Contrats LAU : art. 2 vs. art. 3 vs. art. 5 expliqués

Qu'est-ce que la LAU et pourquoi trois régimes ?

La LAU originale de 1994 a été réformée en 1995, 2013, 2019 et, en dernier lieu, en 2023 avec la Loi pour le droit au logement. La réforme de 2013 a été la plus pertinente pour la location saisonnière : elle a introduit l'art. 5 lettre e) qui exclut expressément la location touristique du champ LAU et la renvoie à la réglementation autonomique.

En pratique, les conflits juridiques pour les hôtes naissent presque toujours de la frontière entre art. 3 et art. 5 : un séjour de 4 mois pour motifs professionnels est-il une location saisonnière (art. 3) ou une location touristique déguisée (art. 5) ? La bonne réponse change la durée minimale, les droits du locataire et les obligations du propriétaire.

Octobre 2026 : le RDL 29/2026 et la location saisonnière

Le RDL 29/2026 (BOE-A-2026-20823, publié le 7-10-2026) réécrit la LAU. L'art. 3 ne couvre plus « le logement ou l'hébergement de personnes » : il ne vise plus que les locaux et activités (industrielles, commerciales, professionnelles, d'enseignement, etc.). Louer un logement pour une durée limitée devient une forme de bail d'habitation, le « bail d'habitation temporaire », destiné à la personne temporairement éloignée de son domicile habituel pour un motif justifié et prouvable. La définition inclut expressément la location d'une seule chambre.

Les contrats saisonniers signés avant le 8 octobre 2026 conservent leur ancien régime (usage autre que d'habitation) jusqu'à la date de fin convenue, puis s'éteignent sans prorogation ; s'ils sont renouvelés, le nouveau contrat relève des règles du bail d'habitation temporaire (disposition transitoire 8 LAU).

• Motif dans le contrat : il doit être exprès, réel et prouvable, et la charge de la preuve incombe au bailleur. Sans motif, le contrat est traité comme un bail de résidence habituelle, rétroactivement depuis la signature (art. 7.2).
• Durée : plus de 31 jours et, en règle générale, 12 mois maximum ; prorogation uniquement par accord exprès et tant que le motif subsiste (art. 9 bis.1).
• Contrats enchaînés : plus de 12 mois sans justification, ou plus de deux contrats temporaires consécutifs entre les mêmes parties pour le même logement, transforment le premier en bail de résidence habituelle, avec la durée minimale et les prorogations des art. 9 et 10 (art. 9 bis.2).
• Loyer : pour des contrats temporaires successifs sur le même logement, la hausse annuelle ne peut dépasser l'indice IRAV (art. 17.8) ; pour les révisions annuelles des baux d'habitation échéant jusqu'au 31-12-2027, à défaut de nouvel accord, le plafond est de 2 % (disposition finale 6).
• Chambres : la somme des loyers des chambres louées simultanément ne peut dépasser le loyer du logement entier (art. 17.9).
• Garanties : toute garantie en plus du dépôt de garantie est plafonnée à un mois pour les baux temporaires (deux pour la résidence habituelle), et une assurance loyers impayés ne peut jamais être imposée au locataire (art. 36.5).
• Départ anticipé : le locataire temporaire peut partir après un mois avec un préavis de dix jours, sans indemnité (art. 11.2).
• Résidence habituelle : à la demande du locataire, une prorogation extraordinaire de deux ans maximum (par périodes annuelles) pour les baux dont la prorogation obligatoire ou tacite prend fin avant le 31-12-2028, à condition d'être à jour des loyers (disposition finale 5).

Les trois régimes : comparaison pratique

Le contrat de 11 mois après le RDL 29/2026

Jusqu'au 7 octobre 2026, la location saisonnière reposait sur l'art. 3 LAU (« usage autre que d'habitation »), et 11 mois était la durée habituelle parce qu'elle correspond à une année universitaire, une mission professionnelle ou un traitement médical. Depuis le 8 octobre, les nouveaux contrats de ce type sont des « baux d'habitation temporaires » : le contrat doit nommer le motif (par exemple un contrat de travail à durée déterminée dans une autre ville, une inscription universitaire ou un traitement médical) et le maximum général est de 12 mois.

La jurisprudence de la Cour suprême (notamment STS 20/03/2018) regardait déjà la réalité et non le papier : un locataire qui signe 11 mois mais vit avec son partenaire et son enfant et travaille dans la ville occupe en réalité une résidence habituelle déguisée, et le contrat est requalifié avec toutes les protections (prorogation jusqu'à 5 ans, révision du loyer plafonnée, etc.). Le RDL 29/2026 inscrit ce critère dans la loi et ajoute la limite de deux contrats temporaires consécutifs avec le même locataire.

Quand s'applique le régime touristique (art. 5) ?

L'art. 5 LAU exclut du champ LAU « la cession temporaire d'usage de la totalité d'un logement meublé et équipé en état d'utilisation immédiate, commercialisé ou promu sur des canaux d'offre touristique ou par tout autre mode de commercialisation ou promotion, réalisée à but lucratif, lorsque soumis à un régime spécifique dérivé de la réglementation sectorielle touristique ».

Trois critères doivent coexister : logement meublé prêt à l'usage immédiat, commercialisation touristique (Airbnb, Booking, site propre avec section « réserver ») et soumission à la réglementation autonomique des logements de vacances. La durée n'est pas un critère : un bien listé sur Airbnb avec 30 nuits minimum est touristique par le canal, même si le séjour est long.

• Annonce sur Airbnb / Booking / VRBO / similaire : critère déterminant d'usage touristique.
• Site propre avec système de réservation et prix à la nuit : critère déterminant.
• Services hôteliers (ménage en cours de séjour, changement de linge, réception) : renforcent la qualification touristique.
• Logement meublé prêt à l'usage immédiat sans formalité d'enregistrement du locataire : indice fort.
• Paiement à la nuit et non au mois : indice typique.

Zones tendues : la nouveauté de la Loi 12/2023

Pour les hôtes qui ne sont pas grands bailleurs, la seule nouveauté pratique est le plafond sur l'augmentation annuelle du loyer lors des renouvellements LAU art. 2. Pour les grands bailleurs, la zone tendue impose en plus un plafond aux nouveaux loyers selon l'indice de l'État. La Loi 12/2023 art. 3.k définit le grand bailleur comme détenteur de plus de 10 biens immobiliers urbains résidentiels (ou >1 500 m² construits) ; ce seuil ne peut être abaissé à 5+ biens qu'à l'intérieur d'une zone tendue concrète, lorsque la communauté autonome le motive expressément dans sa déclaration.

L'art. 5 (touristique) reste en dehors des zones tendues. La location saisonnière, en revanche, n'est plus à l'écart : depuis le RDL 29/2026, des contrats temporaires successifs sur le même logement ne peuvent pas augmenter le loyer au-delà de l'indice IRAV, et en zone tendue la location par chambres (ou le loyer du logement entier) doit respecter les limites de l'art. 17.6-8 LAU. Validation parlementaire en attente ; surveillez le BOE.

Que doit contenir un contrat LAU bien rédigé ?

• Identification du bailleur et du locataire avec NIE/DNI/passeport.
• Adresse complète du bien + référence cadastrale (obligatoire dans l'enregistrement de la caution auprès de la région depuis le RDL 7/2019 ; fortement recommandée dans le contrat même).
• Citation expresse du régime LAU applicable : « en vertu de l'art. 2 / 3 / 5 LAU ».
• Pour un bail d'habitation temporaire : motif du séjour indiqué expressément dans le contrat et justifié par des documents (contrat de travail à durée déterminée, inscription universitaire, etc.) — obligatoire depuis le RDL 29/2026.
• Durée avec date de début et de fin, et clause de tacite reconduction (le cas échéant).
• Loyer mensuel + modalités de paiement + compte bancaire.
• Caution : montant, dépôt auprès de l'organisme régional (INCASOL en Catalogne, IBAVI aux Baléares, etc.).
• Répartition des charges : copropriété, IBI, énergies, ordures.
• Clause de juridiction et de loi applicable (toujours droit espagnol).
• Signature manuscrite ou électronique avancée.

Risques de mauvaise qualification

Le risque économique dépend du sens de l'erreur. Signez un bail saisonnier (11 mois) sans motif prouvable et le locataire revendique le régime de résidence habituelle : vous voilà coincé avec un contrat pouvant aller jusqu'à 5 ans que vous ne vouliez pas, et depuis le RDL 29/2026 avec effet dès la signature. Signez art. 3 mais exploitez en réalité de manière touristique : vous recevez des sanctions pour défaut de licence touristique (en Catalogne, jusqu'à 600 000 € par annonce sans HUT ; dans la Communauté valencienne, jusqu'à 600 000 € depuis le Decret-ley 9/2024).

La vérification administrative est croisée : SES.Hospedajes, registres des plateformes (Airbnb / Booking transmettent les données au titre du RD 933), inspecteurs municipaux dans les zones saturées. L'opacité n'est plus une stratégie viable.