Regulamento UE 2024/1028: guia 2026

O que é o Regulamento (UE) 2024/1028?

O título completo é: "Regulamento (UE) 2024/1028 do Parlamento Europeu e do Conselho, de 11 de abril de 2024, relativo à recolha e à partilha de dados sobre os serviços de arrendamento de alojamento de curta duração e que altera o Regulamento (UE) 2018/1724" (CELEX 32024R1028). Como regulamento, é diretamente aplicável em todos os Estados-Membros sem necessidade de transposição — embora a operacionalização exija atos nacionais de execução.

O âmbito de aplicação abrange todos os prestadores de plataformas em linha de arrendamento de curta duração que prestam serviços na UE e todos os anfitriões que oferecem este tipo de alojamento. Estão expressamente excluídos os estabelecimentos hoteleiros, aparthotéis, motéis, pousadas, parques de campismo e áreas para autocaravanas — o seu regime sempre foi distinto do arrendamento entre particulares e não fazia parte do problema regulatório que esta medida pretende resolver.

A definição operacional de "serviço de arrendamento de alojamento de curta duração" é a cedência onerosa, por curtos períodos, de uma unidade habitacional mobilada a um hóspede que aí não estabelece a sua residência principal. A definição é deliberadamente funcional — pretende captar a realidade económica do fenómeno Airbnb sem se prender a uma qualificação civil concreta do contrato.

Quando entra em vigor o regulamento e que datas o anfitrião deve vigiar?

O regulamento segue a cadência clássica da legislação europeia: adoção pelo Parlamento e pelo Conselho a 11 de abril de 2024, publicação no Jornal Oficial a 20 de maio de 2024 (entrada em vigor) e plena aplicação dois anos depois, em 20 de maio de 2026. Os dois anos deram tempo aos Estados-Membros para criar os registos nacionais, ligar o SDEP ao Portal Digital Único (Regulamento 2018/1724) e às plataformas para adaptar os seus sistemas de verificação.

A Espanha aproveitou o prazo desenvolvendo o Real Decreto 1312/2024, de 23 de dezembro, em vigor desde 2 de janeiro de 2025. Criou o Registro Único de Arrendamientos (RUA), do qual faz parte o sub-registo NRUA específico para arrendamentos turísticos de curta duração, e a Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (VUDA) como SDEP espanhol. O NRUA passou a obrigatório a 1 de julho de 2025 e a Orden VAU/1560/2025 aprovou no final de 2025 os modelos informativos que titulares e empresas exploradoras devem apresentar.

Que obrigações impõe o regulamento ao anfitrião?

O artigo 4.º do regulamento exige que cada Estado-Membro disponha de um procedimento de registo acessível, gratuito ou com um custo "razoável e proporcionado". O anfitrião deve registar-se antes de comercializar o alojamento em qualquer plataforma em linha — sem um número de registo válido a plataforma não pode publicar o anúncio (artigo 7.º).

Os dados mínimos exigidos pelo regulamento no registo incluem: a morada exata da unidade, a referência cadastral nas jurisdições que a utilizem, o tipo de unidade (habitação inteira ou por quartos), o número máximo de hóspedes, um indicador que precise se a unidade é a residência habitual do anfitrião ou uma segunda habitação, e um identificador do anfitrião (NIE ou DNI em Espanha). Aplica-se a regra da minimização dos dados — apenas o necessário para os fins do regulamento.

A declaração informativa anual é uma lista agregada e anonimizada das estadias do ano civil anterior. Em Espanha, a primeira apresentação ocorreu em fevereiro de 2026 relativamente ao exercício de 2025, em linha com a Orden VAU/1560/2025. A declaração não contém dados pessoais dos hóspedes — esses transitam pelo canal SES Hospedajes (guia SES) e não pelo sistema 2024/1028.

• Solicitar o NRUA para cada unidade antes de a publicar no Airbnb, Booking, Vrbo ou qualquer outra plataforma.
• Fornecer morada exata, referência cadastral, tipo de unidade, capacidade e NIE/DNI do titular.
• Indicar se o alojamento é residência habitual ou segunda habitação — dado-chave para cruzamentos com a regulamentação urbanística municipal.
• Apresentar a declaração informativa anual (modelo VAU/1560/2025) dentro do prazo fixado pela VUDA.
• Atualizar o NRUA quando se alteram capacidade, titularidade ou modalidade de exploração.
• Verificar que o número é publicado corretamente em cada anúncio: a verificação da plataforma falha se a cadeia exata não corresponder.

O que impõem os artigos 7.º a 9.º às plataformas?

O regulamento faz das plataformas a peça central do sistema. Antes de publicar um anúncio devem verificar a existência do número de registo nacional, idealmente através da API em tempo real que cada SDEP deve expor (artigo 7.º, n.º 1). Se a API não devolver confirmação, o regulamento permite recorrer à autodeclaração do anfitrião e a controlos aleatórios posteriores (artigo 7.º, n.º 2) — o chamado "random sample check".

Os artigos 8.º e 9.º fixam o regime de partilha de dados. As plataformas transmitem ao SDEP do Estado-Membro em que se situa o alojamento, com periodicidade mensal, dados como o número total de noites reservadas, o número de hóspedes por estadia (sem os identificar), o tipo de unidade e a morada. Para plataformas pequenas — definidas como aquelas com menos de 4 250 anúncios totais na UE nos 12 meses anteriores — a periodicidade passa a trimestral. O formato é legível por máquina (XML/JSON normalizado via Portal Digital Único 2018/1724).

Se uma autoridade nacional comunicar que um número não é válido, a plataforma deve retirar o anúncio sem demora ("expeditiously" no texto inglês) — a prática consolidada desde o verão de 2025 é a retirada nas 48 horas seguintes à notificação administrativa. O regulamento não exige pré-aviso ao anfitrião: manter o NRUA atualizado é responsabilidade do anfitrião e a plataforma pode atuar diretamente após a notificação da autoridade.

O que é o Single Digital Entry Point e como o aplica a Espanha?

O SDEP cumpre três funções interligadas. Em primeiro lugar, recebe os dados massivos que as plataformas transmitem mensalmente ou trimestralmente. Em segundo lugar, expõe uma API em tempo real para que as plataformas validem o número de registo antes da publicação. Em terceiro lugar, distribui os dados recebidos pelas autoridades competentes em cada Estado-Membro — em Espanha isso implica uma repartição entre o nível estatal (NRUA), as comunidades autónomas (registos turísticos regionais como o RTA na Andaluzia, o RTC na Catalunha, o RGTC nas Canárias ou o registo turístico da Comunidade Valenciana) e os municípios com competências urbanísticas ativas.

O SDEP faz parte do Portal Digital Único europeu criado pelo Regulamento (UE) 2018/1724. Esse portal já prestava serviços de identificação eletrónica reconhecidos entre Estados-Membros (eIDAS), pelo que o SDEP pode reutilizar a infraestrutura existente para autenticar anfitriões, plataformas e autoridades destinatárias finais.

Em Espanha, a VUDA é acessível a partir do portal do Ministério da Habitação (mivau.gob.es). A gestão registral cabe ao Colegio de Registradores, que já operava o Registro de la Propiedad e dispunha da base cadastral cruzada com a informação comercial. Essa escolha institucional explica por que o NRUA exige a referência cadastral exata — o sistema realiza um controlo automático com o Catastro antes de atribuir o número.

Como se compara a Espanha com o resto da UE em registos e sanções?

A harmonização europeia centra-se no procedimento de registo e na partilha de dados, não nas sanções — o regulamento limita-se a exigir que os Estados-Membros estabeleçam sanções "efetivas, proporcionadas e dissuasoras" sem fixar bandas. Cada Estado-Membro mantém o poder de regular o regime sancionatório. Em Espanha, o RD 1312/2024 não contempla atualmente um quadro sancionatório específico unificado para o NRUA — uma lacuna sinalizada pela doutrina e que provavelmente exigirá norma complementar.

Na prática, a consequência operacional mais temida em Espanha é a retirada automática do anúncio pela plataforma (artigo 9.º do regulamento UE), que paralisa o pipeline de reservas até à regularização do NRUA. Acresce o regime sancionatório turístico regional — até 600 000 EUR na Andaluzia e em Valência, até 400 000 EUR nas Baleares, até 600 000 EUR na Catalunha — e as sanções específicas do regime de comunicação de hóspedes (Ley Orgánica 4/2015, SES Hospedajes), que podem atingir 30 000 EUR.

A Itália oferece o contraste útil. A Lei 191/2023 e os atos posteriores fixaram sanções específicas para o CIN: entre 800 e 8 000 EUR por anunciar sem CIN, e até 5 000 EUR por não o expor no anúncio. Essa clareza sancionatória acelerou o cumprimento. O regime espanhol convergirá provavelmente para um padrão semelhante quando for publicada norma complementar ao RD 1312/2024.