Qu'est-ce qu'une vivienda de uso turístico (VUT) ?
Une vivienda de uso turístico (VUT) est une maison ou un appartement loué à des touristes pour de courts séjours, régulièrement et contre paiement. La loi espagnole des baux — la LAU — exclut expressément ce type de location de son régime, donc chaque région autonome écrit ses propres règles, avec son propre nom : HUT en Catalogne, ETV aux Baléares, VFT en Andalousie, etc.
La figure naît de l'article 5 de la LAU (Ley 29/1994) : la location à finalité touristique est exclue de la loi étatique et renvoyée à la réglementation autonome. C'est pourquoi chaque région a sa propre version et son propre nom : VUT (étatique générique), HUT (Habitatge d'Ús Turístic, Catalogne), ETV (Estada Turística en Vivienda, Baléares), VFT (Vivienda con Fines Turísticos, Andalousie), VTAR (variante rurale andalouse), et d'autres.
Les noms diffèrent, mais les exigences de base se ressemblent : le logement doit être en zone résidentielle où la commune permet l'usage touristique (PGOU), disposer d'une cédula de habitabilidad ou LPO en cours, respecter une capacité maximale de couchages, et être inscrit au registre touristique régional avec un numéro unique. Ce numéro doit obligatoirement figurer sur chaque annonce (Airbnb, Booking, votre site).
La durée maximale par réservation est la ligne de partage la plus importante : jusqu'à environ 31 jours consécutifs avec la même personne ou le même groupe, c'est touristique. Au-delà, ce n'est plus une VUT — cela tombe alors sous LAU art. 3 (alquiler de temporada) ou, si cela devient résidence principale, sous art. 2 (vivienda). C'est là que la plupart des hôtes butent : le régime, les impôts et les obligations d'enregistrement changent de part et d'autre de cette ligne.
Une VUT est une activité économique régulée, pas une location longue tranquille. Cela implique : une licence (en zones de moratoire comme Palma, certains quartiers de Barcelone ou le centre de Madrid, parfois impossible à obtenir), déclaration des revenus en IRPF si vous êtes résident en Espagne ou en Modelo 210 si vous résidez à l'étranger, perception de l'écotaxe (IEET) aux Baléares, déclaration de chaque voyageur à SES.Hospedajes (et aux Mossos d'Esquadra en Catalogne). Et dès que vous fournissez des services hôteliers (ménage quotidien, petit-déjeuner, change de linge), la TVA s'applique aussi.
Pourquoi c'est important
L'erreur la plus coûteuse est de confondre location touristique avec location saisonnière (LAU art. 3). Une VUT exige une licence touristique, un numéro de registre et toutes les obligations ci-dessus ; une location saisonnière relève de la LAU et n'a pas besoin de licence touristique. Opérer en touristique sans licence vous expose à une amende pour activité illégale. Opérer en saisonnier mais avec prix à la nuitée et rotation fréquente, et une inspection peut requalifier l'activité en touristique — les amendes des deux régimes s'empilent alors.