Wat is de LAU en waarom drie regimes?
De LAU (Ley 29/1994) regelt stedelijke huur in Spanje en onderscheidt drie regimes: vaste woning (art. 2), huur voor "ander gebruik dan wonen" (art. 3), en huur voor toeristisch gebruik (art. 5). Elk regime kent eigen regels, looptijden, bescherming en fiscale verplichtingen.
De oorspronkelijke LAU uit 1994 is gewijzigd in 1995, 2013, 2019 en als laatste in 2023 met de Wet op het recht op huisvesting. De wijziging van 2013 was het belangrijkst voor vakantieverhuur: in art. 5 letter e) werd toeristische verhuur uitdrukkelijk uit het LAU-kader gehaald en verwezen naar de regionale regelgeving.
In de praktijk komen juridische conflicten voor hosts bijna altijd voort uit de grens tussen art. 3 en art. 5: is een verblijf van 4 maanden om werkredenen een seizoens-huur (art. 3) of toeristische verhuur in vermomming (art. 5)? Het juiste antwoord bepaalt minimumduur, huurdersrechten en eigenaar-verplichtingen.
De drie regimes: praktijkvergelijking
Het verschil zit in doel (wonen / werken / toerist zijn), duur (jaren / maanden / dagen) en toepasselijke norm (LAU / LAU + regio / alleen regio). Deze tabel is de snelle referentie.
| Aspect | Art. 2 (vaste woning) | Art. 3 (seizoen) | Art. 5 (toeristisch) |
|---|---|---|---|
| Doel | Vast en permanent wonen | Tijdelijk verblijf met identificeerbaar motief (studie, werk, gezondheid) | Toeristisch gebruik — vakantie, vrije tijd |
| Typische duur | 5 jaar verplichte verlenging (7 als verhuurder rechtspersoon) | Veelal 11 maanden; redelijk max één jaar | Dagen, weken of weinige maanden |
| Verplichte verlenging | Ja, tot wettelijke limiet | Nee, verloopt op afgesproken datum | Niet van toepassing — LAU geldt niet |
| Toeristische vergunning | Niet vereist | Niet vereist | Verplicht (VV / VFT / VTAR per CA) |
| Inschrijving woningregister | Vrijwillig | Vrijwillig | Verplicht in CA met toerisme-register |
| SES.Hospedajes | Nee (vrijgesteld door LAU art. 2) | Discussiepunt — verifieerbaar | Verplicht binnen 24 uur |
| Toepasselijke norm | LAU integraal | LAU art. 3 + aanvullend burgerlijk recht | Regionale toerismewetgeving |
| Borg | 1 maand verplicht | 2 maanden gebruikelijk | Niet gereguleerd door LAU |
Het 11-maands-contract: legale truc of valstrik?
Geen "truc" op zich — het is rechtmatige toepassing van art. 3 LAU. Maar 11 maanden gebruiken om werkelijke toeristische verhuur (per dag) of huurdersbescherming te omzeilen is illegaal en de rechter herclassificeert dat regelmatig.
Art. 3 LAU staat huur "voor ander gebruik dan wonen" toe wanneer het hoofddoel NIET is om in de permanente woonbehoefte van de huurder te voorzien. Het 11-maands-contract is gebruikelijk omdat het past bij een schooljaar, werkperiode of medische seizoen — maar het seizoens-karakter is een feit, geen label.
De Hoge Raad (o.a. STS 20/03/2018) is duidelijk: de rechter kijkt naar de economische realiteit, niet naar het papier. Een huurder die 11 maanden tekent maar met partner en kind woont en werkt in de verhuurgemeente is feitelijk een vaste woninghuurder, en de rechter herclassificeert tot art. 2 met alle bijbehorende bescherming (5 jaar verlenging, beperking willekeurige IPC-verhoging, etc.).
Wanneer geldt het toeristisch regime (art. 5)?
Wanneer de woning wordt aangeboden op toerisme-platforms, wordt gepromoot voor vakantiegebruik, of typische hoteldiensten worden geleverd (schoonmaak, lakens, 24-uurs receptie). Korte duur op zich is GEEN bepalend criterium.
Art. 5 LAU sluit uit van het LAU-kader "de tijdelijke afstand van het gebruik van een volledig gemeubileerde en uitgeruste woning in onmiddellijk gebruiksklare staat, gecommercialiseerd of gepromoot via toerisme-kanalen of welke vorm van commercialisering of promotie ook, en uitgevoerd met winstoogmerk, wanneer onderworpen aan specifiek regime afgeleid van toeristische sectoraal recht".
Drie criteria moeten samengaan: gemeubileerde gebruiksklare woning, toeristische commercialisering (Airbnb, Booking, eigen website met "boek"-sectie), en onderworpen aan regionale vakantiewoning-regelgeving. Duur is geen criterium: een woning aangeboden op Airbnb met minimum 30 nachten is toeristisch op kanaal-grond, ook al is het verblijf lang.
- Aankondiging op Airbnb / Booking / VRBO / vergelijkbaar: bepalend criterium voor toeristisch gebruik.
- Eigen website met reserveringssysteem en prijs-per-nacht: bepalend criterium.
- Hoteldiensten (tussenschoonmaak, handdoekenwissel, receptie): versterken toeristische kwalificatie.
- Gemeubileerde woning klaar voor onmiddellijk gebruik zonder inschrijfformaliteit: sterke aanwijzing.
- Betaling per nacht en niet per maand: typische aanwijzing.
Gespannen zones: nieuwigheid Ley 12/2023
Ley 12/2023 introduceerde het concept "zona de mercado residencial tensionado". In die zones zijn art. 2 LAU-contracten onderworpen aan IPC-bovengrens en, voor grote eigenaren, aan een prijsindex. CCAA verklaren de zones; Cataluña was als eerste.
Voor hosts die geen grote eigenaar zijn, is de enige praktijkverandering de begrenzing aan jaarlijkse huurverhoging bij art. 2 LAU-verlengingen. Voor grote eigenaren legt de gespannen zone bovendien een plafond op nieuwe huurprijzen op volgens de staatsindex. Ley 12/2023 art. 3.k definieert grote eigenaar als titularis van meer dan 10 stedelijke residentiële panden (of >1.500 m² bebouwd); die drempel kan alleen binnen een specifieke gespannen zone naar 5+ panden worden verlaagd als de CCAA dat uitdrukkelijk motiveert in haar verklaring.
Art. 3 (seizoen) en art. 5 (toeristisch) zijn NIET geraakt door de gespannen zones — het zijn aparte figuren. Maar als Cataluña of Madrid het concept uitbreiden naar seizoens-verhuur (zoals in 2025-2026 besproken), verandert de situatie. Houd BOE en BOIB/DOG in de gaten voor wijzigingen.
Wat moet een goed LAU-contract bevatten?
Identificatie partijen, beschrijving woning met kadastrale referentie, expliciet doel (art. 2 / 3 / 5), duur, huur en betalingsvorm, borg, kosten, jurisdictiebepaling en handtekening. Voor art. 3: rechtvaardig het tijdelijk doel in het contract zelf.
- Identificatie verhuurder en huurder met NIE/DNI/paspoort.
- Volledig adres pand + kadastrale referentie (verplicht in de fianza-registratie bij de CCAA sinds RDL 7/2019; sterk aanbevolen in het contract zelf).
- Expliciete vermelding LAU-regime: "krachtens art. 2 / 3 / 5 LAU".
- Voor art. 3: verifieerbaar tijdelijk motief (arbeidsovereenkomst met einddatum, universiteitsinschrijving, etc.).
- Duur met aanvangs- en einddatum, en stilzwijgende-verlenging-clausule (indien van toepassing).
- Maandhuur + betalingsvorm + bankrekening.
- Borg: bedrag, deponering bij regionaal organisme (INCASOL in CAT, IBAVI in Balears, etc.).
- Kostenverdeling: comunidad, IBI, energie, afval.
- Jurisdictiebepaling en toepasselijk recht (altijd Spaans recht).
- Handgeschreven of gevorderde elektronische handtekening.
Risico's bij verkeerde classificatie
Verkeerde classificatie kan juridisch worden herclassificeerd en stelt je bloot aan: verplichte 5-jaars verlengingen (was art. 2 vermomd), regionale sancties voor ontbreken toeristische vergunning (was art. 5 vermomd), en overdrachtbelasting bij oneigenlijk gebruik.
Het economisch risico hangt af van de richting van de fout. Teken je art. 3 (11 maanden) en de huurder vordert herclassificatie naar art. 2, dan zit je vast aan een verplicht 5-jaars contract dat je niet wilde. Teken je art. 3 maar exploiteert in werkelijkheid toeristisch, dan ontvang je regionale sancties voor het ontbreken van een toeristische vergunning (in Cataluña tot €600.000 per advertentie zonder HUT; in de Valenciaanse Gemeenschap tot €600.000 sinds Decret-ley 9/2024).
De administratieve controle is gekruist: SES.Hospedajes, registers van platforms (Airbnb / Booking sturen data door onder RD 933), gemeentelijke inspecteurs in verzadigde zones. Ondoorzichtigheid is geen werkbare strategie meer.
Veelgestelde vragen
Mag ik art. 3 en art. 5 combineren in dezelfde woning?
Als de huurder blijft na het einde van het art. 3-contract, wat gebeurt er?
Is de borg bij art. 3 één of twee maanden?
Moet ik IRPF / IRNR aangeven van een art. 3-huur?
Hoe bewijs ik het "tijdelijk doel" van art. 3 bij inspectie?
Bronnen
- Ley 29/1994 LAU Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (BOE-A-1994-26003) — texto consolidado
- Ley 12/2023 Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE-A-2023-12203)
- RDL 7/2019 Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (BOE-A-2019-3108)