Modelo 210: guia completo para proprietários não residentes

O que é o Modelo 210?

A sua base legal é o Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de março, texto consolidado da lei IRNR. O formulário concreto foi aprovado pela Ordem EHA/3316/2010, de 17 de dezembro, e apresenta-se exclusivamente por via eletrónica através do portal da administração tributária espanhola (sede.agenciatributaria.gob.es).

Ao contrário do IRPF — o imposto sobre o rendimento pago pelos residentes fiscais espanhóis — o IRNR é um imposto especial para quem não é residente fiscal em Espanha. A obrigação nasce do simples facto de obter rendimentos de imóveis situados em Espanha, independentemente da nacionalidade ou do país de residência do proprietário.

Quem está obrigado a apresentar o Modelo 210?

A condição de « não residente fiscal » é determinada pelo art. 9 da lei espanhola do IRPF: menos de 183 dias por ano em Espanha, sem centro de interesses económicos em Espanha, e sem cônjuge residente / filhos menores em Espanha. Qualquer português, alemão, francês ou britânico com uma segunda habitação em Espanha é, por defeito, não residente fiscal em Espanha.

Uma nuance importante: a residência determina-se por pessoa, não por casamento. É possível que um cônjuge seja residente fiscal em Espanha e o outro não — nesse caso cada um declara segundo o seu próprio estatuto.

• Proprietários europeus com segunda habitação (Costa Blanca, Costa Brava, Costa del Sol, Maiorca e Baleares).
• Investidores particulares não residentes que arrendam a turistas ou por temporada.
• Sociedades estrangeiras titulares de imóveis em Espanha (com regras adicionais próprias).
• Herdeiros não residentes que adquiriram um imóvel em Espanha.

UE vs. extra-UE: a diferença mais importante

Esta assimetria é a pedra angular do planeamento IRNR. Um proprietário alemão com 15.000 € brutos anuais e 5.000 € de despesas paga 19% sobre 10.000 € = 1.900 €. Um proprietário britânico na mesma situação paga 24% sobre 15.000 € = 3.600 € — quase o dobro.

O Brexit reclassificou o Reino Unido como país terceiro para efeitos do IRNR. Os proprietários britânicos que antes pagavam 19% com deduções passaram, a partir de 1 de janeiro de 2021, ao regime extra-UE: 24% sobre o bruto, sem deduções. É uma das consequências fiscais menos discutidas do Brexit no imobiliário espanhol.

Que despesas posso deduzir como residente UE?

A lista não é aberta. Cada despesa deve ser comprovada por fatura nominativa, transferência bancária e afetação temporal. Se o imóvel foi arrendado 60 dias no trimestre e tem uma fatura anual do condomínio, apenas 60/365 dessa fatura é dedutível.

• Juros do empréstimo hipotecário sobre o imóvel (não a amortização do capital).
• IBI (imposto municipal sobre imóveis espanhol) — do ano em curso.
• Taxa municipal de resíduos.
• Quotas de condomínio (incluindo deliberações extraordinárias).
• Conservação e reparação — pintura, canalização, substituição de eletrodomésticos avariados. NÃO benfeitorias (instalação de ar condicionado novo, remodelação integral).
• Consumos (luz, água, gás, internet) em proporção aos dias arrendados.
• Seguros do imóvel e de incumprimento de renda.
• Honorários de gestor ou agência de arrendamento.
• Comissões de plataforma (Airbnb, Booking).
• Amortização: 3% anuais sobre o maior entre (a) custo de construção ou (b) valor cadastral excluído o terreno.

Quando se apresenta o Modelo 210?

A Ordem HFP/1338/2023, de 13 de dezembro, modificou a Ordem EHA/3316/2010 e suprimiu o agrupamento trimestral do Modelo 210 para os rendimentos de arrendamento devidos a partir de 1 de janeiro de 2024. Desde então, o senhorio não residente dispõe de duas modalidades: agrupar todos os rendimentos de arrendamento do ano civil numa única declaração apresentada entre 1 e 20 de janeiro do ano seguinte, ou apresentar uma declaração separada por cada devengo (cada renda recebida). Na prática, a quase totalidade dos gestores usa o agrupamento anual.

Requisitos para agrupar anualmente: os rendimentos devem provir do mesmo contribuinte, do mesmo pagador, aplicar-se a mesma taxa e provir do mesmo imóvel. Com inquilinos diferentes ou vários imóveis, apresenta uma declaração agrupada por cada combinação imóvel + pagador.

Como se apresenta na prática?

O processo é inteiramente digital. A AEAT não aceita declarações em papel desde 2018. Para estrangeiros que não querem — ou não podem — obter um certificado digital, a via padrão é contratar um gestor espanhol: outorga-lhe procuração para o Modelo 210 via formulário Modelo 030 e ele apresenta em seu nome.

Se tem NIE, pode pedir o Cl@ve PIN online em cinco minutos: associa-se ao seu número de telemóvel registado junto da AEAT e permite apresentar sem certificado. É a opção mais prática para proprietários que não querem depender de um gestor todos os anos.

O que acontece se apresentar fora de prazo?

Na prática, apresentar voluntariamente com um dia de atraso custa um agravamento de 1% sobre o montante devido — realmente menor. O erro grave é ignorar a obrigação: assim que o fisco deteta a omissão (cruzamentos com SES.Hospedajes, registos cadastrais, dados de Airbnb/Booking transmitidos ao abrigo do RD 933), as sanções passam ao escalão punitivo.