Termos-chave da compliance em Espanha

Uma vivienda de uso turístico (VUT) é uma casa ou apartamento arrendado a turistas para estadias curtas, de forma regular e mediante pagamento. A lei espanhola dos arrendamentos — a LAU — exclui expressamente este tipo de arrendamento do seu regime, pelo que cada região autónoma escreve as suas próprias regras, com nome próprio: HUT na Catalunha, ETV nas Baleares, VFT na Andaluzia, etc.

A LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), Lei 29/1994, é a lei estatal espanhola sobre arrendamentos de habitações e locais urbanos: distingue arrendamento de residência habitual, arrendamento sazonal e uso turístico, e fixa prazos mínimos, caução, direitos do arrendatário e limites do senhorio.

Uma licencia turística é a licença que precisas para arrendar a tua casa como alojamento de férias em Espanha. Cada comunidade autónoma tem a sua versão (HUT na Catalunha, ETV nas Baleares, etc.), com número próprio e regras próprias. Sem licença = sem direito a anunciar.

A cédula de habitabilidad é o papel oficial que declara que a tua casa é habitável: que tem os metros quadrados, ventilação, cozinha e casa de banho exigidos por lei. É emitida pela região autónoma — não pela câmara — e expira ao fim de alguns anos.

O NIE (Número de Identidad de Extranjero) é o número pessoal único que Espanha atribui a qualquer estrangeiro — cidadão da UE ou fora dela — com interesses económicos, profissionais ou sociais no país. Sem NIE não podes comprar uma habitação, abrir conta bancária, apresentar Modelo 210 nem assinar a maior parte dos contratos.

Cl@ve PIN é um dos métodos do sistema Cl@ve, a identificação eletrónica comum do Estado espanhol para dialogar online com a AEAT, Segurança Social, Catastro e outros organismos. Permite-te apresentar o Modelo 210 anual a partir de qualquer computador ou telemóvel sem certificado digital instalado.

A referencia catastral é o código alfanumérico de 20 caracteres que o Catastro espanhol atribui a cada imóvel. É o identificador único da habitação junto das administrações fiscais local (câmara, IBI) e nacional (AEAT) — sem ela não há IBI, não há Modelo 210, não há escritura.

Um HUT (Habitatge d'Ús Turístic) é a figura catalã de uma habitação arrendada para estadias turísticas curtas. A Generalitat de Catalunya gere o sistema, atribui um número (formato HUT-... ou HUTB-... em Barcelona) e desde o Decret-llei 3/2023 exige também autorização municipal mais revisão a cada 5 anos.

Uma VFT (Vivienda con Fines Turísticos) é a figura andaluza de uma habitação arrendada para estadias turísticas curtas. A inscrição faz-se no Registro de Turismo de Andalucía (RTA) com um número do tipo VFT/PROV/00000 que tem de aparecer em todos os anúncios.

Um ETV (Estada Turística en Vivienda) é a figura balear de uma habitação arrendada para estadias turísticas. É emitido pelo consell insular competente (Maiorca, Menorca, Eivissa ou Formentera) — não pelo Govern — e desde 2017 só é concedido nas zonas que o PIAT de cada ilha declara aptas.

SES.Hospedajes é o portal online do Ministério do Interior espanhol onde tens de comunicar quem está alojado na tua casa, hotel ou alojamento de férias. Tens 24 horas após o check-in para o fazer, e aplica-se a qualquer tipo de alojamento em Espanha.

Os Mossos d'Esquadra são a polícia própria da Catalunha, e têm um sistema próprio para registar hóspedes em alojamentos turísticos na Catalunha. Se tens um alojamento de férias aqui, podes ter de comunicar reservas tanto ao SES estatal como ao registo autonómico dos Mossos.

O parte de viajeros era o tradicional formulário de registo de hóspedes que cada alojamento em Espanha tinha de preencher e enviar à Policía Nacional ou Guardia Civil. Era o regime ao abrigo da Orden INT/1922/2003. Foi substituído pelo SES.Hospedajes (Real Decreto 933/2021, operativo desde 2 de outubro de 2024) — o termo continua a usar-se por hábito, mas o sistema em si já não existe.

O pre-check-in é a recolha dos dados do hóspede — nome, documento de identidade, número de soporte, nacionalidade, data de nascimento — antes de chegar ao alojamento, normalmente por formulário online. É a forma prática de cumprir o RD 933/2021 (SES.Hospedajes) sem ter o hóspede a digitalizar papéis à porta.

O Modelo 210 é a declaração fiscal espanhola que entregas se tens um imóvel em Espanha mas não vives aqui. Apresentas-la à AEAT (Autoridade Tributária espanhola) por duas razões: o que ganhas a arrendar, ou — se deixares o imóvel vazio — um "rendimento imputado" que o fisco calcula por teres uma segunda casa disponível.

O IBI é o imposto municipal anual sobre imóveis em Espanha — equivalente ao IMI português. A câmara municipal cobra-o (não a autoridade tributária central), e o valor é uma percentagem do valor cadastral do imóvel.

IEET — conhecido nas Baleares como "ecotaxa" — é o imposto que o teu hóspede paga por cada noite em alojamento de férias, hotel, parque de campismo ou hostel em Maiorca, Menorca, Ibiza ou Formentera. Tu como anfitrião cobras ao hóspede e entregas à ATIB quando chega a liquidação anual.

A plusvalía municipal — formalmente IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) — é um imposto local sobre o aumento de valor do solo urbano quando o transmites (venda, herança, doação). Cobra-o a câmara municipal, não a AEAT, e desde a reforma de novembro de 2021 podes escolher entre dois métodos de cálculo.

Ocupación ilegal — popularmente "okupación" — é quando alguém entra num imóvel sem permissão do proprietário e fica sem qualquer contrato. Em Espanha é crime, mas recuperar o imóvel pode demorar meses. É um problema diferente do inquilino incumpridor (que tem contrato e cai sob a LAU).

A inquiokupación é o termo popular para o inquilino que entrou legalmente com contrato, deixa de pagar ou permanece após o fim do contrato e se recusa a sair. Não é ocupação — penalmente há um título de entrada válido — pelo que o despejo segue a via civil (juicio verbal de desahucio LEC 250.1.1º), mais lenta do que o despejo de okupas.