Règlement UE 2024/1028 : guide 2026

Qu'est-ce que le Règlement (UE) 2024/1028 ?

Le titre complet est : "Règlement (UE) 2024/1028 du Parlement européen et du Conseil du 11 avril 2024 sur la collecte et le partage de données concernant les services de location de courte durée d'hébergement et modifiant le règlement (UE) 2018/1724" (CELEX 32024R1028). En tant que règlement, il est directement applicable dans tous les États membres sans transposition — sa mise en œuvre opérationnelle exige néanmoins des actes nationaux d'exécution.

Le champ d'application couvre tous les fournisseurs de plateformes en ligne de location de courte durée opérant dans l'UE et tous les hôtes proposant ce type d'hébergement. Sont expressément exclus les hôtels, apparthôtels, motels, auberges, campings et aires pour camping-cars — leur régime a toujours été distinct de la location entre particuliers et ne faisait pas partie du problème réglementaire que cette mesure entend résoudre.

La définition opératoire de "service de location de courte durée d'hébergement" est la mise à disposition à titre onéreux, pour de courtes périodes, d'une unité de logement meublée à un voyageur qui n'y établit pas sa résidence principale. La définition est délibérément fonctionnelle — elle capte la réalité économique du phénomène Airbnb sans se lier à une qualification civile précise du contrat.

Quand le règlement entre-t-il en vigueur et quelles dates l'hôte doit-il surveiller ?

Le règlement suit la cadence classique de la législation européenne : adoption par le Parlement et le Conseil le 11 avril 2024, publication au Journal officiel le 20 mai 2024 (entrée en vigueur) et pleine application deux ans plus tard, le 20 mai 2026. Les deux ans ont permis aux États membres de créer leurs registres nationaux, de connecter le SDEP au portail numérique unique (règlement 2018/1724) et aux plateformes d'adapter leurs systèmes de vérification.

L'Espagne a utilisé ce délai pour développer le Real Decreto 1312/2024 du 23 décembre, en vigueur depuis le 2 janvier 2025. Il a créé le Registro Único de Arrendamientos (RUA), dont fait partie le sous-registre NRUA spécifique aux locations touristiques de courte durée, ainsi que la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (VUDA) comme SDEP espagnol. Le NRUA est devenu obligatoire le 1er juillet 2025 et l'Orden VAU/1560/2025 a approuvé fin 2025 les modèles informatifs que les titulaires et entreprises exploitantes doivent présenter.

Quelles obligations le règlement impose-t-il à l'hôte ?

L'article 4 du règlement impose à chaque État membre de disposer d'une procédure d'enregistrement accessible, gratuite ou à un coût "raisonnable et proportionné". L'hôte doit s'enregistrer avant de commercialiser le logement sur toute plateforme en ligne — sans numéro d'enregistrement valide, la plateforme ne peut publier l'annonce (article 7).

Les données minimales que le règlement exige lors de l'enregistrement comprennent : l'adresse exacte de l'unité, la référence cadastrale dans les juridictions qui l'utilisent, le type d'unité (logement entier ou par chambres), le nombre maximal d'occupants, un indicateur précisant si l'unité est la résidence principale de l'hôte ou une résidence secondaire, et un identifiant de l'hôte (NIE ou DNI en Espagne). Le principe de minimisation des données s'applique — seulement ce qui est nécessaire aux finalités du règlement.

La déclaration informative annuelle est une liste agrégée et anonymisée des séjours de l'année civile précédente. En Espagne, la première présentation a eu lieu en février 2026 pour l'exercice 2025, conformément à l'Orden VAU/1560/2025. La déclaration ne contient aucune donnée personnelle des voyageurs — celles-ci passent par le canal SES Hospedajes (guide SES) et non par le système 2024/1028.

• Demander le NRUA pour chaque unité avant publication sur Airbnb, Booking, Vrbo ou toute autre plateforme.
• Fournir l'adresse exacte, la référence cadastrale, le type d'unité, la capacité et le NIE/DNI du titulaire.
• Indiquer si le logement est résidence principale ou résidence secondaire — donnée clé pour le croisement avec la réglementation municipale d'urbanisme.
• Présenter la déclaration informative annuelle (modèle VAU/1560/2025) dans le délai fixé par la VUDA.
• Mettre à jour le NRUA en cas de modification de capacité, de titulaire ou de modalité d'exploitation.
• Vérifier que le numéro est publié correctement sur chaque annonce : la vérification de la plateforme échoue si la chaîne exacte ne correspond pas.

Que prescrivent les articles 7-9 aux plateformes ?

Le règlement fait des plateformes une pièce maîtresse du système. Avant de publier une annonce, elles doivent vérifier l'existence du numéro d'enregistrement national, idéalement via l'API en temps réel que chaque SDEP doit exposer (article 7.1). Si l'API ne renvoie pas de confirmation, le règlement permet de s'appuyer sur l'auto-déclaration de l'hôte et sur des contrôles aléatoires ultérieurs (article 7.2) — le "random sample check".

Les articles 8 et 9 fixent le régime de partage des données. Les plateformes transmettent au SDEP de l'État membre où se trouve le logement, sur une base mensuelle, des données comme le nombre total de nuits réservées, le nombre de voyageurs par séjour (sans les identifier), le type d'unité et l'adresse. Pour les petites plateformes — définies comme celles ayant moins de 4 250 annonces totales dans l'UE sur les 12 mois précédents — la cadence passe au trimestriel. Le format est lisible par machine (XML/JSON standardisé via le Single Digital Gateway 2018/1724).

Si une autorité nationale signale qu'un numéro n'est pas valide, la plateforme doit retirer l'annonce sans délai ("expeditiously" dans le texte anglais) — la pratique consolidée depuis l'été 2025 est le retrait dans les 48 heures après la notification administrative. Le règlement n'impose pas de préavis à l'hôte : la responsabilité de tenir le NRUA à jour appartient à l'hôte, et la plateforme peut agir directement à la réception de la notification.

Qu'est-ce que le Single Digital Entry Point et comment l'Espagne le met-elle en œuvre ?

Le SDEP remplit trois fonctions interconnectées. Premièrement, il reçoit les données massives transmises mensuellement ou trimestriellement par les plateformes. Deuxièmement, il expose une API en temps réel pour que les plateformes valident le numéro d'enregistrement avant publication. Troisièmement, il distribue les données reçues aux autorités compétentes dans chaque État membre — et en Espagne, cela implique une répartition entre le niveau étatique (NRUA), les communautés autonomes (registres touristiques régionaux tels que le RTA en Andalousie, le RTC en Catalogne, le RGTC aux Canaries ou le registre touristique de la Communauté valencienne) et les municipalités dotées de compétences d'urbanisme actives.

Le SDEP fait partie du portail numérique unique européen créé par le Règlement (UE) 2018/1724. Ce portail offrait déjà des services d'identification électronique reconnus entre États membres (eIDAS), de sorte que le SDEP peut réutiliser l'infrastructure existante pour authentifier aussi bien les hôtes que les plateformes et les autorités destinataires.

En Espagne, la VUDA est accessible depuis le portail du Ministère du Logement (mivau.gob.es). La gestion registrale incombe au Colegio de Registradores, qui exploitait déjà le Registro de la Propiedad et disposait de la base cadastrale croisée avec l'information mercantile. Ce choix institutionnel explique pourquoi le NRUA exige la référence cadastrale exacte — le système effectue un contrôle automatique avec le Catastro avant d'attribuer le numéro.

Comment l'Espagne se compare-t-elle au reste de l'UE en matière de registres et de sanctions ?

L'harmonisation européenne se concentre sur la procédure d'enregistrement et l'échange de données, non sur les sanctions — le règlement se contente d'exiger que les États membres établissent des sanctions "effectives, proportionnées et dissuasives" sans fixer de fourchettes. Chaque État membre conserve la compétence de réguler le régime des sanctions. En Espagne, le RD 1312/2024 ne comporte pas de régime sanctionnateur spécifique unifié pour le NRUA — une lacune signalée par la doctrine et qui exigera probablement une norme complémentaire.

Dans la pratique, la sanction opérationnelle la plus redoutée en Espagne est le retrait automatique de l'annonce par la plateforme (article 9 du règlement UE), qui suspend la source de réservations jusqu'à la régularisation du NRUA. S'y ajoutent les sanctions du régime touristique régional — jusqu'à 600 000 EUR en Andalousie et à Valence, jusqu'à 400 000 EUR aux Baléares, jusqu'à 600 000 EUR en Catalogne — et les sanctions spécifiques du régime de communication des voyageurs (Ley Orgánica 4/2015, SES Hospedajes), pouvant atteindre 30 000 EUR.

L'Italie offre le contraste utile. La loi 191/2023 et les actes postérieurs ont fixé des sanctions spécifiques pour le CIN : entre 800 et 8 000 EUR pour annoncer sans CIN, et jusqu'à 5 000 EUR pour ne pas l'afficher sur l'annonce. Cette clarté répressive a accéléré la conformité. Le régime espagnol convergera probablement vers un schéma similaire lorsqu'une norme complémentaire au RD 1312/2024 sera publiée.