Qu'est-ce que la cédula de habitabilidad ?
La cédula de habitabilidad est le papier officiel qui atteste que votre logement est habitable : qu'il a les mètres carrés, la ventilation, la salle de bain et la cuisine minimaux exigés par la loi. C'est la communauté autonome qui l'émet — pas la mairie — et elle expire tous les X années.
La cédula de habitabilidad relève de chaque communauté autonome séparément, pas de l'État central. Elle est maintenue en Catalogne, aux Baléares, à Valence, Murcie, Asturies, La Rioja, Cantabrie et Navarre ; d'autres comme l'Andalousie ou Madrid l'ont supprimée et exigent à la place la licencia de primera ocupación (LPO) délivrée par la mairie. Premier réflexe : quel document votre région demande-t-elle ? Ne supposez pas que ce qui marche dans une région marche dans une autre.
Il existe trois variantes selon le cas : première occupation (logement neuf), deuxième occupation (logement existant qui change de propriétaire ou est remis en service) et réhabilitation (rénovation lourde). Chacune a une durée de validité différente. En Catalogne, par exemple : première occupation 25 ans, deuxième 15 ans, réhabilitation 15 ans. Expirée = juridiquement aussi utile qu'inexistante.
Pour la location touristique : pas de cédula valide, pas de licence touristique. La HUT en Catalogne, l'ETV aux Baléares et les autres registres régionaux exigent le numéro de cédula comme préalable. Et les plateformes (Airbnb, Booking) recoupent les registres — si votre demande est rejetée, vous ne pouvez pas annoncer le bien.
Attention : cédula n'est pas la même chose que LPO. Dans les régions qui maintiennent la cédula, la mairie a pu vous donner une LPO à la livraison, mais vous avez en plus besoin de la cédula autonome pour louer. Dans les régions qui l'ont supprimée, la LPO municipale en tient lieu. Avant tout dossier de licence, appelez le bureau habitatge/vivienda de votre région et demandez quelle variante s'applique à vous.
Pourquoi c'est important
Si la cédula est expirée ou n'a jamais été obtenue, tout le reste s'arrête : pas de licence touristique, pas d'annonce légale, et dans certaines régions vous ne pouvez même pas faire raccorder les fluides (eau, électricité, gaz). C'est la première vérification à l'achat ou à la mise en location touristique — avant le contrat d'agence, avant l'ouverture d'un compte Airbnb. La renouveler prend 1 à 3 mois en pratique, selon la région et la disponibilité d'un technicien.