LAU).

L'inquiokupación è il termine popolare per l'inquilino che è entrato legalmente con contratto, smette di pagare o resta dopo la scadenza e si rifiuta di lasciare l'abitazione. Non è un'occupazione abusiva — penalmente esiste un titolo d'ingresso valido — quindi lo sfratto segue la via civile (juicio verbal de desahucio LEC 250.1.1º), più lenta dello sfratto degli okupas.