Sentenze, modifiche normative e dati di mercato che riguardano l’affitto turistico e stagionale. Ogni novità rimanda alla sua fonte primaria — niente voci, niente titoli non verificati.
Ogni novità verificata contro la fonte
Statale
Il Governo riapprova i decreti casa come RDL 28/2026 e 29/2026: temporada, stanze e proroghe
Pubblicati nel BOE del 7 ottobre. Il RDL 29/2026, in vigore dall’8 ottobre, disciplina l’affitto «de temporada» nella LAU: richiede una causa reale e dimostrabile di allontanamento dall’abitazione abituale, una durata superiore a 31 giorni e, di regola, non oltre 12 mesi; senza causa espressa, oltre i 12 mesi senza giustificazione o dopo più di due contratti consecutivi tra le stesse parti sulla stessa abitazione, il contratto diventa di abitazione principale. L’affitto di stanze rientra nella LAU e la somma dei canoni delle stanze non può superare il canone dell’intera abitazione. Fino al 31-12-2027, in assenza di nuovo accordo, l’aggiornamento annuo non può superare il 2 %, e l’inquilino in regola con i pagamenti può chiedere una proroga straordinaria fino a due anni se la sua proroga obbligatoria scade prima del 31-12-2028. Il RDL 28/2026 (BOE-A-2026-20822) sostituisce dal 15 novembre il rinnovo tacito annuale con proroghe obbligatorie di 5 anni (7 se il locatore è una persona giuridica), con un indennizzo all’inquilino se il locatore non proroga, salvo eccezioni. Con le Cortes sciolte, entrambi devono essere convalidati dalla Diputación Permanente del Congresso entro 30 giorni, altrimenti decadono.
IVA al 10 % sugli affitti arredati fino a 30 notti dal 1° dicembre, e maggiorazione IBI per gli alloggi turistici
Il RDL 29/2026 elimina l’esenzione IVA per l’affitto di abitazioni arredate per soggiorni fino a 30 notti e lo assoggetta all’aliquota ridotta del 10 % dal 1° dicembre 2026 — non al 21 % annunciato a giugno. Inoltre, i comuni nelle zone di mercato abitativo teso («zonas tensionadas») potranno introdurre con regolamento fiscale una maggiorazione dell’IBI (imposta sugli immobili) fino al 50 % per gli immobili destinati ad alloggio turistico, al 100 % per i titolari di due o più e al 150 % per i titolari di quattro o più. Entrambe le misure dipendono dalla convalida del decreto da parte della Diputación Permanente; in caso contrario decadono.
Il Congresso boccia i decreti casa: abrogati il RDL 26/2026 e il RDL 27/2026
Il 2 ottobre il Congresso non ha convalidato i due decreti-legge sulla casa del 29 settembre: il 26/2026 (funzione sociale dell’abitazione e offerta di alloggi accessibili) e il 27/2026 (stabilità dei contratti di locazione dell’abitazione principale). Le delibere di abrogazione sono state pubblicate nel BOE lo stesso giorno (BOE-A-2026-20526 e BOE-A-2026-20527) e le misure hanno cessato di applicarsi. Il 6 ottobre il Real Decreto 806/2026 ha sciolto le Cortes e indetto le elezioni politiche per il 29 novembre.
Il decreto casa slitta a settembre: la temporada resta fuori dalla LAU
Aggiornamento 16-10-2026: notizia superata. Il decreto è stato approvato il 29-09 come RDL 26/2026 e 27/2026, il Congresso li ha bocciati il 2-10 e il Governo li ha riapprovati il 6-10 come RDL 28/2026 e 29/2026 (BOE 7-10), in attesa di convalida parlamentare. L’IVA non sale al 21 %: gli affitti arredati fino a 30 notti saranno tassati al 10 % dal 1-12-2026. Vedi le notizie di ottobre. — Testo originale (28-07): Il governo ha ritirato il decreto-legge dal Consiglio dei ministri del 28 luglio per mancanza di sostegno (Podemos respinge la riforma della legge sui suoli; Junts chiede incentivi ai locatori e misure anti-occupazione). Tornerà nel primo Consiglio dei ministri di settembre. Il pacchetto conteneva la prima disciplina LAU dell'affitto «de temporada» (massimo 12 mesi e causa documentata per iscritto), l'IVA al 21% sugli affitti turistici e la proroga dei contratti fino a giugno 2028. Nulla di ciò è diritto vigente: non c'è testo nel BOE e, anche se approvato, servirebbe la conversione del Congresso entro 30 giorni — proprio dove ad aprile è caduto il RD-ley 8/2026.
Le Baleari attivano sanzioni coercitive fino a 5.000 € al giorno contro gli affitti turistici illegali
Il Govern ha presentato la Mesa del Intrusismo: multe giornaliere da 500 a 5.000 € finché l’offerta illegale resta attiva dopo la diffida, invio alla Procura dopo due diffide ignorate e sconti fino all’80 % se l’immobile passa all’affitto accessibile.
Dopo l’annullamento del NRUA: la VUDA resta, senza norma di riparazione né rimborso delle tariffe
Il Tribunal Supremo ha confermato l’annullamento in tre ulteriori sentenze (649, 669 e 697/2026). VUDA e condivisione dei dati con le piattaforme restano in vigore e il codice regionale è il numero valido; non esiste una norma di riparazione né una via per recuperare le tariffe pagate.
Il Governo annuncia un decreto casa per luglio: affitti temporanei tutelati e IVA al 21 % sugli alloggi turistici
Aggiornamento 16-10-2026: il decreto è stato infine pubblicato come RDL 29/2026 (BOE 7-10), in attesa di convalida parlamentare, e l’IVA non sale al 21 %: gli affitti arredati fino a 30 notti saranno tassati al 10 % dal 1-12-2026. Vedi le notizie di ottobre. — Testo originale (29-06): Il 29 giugno il Governo ha annunciato un real decreto-ley: i contratti di temporada e di stanze avrebbero le stesse garanzie dell’affitto ordinario, con proroga straordinaria dei contratti e IVA dal 10 % al 21 % per gli alloggi turistici. Non ancora approvato né pubblicato nel BOE.
Orden HAC/623/2026: nuovi moduli e scadenze del Modelo 210 per i non residenti
Il BOE del 23 giugno modifica i modelli 210, 211 e 213: dettaglio obbligatorio delle spese deducibili per immobile e nuove scadenze — redditi da locazione da versare dall’1 al 20 aprile dell’anno successivo (vale già per i redditi 2026); nuovi moduli dall’1-1-2027.
Tribunal Supremo: gli statuti che vietano l’«hospedería» fermano anche gli affitti turistici
La sentenza STS 642/2026 (sezione civile, 28 aprile) conferma che un divieto statutario di «hospedería» copre anche la locazione turistica: il condominio può esigerne la cessazione anche con licenza turistica valida. La licenza amministrativa non prevale sugli statuti.
La Corte Suprema annulla il registro nazionale delle locazioni (NRUA)
La sentenza STS 620/2026 (19 maggio) dichiara nullo il NRUA del RD 1312/2024: lo Stato non ha competenza rispetto ai registri regionali. Il numero NRA non è più obbligatorio.
Boom dell’affitto stagionale: l’offerta cresce del 22 %
L’offerta di affitti stagionali è salita del 22 % su base annua, mentre l’abitazione permanente è scesa del 3 %. Lo stagionale è già circa il 27 % del mercato (idealista, T1 2026).
Madrid: in vigore il Decreto 27/2026 — CIVUT, minimo 25 m² e autorizzazione del condominio
Dal 26 aprile ogni nuova VUT nella regione di Madrid richiede l'autorizzazione espressa del condominio, il certificato di idoneità CIVUT e almeno 25 m². Le VUT esistenti hanno 3 anni per adeguarsi.
Il TSJCV annulla in parte la moratoria di Valencia
La corte annulla la sospensione delle licenze di cambio d’uso a casa turistica (delibera 2024 del Comune di Valencia) per un vizio giuridico, ma mantiene il divieto di nuove costruzioni.
L’affitto residenziale è salito dell’8,5 % su base annua. La pressione sugli affitti permanenti e le “zone tese” a canone calmierato spiegano gran parte dello spostamento verso lo stagionale.
Canarie: la Ley 6/2025 avvia il conto alla rovescia — 5 anni per consolidare l'uso turistico
In vigore dal 13-12-2025: abilitazione municipale preventiva obbligatoria, tetto del 10 % di case vacanza per comune (20 % nelle isole verdi) e moratoria sulle nuove registrazioni. Le VV esistenti hanno 5 anni per dichiarare l'uso turistico consolidato.
L’AEPD: vietato conservare copia di documento o passaporto negli alloggi
L’autorità chiarisce che il RD 933/2021 obbliga a raccogliere i dati dell’ospite ma non autorizza a conservare una copia del documento. Basta la verifica visiva; conservare scansioni viola la minimizzazione dei dati.