Cos'è la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)?
La LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), legge 29/1994, è la legge statale spagnola sulle locazioni di abitazioni e locali urbani: distingue locazione di residenza principale, locazione stagionale e uso turistico, e fissa durate minime, cauzione, diritti del conduttore e limiti del locatore.
La LAU è il pilastro del diritto spagnolo delle locazioni dal 1994 e ha conosciuto profonde riforme nel 2019 (RDL 7/2019) e nel 2023 (Ley 12/2023 sul Diritto all'Abitazione). Il suo art. 2 disciplina le locazioni di residenza principale ("vivienda"), l'art. 3 disciplina le locazioni stagionali ("uso diverso dalla residenza"), e l'art. 5 esclude espressamente le locazioni turistiche, che rientrano nella regolazione autonoma.
Per la residenza principale (art. 2), dal RDL 7/2019 il contratto è obbligatoriamente prorogato fino a 5 anni quando il locatore è persona fisica e fino a 7 anni se persona giuridica (art. 9 LAU). Esaurita questa proroga obbligatoria, l'art. 10 prevede la tacita riconduzione annuale per un massimo di altri tre anni. La cauzione legale è di una mensilità per le abitazioni e di due per altri usi (art. 36).
La Ley 12/2023 ha introdotto il concetto di "zona di mercato residenziale tesa": nelle zone dichiarate dalla comunità autonoma, i contratti art. 2 sono soggetti a limiti di aumento del canone secondo l'indice statale e, per i grandi locatori (default >10 immobili residenziali urbani, riducibile a 5+ in zone tese specifiche), a un tetto ai nuovi canoni. Art. 3 (stagionale) e art. 5 (turistico) restano fuori da questo regime.
Il riferimento catastale dell'immobile è obbligatorio nella registrazione della fianza presso la comunità autonoma dal RDL 7/2019 (Disposizione Aggiuntiva 3 LAU). La LAU stessa non lo richiede espressamente nel contratto, ma includerlo è fortemente raccomandato: agevola le iscrizioni al registro e le deduzioni fiscali del conduttore.
Perché conta
Confondere il regime applicabile (art. 2 vs art. 3 vs art. 5) è la causa più frequente di controversie host-ospite in Spagna. La LAU definisce durate, cauzioni, proroghe e diritti del conduttore con effetti diretti sul tuo cash-flow e sulla capacità di rientrare nell'immobile. Ogni scelta contrattuale, in ultima analisi, rimanda a un articolo LAU preciso.