Wat is de cédula de habitabilidad?
De cédula de habitabilidad is het officiële papier dat verklaart dat je woning bewoonbaar is: dat hij genoeg vierkante meter heeft, ventileert, een keuken en badkamer heeft die aan de wet voldoen. De autonome regio geeft hem af — niet de gemeente — en hij verloopt na een bepaald aantal jaar.
De cédula de habitabilidad is een zaak van elke autonome regio apart, niet van de centrale overheid. Hij bestaat nog in Catalonië, Balearen, Valencia, Murcia, Asturië, La Rioja, Cantabrië en Navarra; andere regio's zoals Andalusië of Madrid hebben hem afgeschaft en eisen in plaats daarvan de licencia de primera ocupación (LPO) van het gemeentehuis. Eerste check: welk papier vraagt jouw regio? Ga er niet vanuit dat wat in de ene regio werkt ook in de andere geldt.
Er zijn drie varianten afhankelijk van de situatie: eerste oplevering (nieuwbouw), tweede oplevering (een bestaande woning die van eigenaar wisselt of opnieuw in gebruik wordt genomen) en renovatie (grondige verbouwing). Elke variant heeft een andere geldigheidsduur. In Catalonië bijvoorbeeld: eerste oplevering 25 jaar, tweede 15 jaar, renovatie 15 jaar. Verlopen = juridisch net zoveel waard als geen cédula.
Voor toeristische verhuur geldt: zonder geldige cédula geen toeristische vergunning. De HUT in Catalonië, de ETV op de Balearen en de overige autonome registers vragen het cédula-nummer als voorwaarde. En de platforms (Airbnb, Booking) checken registers — als jouw aanvraag wordt afgewezen, kun je de woning niet adverteren.
En let op: cédula is niet hetzelfde als LPO. In regio's die de cédula behouden, kan de gemeente jou bij oplevering een LPO hebben gegeven, maar je hebt daarnaast nog de autonome cédula nodig om te kunnen verhuren. In regio's die de cédula hebben afgeschaft, neemt de gemeentelijke LPO die rol over. Bel voordat je met vergunningen begint de habitatge- of vivienda-balie van je regio en vraag welke variant voor jou geldt.
Waarom dit belangrijk is
Als de cédula is verlopen of nooit is afgegeven, stopt al het andere: geen toeristische vergunning, geen legale advertentie, en in sommige regio's krijg je niet eens nutsaansluitingen (water, elektra, gas). Dit is de eerste controle bij aankoop of bij het in gebruik nemen van een woning voor toeristisch verhuur — vóór het makelaarscontract, vóór je Airbnb-account aanmaken. Een verlenging duurt in de praktijk 1 tot 3 maanden, afhankelijk van regio en beschikbare technicus.