Cos'è una vivienda de uso turístico (VUT)?
Una vivienda de uso turístico (VUT) è una casa o un appartamento affittato a turisti per brevi soggiorni, in modo regolare e a pagamento. La legge spagnola sulle locazioni — la LAU — esclude espressamente questo tipo di affitto dal suo regime, quindi ogni regione autonoma scrive le sue regole, con il suo nome: HUT in Catalogna, ETV alle Baleari, VFT in Andalusia, ecc.
La figura nasce dall'articolo 5 della LAU (Ley 29/1994): l'affitto a finalità turistica è escluso dalla legge statale e rinviato alla normativa autonoma. Per questo ogni regione ha la sua versione e il suo nome: VUT (generico statale), HUT (Habitatge d'Ús Turístic, Catalogna), ETV (Estada Turística en Vivienda, Baleari), VFT (Vivienda con Fines Turísticos, Andalusia), VTAR (variante rurale andalusa), e altre.
I nomi differiscono, ma i requisiti di base si assomigliano: l'immobile deve trovarsi in zona residenziale dove il comune consente l'uso turistico (PGOU), avere una cédula de habitabilidad o LPO in corso, rispettare una capacità massima di posti letto, ed essere iscritto al registro turistico regionale con un numero univoco. Quel numero deve figurare obbligatoriamente in ogni annuncio (Airbnb, Booking, sito proprio).
La durata massima per prenotazione è il confine più importante: fino a circa 31 giorni consecutivi con la stessa persona o gruppo è turistico. Oltre questa soglia non è più una VUT — rientra allora sotto LAU art. 3 (alquiler de temporada) o, se diventa residenza principale, sotto art. 2 (vivienda). È qui che la maggior parte degli host inciampa: regime, imposte e obblighi di registrazione cambiano ai due lati di questa linea.
Una VUT è un'attività economica regolata, non una tranquilla locazione a lungo termine. Significa: licenza (nelle zone con moratoria come Palma, parti di Barcellona o il centro di Madrid talvolta impossibile da ottenere), dichiarazione dei redditi in IRPF se sei residente fiscale in Spagna o in Modelo 210 se vivi all'estero, riscossione dell'ecotassa (IEET) alle Baleari, comunicazione di ogni ospite a SES.Hospedajes (e ai Mossos d'Esquadra se sei in Catalogna). E non appena fornisci servizi di tipo alberghiero (pulizie giornaliere, colazione, cambio asciugamani), si aggiunge anche l'IVA.
Perché conta
L'errore più costoso è confondere affitto turistico con affitto stagionale (LAU art. 3). Una VUT richiede licenza turistica, numero di registro e tutti gli obblighi sopra; un affitto stagionale rientra nella LAU e non ha bisogno di licenza turistica. Operare come turistico senza licenza ti espone a una multa per attività illegale. Operare come stagionale ma con prezzo a notte e ricambio frequente di ospiti, e un'ispezione può riqualificare l'attività come turistica — allora le multe di entrambi i regimi si sommano.