LAU-contracten: art. 2 vs. art. 3 vs. art. 5 uitgelegd

Wat is de LAU en waarom drie regimes?

De oorspronkelijke LAU uit 1994 is gewijzigd in 1995, 2013, 2019 en als laatste in 2023 met de Wet op het recht op huisvesting. De wijziging van 2013 was het belangrijkst voor vakantieverhuur: in art. 5 letter e) werd toeristische verhuur uitdrukkelijk uit het LAU-kader gehaald en verwezen naar de regionale regelgeving.

In de praktijk komen juridische conflicten voor hosts bijna altijd voort uit de grens tussen art. 3 en art. 5: is een verblijf van 4 maanden om werkredenen een seizoens-huur (art. 3) of toeristische verhuur in vermomming (art. 5)? Het juiste antwoord bepaalt minimumduur, huurdersrechten en eigenaar-verplichtingen.

Oktober 2026: het RDL 29/2026 en seizoenhuur

Het RDL 29/2026 (BOE-A-2026-20823, gepubliceerd op 7-10-2026) herschrijft de LAU. Art. 3 dekt niet langer "het onderbrengen of huisvesten van personen": het gaat nu alleen nog over bedrijfsruimten en activiteiten (industrieel, commercieel, professioneel, onderwijs enz.). Een woning voor beperkte tijd verhuren wordt een vorm van woninghuur, de "tijdelijke woninghuur", voor wie tijdelijk buiten zijn vaste woonplaats verblijft om een gerechtvaardigde en aantoonbare reden. De definitie omvat uitdrukkelijk de verhuur van één kamer.

Seizoenscontracten die vóór 8 oktober 2026 zijn getekend, houden hun oude regime (ander gebruik dan wonen) tot de afgesproken einddatum en eindigen dan zonder verlenging; wordt zo'n contract vernieuwd, dan valt het nieuwe contract onder de regels voor tijdelijke woninghuur (overgangsbepaling 8 LAU).

• Reden in het contract: moet uitdrukkelijk zijn vermeld en echt en aantoonbaar zijn, en de bewijslast ligt bij de verhuurder. Zonder reden geldt het contract als vaste woninghuur, met terugwerkende kracht tot de ondertekening (art. 7.2).
• Duur: langer dan 31 dagen en in de regel max. 12 maanden; verlengen kan alleen bij uitdrukkelijke afspraak en zolang de reden blijft bestaan (art. 9 bis.1).
• Contracten aaneenrijgen: langer dan 12 maanden zonder rechtvaardiging, of meer dan twee tijdelijke contracten achter elkaar tussen dezelfde partijen voor dezelfde woning, maken van het eerste contract een vaste woninghuur, met de minimumduur en verlengingen van art. 9 en 10 (art. 9 bis.2).
• Huur: bij opeenvolgende tijdelijke contracten voor dezelfde woning mag de jaarlijkse verhoging de IRAV-index niet overschrijden (art. 17.8); bij jaarlijkse indexering van woninghuurcontracten tot 31-12-2027 geldt zonder nieuwe afspraak een plafond van 2% (slotbepaling 6).
• Kamers: de opgetelde huur van gelijktijdig verhuurde kamers mag niet hoger zijn dan de huur van de hele woning (art. 17.9).
• Garanties: een extra garantie bovenop de borg is bij tijdelijke huur begrensd op één maand (twee bij vaste woning), en een huurderving-verzekering mag nooit van de huurder worden geëist (art. 36.5).
• Tussentijds vertrekken: een tijdelijke huurder mag na één maand vertrekken met tien dagen opzegtermijn, zonder schadevergoeding (art. 11.2).
• Vaste woning: op verzoek van de huurder een buitengewone verlenging van maximaal twee jaar (per jaar) voor contracten waarvan de verplichte of stilzwijgende verlenging vóór 31-12-2028 afloopt, mits de huur is betaald (slotbepaling 5).

De drie regimes: praktijkvergelijking

Het 11-maandencontract na het RDL 29/2026

Tot 7 oktober 2026 steunde seizoenhuur op art. 3 LAU ("ander gebruik dan wonen"), en 11 maanden was de gebruikelijke duur omdat die past bij een studiejaar, een werkopdracht of een medische behandeling. Sinds 8 oktober zijn nieuwe contracten van dit type "tijdelijke woninghuur": het contract moet de reden noemen (bijvoorbeeld een arbeidscontract met einddatum in een andere stad, een universiteitsinschrijving of een medische behandeling) en het algemene maximum is 12 maanden.

De rechtspraak van het Tribunal Supremo (o.a. STS 20/03/2018) keek al naar de werkelijkheid en niet naar het papier: een huurder die 11 maanden tekent maar met partner en kind in de stad woont en werkt, zit feitelijk in een vaste woninghuur, en het contract wordt geherkwalificeerd met alle bescherming (verlenging tot 5 jaar, begrensde huurindexering enz.). Het RDL 29/2026 legt die toets vast in de wet en voegt de grens van twee opeenvolgende tijdelijke contracten met dezelfde huurder toe.

Wanneer geldt het toeristisch regime (art. 5)?

Art. 5 LAU sluit uit van het LAU-kader "de tijdelijke afstand van het gebruik van een volledig gemeubileerde en uitgeruste woning in onmiddellijk gebruiksklare staat, gecommercialiseerd of gepromoot via toerisme-kanalen of welke vorm van commercialisering of promotie ook, en uitgevoerd met winstoogmerk, wanneer onderworpen aan specifiek regime afgeleid van toeristische sectoraal recht".

Drie criteria moeten samengaan: gemeubileerde gebruiksklare woning, toeristische commercialisering (Airbnb, Booking, eigen website met "boek"-sectie), en onderworpen aan regionale vakantiewoning-regelgeving. Duur is geen criterium: een woning aangeboden op Airbnb met minimum 30 nachten is toeristisch op kanaal-grond, ook al is het verblijf lang.

• Aankondiging op Airbnb / Booking / VRBO / vergelijkbaar: bepalend criterium voor toeristisch gebruik.
• Eigen website met reserveringssysteem en prijs-per-nacht: bepalend criterium.
• Hoteldiensten (tussenschoonmaak, handdoekenwissel, receptie): versterken toeristische kwalificatie.
• Gemeubileerde woning klaar voor onmiddellijk gebruik zonder inschrijfformaliteit: sterke aanwijzing.
• Betaling per nacht en niet per maand: typische aanwijzing.

Gespannen zones: nieuwigheid Ley 12/2023

Voor hosts die geen grote eigenaar zijn, is de enige praktijkverandering de begrenzing aan jaarlijkse huurverhoging bij art. 2 LAU-verlengingen. Voor grote eigenaren legt de gespannen zone bovendien een plafond op nieuwe huurprijzen op volgens de staatsindex. Ley 12/2023 art. 3.k definieert grote eigenaar als titularis van meer dan 10 stedelijke residentiële panden (of >1.500 m² bebouwd); die drempel kan alleen binnen een specifieke gespannen zone naar 5+ panden worden verlaagd als de CCAA dat uitdrukkelijk motiveert in haar verklaring.

Art. 5 (toeristisch) blijft buiten de gespannen zones. Seizoenhuur staat daar echter niet meer los van: sinds het RDL 29/2026 mag bij opeenvolgende tijdelijke contracten voor dezelfde woning de huur niet harder stijgen dan de IRAV-index, en in een gespannen zone moet kamerverhuur (of de huur van de hele woning) binnen de grenzen van art. 17.6-8 LAU blijven. Convalidatie in behandeling; houd het BOE in de gaten.

Wat moet een goed LAU-contract bevatten?

• Identificatie verhuurder en huurder met NIE/DNI/paspoort.
• Volledig adres pand + kadastrale referentie (verplicht in de fianza-registratie bij de CCAA sinds RDL 7/2019; sterk aanbevolen in het contract zelf).
• Expliciete vermelding LAU-regime: "krachtens art. 2 / 3 / 5 LAU".
• Voor tijdelijke woninghuur: de reden van het verblijf uitdrukkelijk in het contract en onderbouwd met documenten (arbeidscontract met einddatum, universiteitsinschrijving enz.) — verplicht sinds het RDL 29/2026.
• Duur met aanvangs- en einddatum, en stilzwijgende-verlenging-clausule (indien van toepassing).
• Maandhuur + betalingsvorm + bankrekening.
• Borg: bedrag, deponering bij regionaal organisme (INCASOL in CAT, IBAVI in Balears, etc.).
• Kostenverdeling: comunidad, IBI, energie, afval.
• Jurisdictiebepaling en toepasselijk recht (altijd Spaans recht).
• Handgeschreven of gevorderde elektronische handtekening.

Risico's bij verkeerde classificatie

Het economisch risico hangt af van de richting van de fout. Teken je een seizoenscontract (11 maanden) zonder aantoonbare reden en eist de huurder het regime van vaste woninghuur op, dan zit je vast aan een contract van tot 5 jaar dat je niet wilde, en sinds het RDL 29/2026 met terugwerkende kracht tot de ondertekening. Teken je art. 3 maar exploiteert in werkelijkheid toeristisch, dan ontvang je regionale sancties voor het ontbreken van een toeristische vergunning (in Cataluña tot €600.000 per advertentie zonder HUT; in de Valenciaanse Gemeenschap tot €600.000 sinds Decret-ley 9/2024).

De administratieve controle is gekruist: SES.Hospedajes, registers van platforms (Airbnb / Booking sturen data door onder RD 933), gemeentelijke inspecteurs in verzadigde zones. Ondoorzichtigheid is geen werkbare strategie meer.