Qu'est-ce que la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) ?
La LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), loi 29/1994, est le statut étatique espagnol des baux de logements et locaux urbains : elle distingue la location de résidence principale, la location saisonnière et l'usage touristique, et fixe durées minimales, dépôts, droits du locataire et limites du bailleur.
La LAU est la pierre angulaire du droit espagnol des baux depuis 1994 et a connu d'importantes réformes en 2019 (RDL 7/2019) et 2023 (Ley 12/2023 sur le Droit au Logement). Son article 2 régit les baux de résidence principale ("vivienda"), l'article 3 régit les baux saisonniers ("usage autre que logement") et l'article 5 exclut expressément les locations touristiques, qui relèvent de la réglementation autonome.
Pour la résidence principale (art. 2), depuis le RDL 7/2019, le contrat est prorogé d'office jusqu'à 5 ans quand le bailleur est une personne physique et jusqu'à 7 ans pour une personne morale (art. 9 LAU). Une fois cette prorogation obligatoire achevée, l'art. 10 prévoit une tacite reconduction annuelle d'au plus trois ans supplémentaires. Le dépôt légal est d'un mois pour les logements et de deux mois pour les autres usages (art. 36).
La Ley 12/2023 a introduit la notion de "zone résidentielle tendue" : dans les zones déclarées par la communauté autonome, les contrats art. 2 sont soumis à des limites de hausse de loyer selon l'indice étatique et, pour les grands bailleurs (par défaut >10 immeubles résidentiels urbains, réductible à 5+ dans certaines zones tendues), à un plafonnement des loyers neufs. Art. 3 (saisonnier) et art. 5 (touristique) restent hors de ce régime.
La référence cadastrale de l'immeuble est obligatoire dans l'enregistrement de la fianza auprès de la communauté autonome depuis le RDL 7/2019 (Disposition Additionnelle 3 LAU). La LAU elle-même ne l'exige pas expressément dans le contrat, mais son inclusion est vivement recommandée : elle facilite les inscriptions au registre et les déductions fiscales du locataire.
Pourquoi c'est important
Confondre le régime applicable (art. 2 vs art. 3 vs art. 5) est la cause la plus fréquente de litiges hôte-locataire en Espagne. La LAU fixe durées, dépôts, prorogations et droits du locataire avec un impact direct sur votre cash-flow et votre capacité à récupérer le bien. Chaque décision contractuelle renvoie en dernier ressort à un article LAU précis.