Cos'è la cédula de habitabilidad?
La cédula de habitabilidad è il documento ufficiale che attesta che la tua casa è abitabile: che ha i metri quadri, la ventilazione, il bagno e la cucina richiesti dalla legge. La rilascia la regione autonoma — non il comune — e scade dopo un certo numero di anni.
La cédula de habitabilidad è gestita da ogni regione autonoma separatamente, non dallo Stato centrale. È mantenuta in Catalogna, Baleari, Valencia, Murcia, Asturie, La Rioja, Cantabria e Navarra; altre come Andalusia o Madrid l'hanno soppressa e chiedono invece la licencia de primera ocupación (LPO) rilasciata dal municipio. Prima cosa: quale documento richiede la tua regione? Non dare per scontato che ciò che vale in una regione valga in un'altra.
Esistono tre varianti a seconda del caso: prima occupazione (nuova costruzione), seconda occupazione (immobile esistente che cambia proprietario o torna in uso) e ristrutturazione (riqualificazione profonda). Ciascuna ha una durata di validità diversa. In Catalogna, ad esempio: prima occupazione 25 anni, seconda 15 anni, ristrutturazione 15 anni. Scaduta = giuridicamente equivalente a non averla.
Per l'affitto turistico vale: senza cédula valida, niente licenza turistica. La HUT in Catalogna, l'ETV alle Baleari e gli altri registri regionali chiedono il numero della cédula come prerequisito. E le piattaforme (Airbnb, Booking) verificano i registri — se la tua domanda viene respinta, non puoi pubblicizzare l'immobile.
Attenzione: cédula non è la stessa cosa della LPO. Nelle regioni che mantengono la cédula, il comune potrebbe averti rilasciato una LPO alla consegna, ma ti serve in più la cédula autonoma per affittare. Nelle regioni che l'hanno soppressa, la LPO comunale ne prende il posto. Prima di avviare qualunque pratica di licenza, telefona allo sportello habitatge o vivienda della tua regione e chiedi quale variante si applica a te.
Perché conta
Se la cédula è scaduta o non è mai stata ottenuta, tutto il resto si blocca: niente licenza turistica, niente annuncio legale, e in alcune regioni nemmeno gli allacci di luce, acqua e gas. È la prima verifica all'acquisto o quando metti un immobile a uso turistico — prima del contratto con l'agenzia, prima di aprire un account Airbnb. Il rinnovo richiede in pratica 1-3 mesi, a seconda della regione e della disponibilità di un tecnico.