Qu'est-ce que la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) ?
La LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), loi 29/1994, est le statut étatique espagnol des baux de logements et locaux urbains : elle distingue la location de résidence principale, la location saisonnière et l'usage touristique, et fixe durées minimales, dépôts, droits du locataire et limites du bailleur.
La LAU est la pierre angulaire du droit espagnol des baux depuis 1994 et a connu d'importantes réformes en 2019 (RDL 7/2019) et 2023 (Ley 12/2023 sur le Droit au Logement). Son article 2 régit les baux de résidence principale ("vivienda"), l'article 3 régit les baux saisonniers ("usage autre que logement") et l'article 5 exclut expressément les locations touristiques, qui relèvent de la réglementation autonome.
Pour la résidence principale (art. 2), depuis le RDL 7/2019, le contrat est prorogé d'office jusqu'à 5 ans quand le bailleur est une personne physique et jusqu'à 7 ans pour une personne morale (art. 9 LAU). Une fois cette prorogation obligatoire achevée, l'art. 10 prévoit une tacite reconduction annuelle d'au plus trois ans supplémentaires. Le dépôt légal est d'un mois pour les logements et de deux mois pour les autres usages (art. 36).
La Ley 12/2023 a introduit la notion de "zone résidentielle tendue" : dans les zones déclarées par la communauté autonome, les contrats art. 2 sont soumis à des limites de hausse de loyer selon l'indice étatique et, pour les grands bailleurs (par défaut >10 immeubles résidentiels urbains, réductible à 5+ dans certaines zones tendues), à un plafonnement des loyers neufs. L'art. 5 (touristique) reste hors de ce régime ; depuis le RDL 29/2026, des contrats temporaires successifs sur le même logement ne peuvent toutefois pas augmenter le loyer au-delà de l'indice IRAV.
La référence cadastrale de l'immeuble est obligatoire dans l'enregistrement de la fianza auprès de la communauté autonome depuis le RDL 7/2019 (Disposition Additionnelle 3 LAU). La LAU elle-même ne l'exige pas expressément dans le contrat, mais son inclusion est vivement recommandée : elle facilite les inscriptions au registre et les déductions fiscales du locataire.
Octobre 2026 : le Real Decreto-ley 29/2026 (en vigueur depuis le 8-10-2026, validation parlementaire en attente) sort la location saisonnière de l'art. 3 et en fait un bail d'habitation temporaire (art. 2.3, 7.2 et 9 bis) : le motif du séjour doit figurer au contrat et la charge de la preuve incombe au bailleur ; plus de 31 jours et, en règle générale, 12 mois maximum ; plus de deux contrats temporaires successifs avec le même locataire en font un bail de résidence principale. Les contrats saisonniers signés avant conservent leur régime jusqu'à la date convenue.
Pourquoi c'est important
Confondre le régime applicable (art. 2 vs art. 3 vs art. 5) est la cause la plus fréquente de litiges hôte-locataire en Espagne. La LAU fixe durées, dépôts, prorogations et droits du locataire avec un impact direct sur votre cash-flow et votre capacité à récupérer le bien. Chaque décision contractuelle renvoie en dernier ressort à un article LAU précis.