Regolamento UE 2024/1028: guida 2026

Che cos'è il Regolamento (UE) 2024/1028?

Il titolo completo è: "Regolamento (UE) 2024/1028 del Parlamento europeo e del Consiglio dell'11 aprile 2024 sulla raccolta e sulla condivisione di dati relativi ai servizi di locazione breve di alloggi e che modifica il regolamento (UE) 2018/1724" (CELEX 32024R1028). In quanto regolamento, è direttamente applicabile in tutti gli Stati membri senza necessità di recepimento — la sua attuazione operativa richiede tuttavia atti nazionali di esecuzione.

L'ambito di applicazione abbraccia tutti i fornitori di piattaforme online di locazione breve operanti nell'UE e tutti gli host che offrono tale tipo di alloggio. Sono espressamente esclusi gli alberghi, gli aparthotel, i motel, gli ostelli, i campeggi e le aree per camper — il loro regime è sempre stato distinto dalla locazione tra privati e non rientrava nel problema regolatorio che la misura intende risolvere.

La definizione operativa di "servizio di locazione breve di alloggio" è la concessione a titolo oneroso, per brevi periodi, di un'unità abitativa ammobiliata a un ospite che non vi stabilisce la propria residenza principale. La definizione è deliberatamente funzionale — coglie la realtà economica del fenomeno Airbnb senza vincolarsi a una qualificazione civilistica precisa del contratto.

Quando si applica il regolamento e quali date deve monitorare l'host?

Il regolamento segue la cadenza classica della legislazione europea: adozione da parte del Parlamento e del Consiglio l'11 aprile 2024, pubblicazione in Gazzetta Ufficiale il 20 maggio 2024 (entrata in vigore) e piena applicazione due anni dopo, il 20 maggio 2026. I due anni hanno consentito agli Stati membri di creare i registri nazionali, collegare il SDEP allo Sportello Digitale Unico (Regolamento 2018/1724) e alle piattaforme di adeguare i sistemi di verifica.

La Spagna ha utilizzato il periodo per sviluppare il Real Decreto 1312/2024 del 23 dicembre, in vigore dal 2 gennaio 2025. Ha istituito il Registro Único de Arrendamientos (RUA), di cui fa parte il sotto-registro NRUA specifico per le locazioni turistiche brevi, e la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (VUDA) come SDEP spagnolo. Il NRUA è diventato obbligatorio il 1° luglio 2025 e l'Orden VAU/1560/2025 ha approvato a fine 2025 i modelli informativi che titolari e imprese di gestione devono presentare.

Quali obblighi impone il regolamento all'host?

L'articolo 4 del regolamento impone a ciascuno Stato membro di disporre di una procedura di registrazione accessibile, gratuita o a un costo "ragionevole e proporzionato". L'host deve registrarsi prima di commercializzare l'unità su qualsiasi piattaforma online — senza un numero di registrazione valido la piattaforma non può pubblicare l'annuncio (articolo 7).

I dati minimi richiesti dal regolamento al momento della registrazione comprendono: l'indirizzo esatto dell'unità, la referenza catastale negli ordinamenti che la utilizzano, il tipo di unità (intero alloggio o per stanze), il numero massimo di ospiti, un indicatore che precisi se l'unità è la residenza principale dell'host o una seconda casa, e un identificativo dell'host (NIE o DNI in Spagna). Si applica il principio di minimizzazione dei dati — solo ciò che è necessario per le finalità del regolamento.

La dichiarazione informativa annuale è un elenco aggregato e anonimizzato dei soggiorni dell'anno solare precedente. In Spagna la prima presentazione è avvenuta a febbraio 2026 per l'esercizio 2025 in linea con l'Orden VAU/1560/2025. La dichiarazione non contiene dati personali degli ospiti — questi transitano dal canale SES Hospedajes (guida SES) e non dal sistema 2024/1028.

• Richiedere il NRUA per ciascuna unità prima di pubblicarla su Airbnb, Booking, Vrbo o altra piattaforma.
• Fornire indirizzo esatto, referenza catastale, tipo di unità, capacità e NIE/DNI del titolare.
• Indicare se l'unità è residenza principale o seconda casa — dato chiave per i controlli incrociati con la normativa urbanistica comunale.
• Presentare la dichiarazione informativa annuale (modello VAU/1560/2025) entro il termine fissato dalla VUDA.
• Aggiornare il NRUA quando cambiano capacità, titolarità o modalità di gestione.
• Verificare che il numero sia pubblicato correttamente in ciascun annuncio: la verifica della piattaforma fallisce se la stringa esatta non corrisponde.

Cosa impongono gli articoli 7-9 alle piattaforme?

Il regolamento fa delle piattaforme il fulcro del sistema. Prima di pubblicare un annuncio devono verificare l'esistenza del numero di registrazione nazionale, idealmente tramite l'API in tempo reale che ciascun SDEP deve esporre (articolo 7.1). Se l'API non restituisce una conferma, il regolamento consente di fare affidamento sull'autodichiarazione dell'host accompagnata da controlli a campione successivi (articolo 7.2) — il "random sample check".

Gli articoli 8 e 9 fissano il regime di scambio dei dati. Le piattaforme trasmettono al SDEP dello Stato membro in cui si trova l'unità, con cadenza mensile, dati quali il numero totale di notti prenotate, il numero di ospiti per soggiorno (senza identificarli), il tipo di unità e l'indirizzo. Per le piattaforme di piccole dimensioni — definite come quelle con meno di 4.250 annunci complessivi nell'UE nei 12 mesi precedenti — la cadenza passa a trimestrale. Il formato è leggibile da macchina (XML/JSON standardizzato tramite lo Sportello Digitale Unico 2018/1724).

Se un'autorità nazionale comunica che un numero non è valido, la piattaforma deve rimuovere l'annuncio senza indugio ("expeditiously" nel testo inglese) — la prassi consolidata dall'estate 2025 è la rimozione entro 48 ore dalla notifica amministrativa. Il regolamento non impone preavviso all'host: il mantenimento del NRUA è responsabilità dell'host, e la piattaforma può agire direttamente alla notifica dell'autorità.

Che cos'è il Single Digital Entry Point e come lo attua la Spagna?

Il SDEP assolve tre funzioni interconnesse. In primo luogo, riceve i dati massivi che le piattaforme trasmettono mensilmente o trimestralmente. In secondo luogo, espone un'API in tempo reale affinché le piattaforme possano convalidare il numero di registrazione prima della pubblicazione. In terzo luogo, distribuisce i dati ricevuti alle autorità competenti di ciascuno Stato membro — e in Spagna ciò comporta una ripartizione fra livello statale (NRUA), comunità autonome (registri turistici regionali come l'RTA in Andalusia, l'RTC in Catalogna, l'RGTC nelle Canarie o il registro turistico della Comunità Valenciana) e comuni con competenze urbanistiche attive.

Il SDEP è parte dello Sportello Digitale Unico europeo istituito dal Regolamento (UE) 2018/1724. Tale sportello già forniva servizi di identificazione elettronica riconosciuti tra Stati membri (eIDAS), così che il SDEP può riutilizzare l'infrastruttura esistente per autenticare host, piattaforme e autorità destinatarie finali.

In Spagna, la VUDA è accessibile dal portale del Ministero dell'Edilizia (mivau.gob.es). La gestione registrale è affidata al Colegio de Registradores, che già curava il Registro de la Propiedad e disponeva della base catastale incrociata con l'informazione mercantile. Questa scelta istituzionale spiega perché il NRUA richieda la referenza catastale esatta — il sistema esegue un controllo automatico con il Catastro prima di assegnare il numero.

Come si confronta la Spagna con il resto dell'UE in materia di registri e sanzioni?

L'armonizzazione europea si concentra sulla procedura di registrazione e sullo scambio dei dati, non sulle sanzioni — il regolamento si limita a richiedere che gli Stati membri stabiliscano sanzioni "effettive, proporzionate e dissuasive" senza fissarne le forbici. Ciascuno Stato membro mantiene il potere di disciplinare il regime sanzionatorio. In Spagna, il RD 1312/2024 non prevede attualmente un quadro sanzionatorio specifico unificato per il NRUA — una lacuna segnalata dalla dottrina e che probabilmente richiederà una norma integrativa.

In pratica, la conseguenza operativa più temuta in Spagna è la rimozione automatica dell'annuncio dalla piattaforma (articolo 9 del regolamento UE), che congela la pipeline delle prenotazioni fino alla regolarizzazione del NRUA. A ciò si sommano le sanzioni del regime turistico regionale — fino a 600.000 EUR in Andalusia e Valencia, fino a 400.000 EUR alle Baleari, fino a 600.000 EUR in Catalogna — e le sanzioni specifiche del regime di comunicazione degli ospiti (Ley Orgánica 4/2015, SES Hospedajes), che possono raggiungere 30.000 EUR.

L'Italia offre il contrasto utile. La Legge 191/2023 e gli atti successivi hanno fissato sanzioni specifiche per il CIN: tra 800 e 8.000 EUR per pubblicare senza CIN e fino a 5.000 EUR per non esporlo nell'annuncio. Tale chiarezza sanzionatoria ha accelerato la conformità. Il regime spagnolo convergerà probabilmente verso uno schema simile quando sarà pubblicata una norma integrativa al RD 1312/2024.