Modelo 210 : guide complet pour propriétaires non-résidents

Qu'est-ce que le Modelo 210 ?

Sa base légale est le Décret Royal Législatif 5/2004 du 5 mars, texte consolidé de la loi IRNR. Le formulaire concret a été approuvé par l'Ordre EHA/3316/2010 du 17 décembre et se dépose exclusivement par voie électronique via le portail de l'administration fiscale espagnole (sede.agenciatributaria.gob.es).

À la différence de l'IRPF — l'impôt sur le revenu payé par les résidents fiscaux espagnols — l'IRNR est un impôt spécial pour les non-résidents fiscaux. L'obligation naît du seul fait de percevoir des revenus de biens immobiliers situés en Espagne, indépendamment de la nationalité ou du pays de résidence du propriétaire.

Qui doit déposer le Modelo 210 ?

Le statut de « non-résident fiscal » est déterminé par l'art. 9 de la loi espagnole de l'IRPF : moins de 183 jours par an en Espagne, pas de centre d'intérêts économiques en Espagne, et pas de conjoint résident / enfants mineurs basés en Espagne. Tout Français, Belge, Allemand ou Britannique avec une résidence secondaire en Espagne est, par défaut, non-résident fiscal espagnol.

Une nuance importante : la résidence est déterminée par personne, non par mariage. Il est possible qu'un conjoint soit résident fiscal espagnol et l'autre non — dans ce cas, chacun déclare selon son propre statut.

• Propriétaires européens avec résidence secondaire (Costa Blanca, Costa Brava, Costa del Sol, Majorque et Baléares).
• Investisseurs particuliers non-résidents qui louent à des touristes ou en saison.
• Sociétés étrangères propriétaires de biens immobiliers en Espagne (avec règles supplémentaires propres).
• Héritiers non-résidents ayant acquis un bien en Espagne.

UE vs. hors-UE : la distinction la plus importante

Cette asymétrie est la pierre angulaire de la planification IRNR. Un propriétaire allemand avec 15 000 € de revenus annuels bruts et 5 000 € de charges paie 19 % sur 10 000 € = 1 900 €. Un propriétaire britannique dans la même situation paie 24 % sur 15 000 € = 3 600 € — presque le double.

Le Brexit a reclassifié le Royaume-Uni comme pays tiers aux fins de l'IRNR. Les propriétaires britanniques qui payaient auparavant 19 % avec déductions sont passés, au 1er janvier 2021, au régime hors-UE : 24 % sur le brut, sans déductions. C'est l'une des conséquences fiscales les moins discutées du Brexit pour l'immobilier espagnol.

Quelles charges puis-je déduire en tant que résident UE ?

La liste n'est pas ouverte. Chaque charge doit être justifiée par une facture nominative, un virement bancaire et une affectation au prorata temporis. Si le bien a été loué 60 jours dans le trimestre et que vous avez une facture annuelle de copropriété, seuls 60/365 de cette facture sont déductibles.

• Intérêts d'emprunt hypothécaire sur le bien (pas le remboursement du capital).
• IBI (taxe foncière espagnole) — de l'année en cours.
• Taxe communale d'enlèvement des ordures.
• Charges de la communauté de copropriétaires (y compris appels exceptionnels).
• Entretien et réparation — peinture, plomberie, remplacement d'électroménager défectueux. PAS d'améliorations (nouvelle climatisation, rénovation complète).
• Charges (électricité, eau, gaz, internet) au prorata des jours loués.
• Assurances habitation et loyer impayé.
• Honoraires de gestor ou d'agence locative.
• Commissions de plateforme (Airbnb, Booking).
• Amortissement : 3 % par an sur le plus élevé entre (a) coût de construction ou (b) valeur cadastrale hors terrain.

Quand le Modelo 210 doit-il être déposé ?

L'Ordre HFP/1338/2023 du 13 décembre a modifié l'Ordre EHA/3316/2010 et supprimé le regroupement trimestriel du Modelo 210 pour les revenus locatifs perçus à partir du 1er janvier 2024. Depuis, un propriétaire non-résident dispose de deux modalités : regrouper tous les revenus locatifs de l'année civile dans une déclaration unique déposée entre le 1er et le 20 janvier de l'année suivante, ou déposer une déclaration séparée pour chaque encaissement de loyer. En pratique, la quasi-totalité des gestores utilise le regroupement annuel.

Conditions du regroupement annuel : les revenus doivent provenir du même contribuable, du même payeur, le même taux d'imposition doit s'appliquer, et ils doivent provenir du même bien. Si vous avez des locataires différents ou plusieurs biens, vous déposez une déclaration groupée par combinaison bien + payeur.

Comment déposer en pratique ?

Le processus est entièrement numérique. L'AEAT n'accepte plus de dépôts papier depuis 2018. Pour les étrangers qui ne souhaitent pas — ou ne peuvent pas — obtenir un certificat numérique, la voie standard est de mandater un gestor espagnol : vous lui accordez procuration pour le Modelo 210 via le formulaire Modelo 030 et il dépose en votre nom.

Si vous avez un NIE, vous pouvez demander Cl@ve PIN en ligne en cinq minutes : il se lie à votre numéro mobile enregistré auprès de l'AEAT et permet de déposer sans certificat. C'est l'option la plus pratique pour les propriétaires qui ne veulent pas dépendre d'un gestor chaque année.

Que se passe-t-il en cas de dépôt tardif ?

En pratique, déposer volontairement avec un jour de retard coûte une majoration de 1 % sur le montant dû — vraiment minime. L'erreur grave est d'ignorer l'obligation : dès que le fisc détecte l'omission (croisement avec SES.Hospedajes, registres cadastraux, données d'Airbnb/Booking transmises au titre du RD 933), les sanctions basculent dans la tranche punitive.