EU 2024/1028 korte verhuur: gids 2026

Wat is Verordening (EU) 2024/1028?

De volledige titel luidt: "Verordening (EU) 2024/1028 van het Europees Parlement en de Raad van 11 april 2024 betreffende de verzameling en het delen van gegevens over de verlening van diensten voor kortetermijnverhuur van accommodatie en tot wijziging van Verordening (EU) 2018/1724" (CELEX 32024R1028). Als verordening is zij rechtstreeks van toepassing in alle lidstaten zonder omzetting — de operationele uitvoering vergt niettemin nationale uitvoeringsmaatregelen.

Het toepassingsgebied omvat alle aanbieders van online platforms voor kortetermijnverhuur die diensten in de EU aanbieden en alle hosts die zulke accommodatie aanbieden. Uitdrukkelijk uitgesloten zijn hotels, apartementhotels, motels, hostels, campings en kampeerautoterreinen — hun regime was altijd al onderscheiden van particuliere verhuur en behoorde niet tot het regelgevende probleem dat deze maatregel beoogt op te lossen.

De operationele definitie van "dienst voor kortetermijnverhuur van accommodatie" is de bezoldigde terbeschikkingstelling, voor korte periodes, van een gemeubileerde wooneenheid aan een gast die er geen hoofdverblijf vestigt. De definitie is bewust functioneel — zij wil de economische realiteit van het Airbnb-fenomeen vatten zonder zich te binden aan een civielrechtelijke kwalificatie van het contract.

Wanneer wordt de verordening van toepassing en welke datums moet je in de gaten houden?

De verordening volgt de klassieke cadans van EU-wetgeving: vaststelling door Parlement en Raad op 11 april 2024, publicatie in het Publicatieblad op 20 mei 2024 (inwerkingtreding) en volledige toepassing twee jaar later op 20 mei 2026. De twee jaar gaven lidstaten de tijd om hun nationale registers op te zetten, het SDEP te koppelen aan de Single Digital Gateway (Verordening 2018/1724), en platforms de tijd om hun verificatiesystemen aan te passen.

Spanje benutte die ruimte met de ontwikkeling van Real Decreto 1312/2024 van 23 december, in werking sinds 2 januari 2025. Het creëerde het Registro Único de Arrendamientos (RUA), waarvan het NRUA-deelregister voor toeristische kortetermijnverhuur deel uitmaakt, en de Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (VUDA) als Spaanse SDEP. Het NRUA werd verplicht op 1 juli 2025 en Orden VAU/1560/2025 keurde eind 2025 de informatieve modellen goed die titularissen en empresas explotadoras moeten indienen.

Welke verplichtingen legt de verordening de host op?

Artikel 4 van de verordening verplicht elke lidstaat een toegankelijke registratieprocedure in te richten, gratis of tegen "redelijke en evenredige kosten". De host moet zich registreren vóór de eenheid op een online platform wordt aangeboden — zonder geldig registratienummer mag het platform de advertentie niet publiceren (artikel 7).

De minimale gegevens die de verordening bij registratie vereist omvatten: het exacte adres van de eenheid, de kadastrale referentie in rechtsgebieden die dat gebruiken, het type eenheid (hele woning of per kamer), het maximum aantal gasten, een indicator of de eenheid het hoofdverblijf van de host of een tweede woning is, en een host-identifier (NIE of DNI in Spanje). Het beginsel van gegevensminimalisatie geldt — uitsluitend wat noodzakelijk is voor de doelen van de verordening.

De jaarlijkse informatieve aangifte is een geaggregeerde en geanonimiseerde lijst van verblijven over het voorgaande kalenderjaar. In Spanje was de eerste indiening voorzien in februari 2026 over boekjaar 2025 in lijn met Orden VAU/1560/2025. De aangifte bevat geen persoonsgegevens van gasten — die lopen via het kanaal SES Hospedajes (SES-gids) en niet via het 2024/1028-systeem.

• Het NRUA per eenheid aanvragen vóór de listing op Airbnb, Booking, Vrbo of een ander platform.
• Het exacte adres, de kadastrale referentie, het type eenheid, de capaciteit en de NIE/DNI van de titularis verstrekken.
• Aangeven of de woning hoofdverblijf of tweede woning is — sleutelgegeven voor kruiscontroles met gemeentelijke bestemmingsregels.
• De jaarlijkse informatieve aangifte (model VAU/1560/2025) tijdig indienen volgens de door de VUDA vastgestelde termijn.
• Het NRUA actualiseren bij wijziging van capaciteit, titularis of exploitatiemodaliteit.
• Controleer dat het nummer correct in elke listing wordt getoond: platformverificatie faalt als de exacte tekenreeks niet overeenkomt.

Wat schrijven de artikelen 7-9 platforms voor?

De verordening maakt platforms tot kernspeler van het systeem. Vóór publicatie van een advertentie moeten zij het bestaan van het nationale registratienummer verifiëren, idealiter via de real-time API die elk SDEP moet aanbieden (artikel 7.1). Geeft de API geen bevestiging, dan staat de verordening toe dat het platform vertrouwt op de eigen verklaring van de host plus latere steekproeven (artikel 7.2) — de zogenoemde "random sample check".

De artikelen 8 en 9 leggen het regime voor gegevensuitwisseling vast. Platforms zenden maandelijks naar het SDEP van de lidstaat waar de woning ligt gegevens zoals het totaal aantal geboekte nachten, het aantal gasten per verblijf (zonder identificatie), het type eenheid en het adres. Voor kleine platforms — gedefinieerd als platforms met minder dan 4.250 totale EU-listings in de voorgaande 12 maanden — gaat dat naar driemaandelijkse cadans. Het formaat is machineleesbaar (gestandaardiseerd XML/JSON via de Single Digital Gateway 2018/1724).

Meldt een nationale autoriteit dat een nummer ongeldig is, dan moet het platform de advertentie zonder vertraging verwijderen ("expeditiously" in de Engelse tekst) — de sinds zomer 2025 gevormde praktijk is verwijdering binnen 48 uur na de administratieve melding. De verordening verplicht geen voorafgaande kennisgeving aan de host: het bijhouden van het NRUA is de verantwoordelijkheid van de host, en het platform mag direct handelen bij melding door de autoriteit.

Wat is het Single Digital Entry Point en hoe implementeert Spanje het?

Het SDEP vervult drie verbonden functies. Eerst ontvangt het de massadata die platforms maandelijks of per kwartaal doorgeven. Ten tweede biedt het een real-time API waarmee platforms het registratienummer kunnen valideren vóór publicatie. Ten derde verdeelt het de ontvangen gegevens over de bevoegde autoriteiten in elke lidstaat — in Spanje een verdeling tussen het rijksniveau (NRUA), de autonome regio's (regionale toeristische registers zoals RTA in Andalusië, RTC in Catalonië, RGTC op de Canarische Eilanden, Registro turístico van de Valenciaanse Gemeenschap) en de gemeentes met actieve stedenbouwkundige bevoegdheid.

Het SDEP is onderdeel van de Europese Single Digital Gateway zoals vastgesteld in Verordening (EU) 2018/1724. Die Gateway leverde al eIDAS-erkende elektronische identificatie tussen lidstaten, zodat het SDEP de bestaande infrastructuur kan hergebruiken om zowel hosts als platforms en de uiteindelijke autoriteiten te authenticeren.

In Spanje is de VUDA bereikbaar via het portaal van het Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (mivau.gob.es). Het registratiebeheer ligt bij het Colegio de Registradores, dat al het Registro de la Propiedad bediende en over de kadasterbasis met handelsregisterkoppeling beschikt. Die institutionele keuze verklaart waarom het NRUA de exacte kadastrale referentie vereist — het systeem voert een automatische controle uit tegen het Catastro vóór nummertoekenning.

Hoe verhoudt Spanje zich tot andere EU-lidstaten op het vlak van registers en sancties?

De Europese harmonisatie richt zich op de registratieprocedure en de gegevensuitwisseling, niet op de sancties — de verordening eist enkel dat lidstaten "doeltreffende, evenredige en afschrikkende" sancties vaststellen zonder bandbreedten te bepalen. Elke lidstaat behoudt de bevoegdheid om het sanctieregime te regelen. In Spanje voorziet RD 1312/2024 nog niet in een unified NRUA-specifiek sanctiekader — een lacune die de doctrine heeft gesignaleerd en die waarschijnlijk een aanvullende regeling vereist.

In de praktijk is de meest gevreesde operationele sanctie in Spanje de automatische verwijdering van de platformlisting (artikel 9 van de EU-verordening), die de reserveringsstroom blokkeert tot het NRUA is geregulariseerd. Daarbovenop komen de sancties van het regionale toeristische regime — tot € 600.000 in Andalusië en Valencia, tot € 400.000 op de Balearen, tot € 600.000 in Catalonië — en de specifieke sancties uit de gastregistratie (Ley Orgánica 4/2015, SES Hospedajes) tot € 30.000.

Italië biedt het bruikbare contrast. Wet 191/2023 en de uitvoeringshandelingen stelden specifieke CIN-sancties vast: tussen € 800 en € 8.000 voor adverteren zonder CIN en tot € 5.000 voor het niet tonen ervan in de advertentie. Die sanctiehelderheid heeft naleving versneld. Het Spaanse regime convergeert waarschijnlijk naar een vergelijkbaar patroon zodra een aanvullende regeling bij RD 1312/2024 wordt gepubliceerd.