Was ist die cédula de habitabilidad?
Die cédula de habitabilidad ist das offizielle Dokument, das bescheinigt, dass Ihre Wohnung bewohnbar ist: dass sie die gesetzlich vorgeschriebene Fläche, Belüftung, Küche und Bad hat. Die autonome Region stellt sie aus — nicht die Gemeinde — und sie läuft nach einer bestimmten Anzahl Jahre ab.
Die cédula de habitabilidad wird von jeder autonomen Region separat verwaltet, nicht vom Zentralstaat. Sie wird beibehalten in Katalonien, auf den Balearen, in Valencia, Murcia, Asturien, La Rioja, Kantabrien und Navarra; andere wie Andalusien oder Madrid haben sie abgeschafft und verlangen stattdessen die licencia de primera ocupación (LPO) vom Rathaus. Erste Prüfung: welches Dokument verlangt Ihre Region? Gehen Sie nicht davon aus, dass das, was in einer Region funktioniert, auch in der anderen gilt.
Es gibt drei Varianten je nach Fall: Erstbezug (Neubau), Zweitbezug (bestehende Wohnung, die den Eigentümer wechselt oder wieder genutzt wird) und Sanierung (umfassende Renovierung). Jede Variante hat eine andere Gültigkeitsdauer. In Katalonien zum Beispiel: Erstbezug 25 Jahre, Zweitbezug 15 Jahre, Sanierung 15 Jahre. Abgelaufen = juristisch genauso viel wert wie keine cédula.
Für die touristische Vermietung gilt: Ohne gültige cédula keine Touristenlizenz. HUT in Katalonien, ETV auf den Balearen und die übrigen autonomen Register verlangen die cédula-Nummer als Voraussetzung. Und die Plattformen (Airbnb, Booking) gleichen Register ab — wird Ihr Antrag abgelehnt, können Sie die Immobilie nicht inserieren.
Achten Sie auf: cédula ist nicht dasselbe wie LPO. In Regionen, die die cédula behalten, kann die Gemeinde Ihnen bei Übergabe eine LPO erteilt haben, aber Sie brauchen zusätzlich die autonome cédula, um zu vermieten. In Regionen, die die cédula abgeschafft haben, übernimmt die kommunale LPO ihre Rolle. Rufen Sie vor jedem Lizenzverfahren bei der habitatge- oder vivienda-Stelle Ihrer Region an und fragen Sie, welche Variante für Sie gilt.
Warum es wichtig ist
Ist die cédula abgelaufen oder nie ausgestellt worden, steht alles andere still: keine Touristenlizenz, kein legales Inserat, und in manchen Regionen erhalten Sie nicht einmal die Versorgungsanschlüsse (Wasser, Strom, Gas). Das ist die erste Prüfung beim Kauf oder bei der touristischen Nutzung einer Immobilie — vor dem Maklervertrag, vor der Eröffnung eines Airbnb-Kontos. Eine Verlängerung dauert in der Praxis 1 bis 3 Monate, je nach Region und Verfügbarkeit eines Technikers.