Qu'est-ce que la LAU et pourquoi trois régimes ?
La LAU (Loi 29/1994) régit les locations urbaines en Espagne et distingue trois régimes : résidence habituelle (art. 2), location « pour usage autre que d'habitation » (art. 3) et location à usage touristique (art. 5). Chacun a ses règles, durées, protections et obligations fiscales propres.
La LAU originale de 1994 a été réformée en 1995, 2013, 2019 et, en dernier lieu, en 2023 avec la Loi pour le droit au logement. La réforme de 2013 a été la plus pertinente pour la location saisonnière : elle a introduit l'art. 5 lettre e) qui exclut expressément la location touristique du champ LAU et la renvoie à la réglementation autonomique.
En pratique, les conflits juridiques pour les hôtes naissent presque toujours de la frontière entre art. 3 et art. 5 : un séjour de 4 mois pour motifs professionnels est-il une location saisonnière (art. 3) ou une location touristique déguisée (art. 5) ? La bonne réponse change la durée minimale, les droits du locataire et les obligations du propriétaire.
Les trois régimes : comparaison pratique
La différence tient à la finalité (vivre / travailler / tourisme), à la durée (années / mois / jours) et à la norme applicable (LAU / LAU + régional / régional uniquement). Ce tableau est la référence rapide.
| Aspect | Art. 2 (résidence habituelle) | Art. 3 (saisonnier) | Art. 5 (touristique) |
|---|---|---|---|
| Finalité | Habiter de façon habituelle et permanente | Séjour temporaire avec motif identifiable (études, travail, santé) | Usage touristique — vacances, loisirs |
| Durée typique | 5 ans (prorogation obligatoire), 7 si bailleur personne morale | Souvent 11 mois ; max. un an raisonnable | Jours, semaines ou peu de mois |
| Prorogation obligatoire | Oui, jusqu'à la limite légale | Non, expire à la date convenue | Sans objet — la LAU ne s'applique pas |
| Licence touristique | Non requise | Non requise | Obligatoire (VV / VFT / VTAR selon région) |
| Inscription au registre du logement | Volontaire | Volontaire | Obligatoire dans les régions avec registre touristique |
| SES.Hospedajes | Non (exempt selon LAU art. 2) | Débattu — vérifiable | Obligatoire sous 24 heures |
| Norme applicable | LAU intégralement | LAU art. 3 + droit civil supplétif | Réglementation touristique régionale |
| Caution | 1 mois obligatoire | 2 mois habituels | Non réglementée par la LAU |
Le contrat de 11 mois : astuce légale ou piège ?
Pas une « astuce » en soi — c'est l'application légitime de l'art. 3 LAU. Mais utiliser les 11 mois pour masquer une location touristique réelle (à la journée) ou pour échapper à la protection du locataire habituel est illégal et la justice le requalifie régulièrement.
L'art. 3 LAU permet les locations « pour usage autre que d'habitation » lorsque la finalité principale n'est PAS de satisfaire le besoin permanent de logement du locataire. Le contrat de 11 mois est typique car il correspond à une saison universitaire, professionnelle ou sanitaire — mais le caractère saisonnier est un fait, pas une étiquette.
La jurisprudence de la Cour suprême (notamment STS 20/03/2018) est claire : le juge analyse la réalité économique, pas le papier. Un locataire qui signe 11 mois mais vit avec son partenaire et son enfant et travaille dans la ville de location est en réalité dans une location de résidence habituelle déguisée, et le contrat est requalifié à l'art. 2 avec toutes les protections (prorogation 5 ans, interdiction de hausse arbitraire de l'IPC, etc.).
Quand s'applique le régime touristique (art. 5) ?
Lorsque le bien est offert sur des plateformes touristiques, promu pour usage vacances ou inclut des services hôteliers typiques (ménage, draps, réception 24h). La courte durée n'est PAS à elle seule un critère déterminant.
L'art. 5 LAU exclut du champ LAU « la cession temporaire d'usage de la totalité d'un logement meublé et équipé en état d'utilisation immédiate, commercialisé ou promu sur des canaux d'offre touristique ou par tout autre mode de commercialisation ou promotion, réalisée à but lucratif, lorsque soumis à un régime spécifique dérivé de la réglementation sectorielle touristique ».
Trois critères doivent coexister : logement meublé prêt à l'usage immédiat, commercialisation touristique (Airbnb, Booking, site propre avec section « réserver ») et soumission à la réglementation autonomique des logements de vacances. La durée n'est pas un critère : un bien listé sur Airbnb avec 30 nuits minimum est touristique par le canal, même si le séjour est long.
- Annonce sur Airbnb / Booking / VRBO / similaire : critère déterminant d'usage touristique.
- Site propre avec système de réservation et prix à la nuit : critère déterminant.
- Services hôteliers (ménage en cours de séjour, changement de linge, réception) : renforcent la qualification touristique.
- Logement meublé prêt à l'usage immédiat sans formalité d'enregistrement du locataire : indice fort.
- Paiement à la nuit et non au mois : indice typique.
Zones tendues : la nouveauté de la Loi 12/2023
La Loi 12/2023 a introduit la notion de « zone de marché résidentiel tendu ». Dans ces zones, les contrats LAU art. 2 sont plafonnés à l'IPC et, pour les grands bailleurs, à un indice de prix. Les régions déclarent les zones ; la Catalogne a été pionnière.
Pour les hôtes qui ne sont pas grands bailleurs, la seule nouveauté pratique est le plafond sur l'augmentation annuelle du loyer lors des renouvellements LAU art. 2. Pour les grands bailleurs, la zone tendue impose en plus un plafond aux nouveaux loyers selon l'indice de l'État. La Loi 12/2023 art. 3.k définit le grand bailleur comme détenteur de plus de 10 biens immobiliers urbains résidentiels (ou >1 500 m² construits) ; ce seuil ne peut être abaissé à 5+ biens qu'à l'intérieur d'une zone tendue concrète, lorsque la communauté autonome le motive expressément dans sa déclaration.
L'art. 3 (saisonnier) et l'art. 5 (touristique) ne sont PAS affectés par les zones tendues — ce sont des figures distinctes. Mais si la Catalogne ou Madrid étendent le concept à la location saisonnière (comme débattu en 2025-2026), la situation changera. Surveillez le BOE et le BOIB/DOG pour les amendements.
Que doit contenir un contrat LAU bien rédigé ?
Identification des parties, description du bien avec référence cadastrale, finalité expresse (art. 2 / 3 / 5), durée, loyer et modalités de paiement, caution, charges, clause de juridiction et signature. Pour art. 3, justifier la finalité temporaire dans le contrat lui-même.
- Identification du bailleur et du locataire avec NIE/DNI/passeport.
- Adresse complète du bien + référence cadastrale (obligatoire dans l'enregistrement de la caution auprès de la région depuis le RDL 7/2019 ; fortement recommandée dans le contrat même).
- Citation expresse du régime LAU applicable : « en vertu de l'art. 2 / 3 / 5 LAU ».
- Pour art. 3 : motif temporaire vérifiable (contrat de travail à durée déterminée, inscription universitaire, etc.).
- Durée avec date de début et de fin, et clause de tacite reconduction (le cas échéant).
- Loyer mensuel + modalités de paiement + compte bancaire.
- Caution : montant, dépôt auprès de l'organisme régional (INCASOL en Catalogne, IBAVI aux Baléares, etc.).
- Répartition des charges : copropriété, IBI, énergies, ordures.
- Clause de juridiction et de loi applicable (toujours droit espagnol).
- Signature manuscrite ou électronique avancée.
Risques de mauvaise qualification
Mal qualifier un contrat peut conduire à une requalification judiciaire et vous exposer à : prorogations forcées de 5 ans (si art. 2 déguisé), sanctions régionales pour défaut de licence touristique (si art. 5 déguisé), et droit de mutation pour usage indu.
Le risque économique dépend du sens de l'erreur. Signez art. 3 (11 mois) et le locataire demande la requalification en art. 2 : vous voilà coincé avec un contrat obligatoire de 5 ans que vous ne vouliez pas. Signez art. 3 mais exploitez en réalité de manière touristique : vous recevez des sanctions pour défaut de licence touristique (en Catalogne, jusqu'à 600 000 € par annonce sans HUT ; dans la Communauté valencienne, jusqu'à 600 000 € depuis le Decret-ley 9/2024).
La vérification administrative est croisée : SES.Hospedajes, registres des plateformes (Airbnb / Booking transmettent les données au titre du RD 933), inspecteurs municipaux dans les zones saturées. L'opacité n'est plus une stratégie viable.
Questions fréquentes
Puis-je combiner art. 3 et art. 5 dans le même bien ?
Si le locataire reste au-delà de la fin du contrat art. 3, que se passe-t-il ?
La caution pour l'art. 3 est-elle d'un ou deux mois ?
Dois-je déclarer l'IRPF / IRNR pour une location art. 3 ?
Comment prouver la « finalité temporaire » de l'art. 3 en cas d'inspection ?
Sources
- Ley 29/1994 LAU Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (BOE-A-1994-26003) — texto consolidado
- Ley 12/2023 Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE-A-2023-12203)
- RDL 7/2019 Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (BOE-A-2019-3108)