Contratos LAU: art. 2 vs. art. 3 vs. art. 5 explicados

O que é a LAU e porquê três regimes?

A LAU original de 1994 foi reformada em 1995, 2013, 2019 e, mais recentemente, em 2023 com a Lei pelo direito à habitação. A reforma de 2013 foi a mais relevante para o alojamento de férias: introduziu o art. 5 alínea e) que exclui expressamente o arrendamento turístico do âmbito LAU e o remete para a regulamentação autonómica.

Na prática, os conflitos jurídicos para os hosts surgem quase sempre do limite entre art. 3 e art. 5: uma estadia de 4 meses por motivos profissionais é um arrendamento sazonal (art. 3) ou um arrendamento turístico encoberto (art. 5)? A resposta correta muda a duração mínima do contrato, os direitos do inquilino e as obrigações do proprietário.

Os três regimes: comparação prática

O contrato de 11 meses: truque legal ou armadilha?

O art. 3 LAU permite arrendamentos « para uso distinto do de habitação » quando a finalidade principal NÃO é satisfazer a necessidade permanente de habitação do inquilino. O contrato de 11 meses é típico porque encaixa numa temporada letiva, laboral ou de saúde — mas o caráter sazonal é um facto, não uma etiqueta.

A jurisprudência do Tribunal Supremo (entre outras, STS 20/03/2018) é clara: o juiz analisa a realidade económica, não o papel. Um inquilino que assina 11 meses mas vive com parceiro e filho e trabalha na cidade onde arrenda está, na verdade, num arrendamento de habitação habitual disfarçado, e o contrato é reclassificado para o art. 2 com todas as proteções (prórroga 5 anos, proibição de aumento arbitrário do IPC, etc.).

Quando se aplica o regime turístico (art. 5)?

O art. 5 LAU exclui do âmbito LAU « a cedência temporária do uso da totalidade de uma habitação mobilada e equipada em condições de utilização imediata, comercializada ou promovida em canais de oferta turística ou por qualquer outra forma de comercialização ou promoção, e realizada com fim lucrativo, quando submetida a um regime específico derivado da normativa setorial turística ».

Três critérios devem coexistir: habitação mobilada pronta a usar, comercialização turística (Airbnb, Booking, site próprio com secção « reservar ») e sujeição à regulamentação autonómica de habitações de férias. A duração não é critério: uma habitação anunciada no Airbnb com mínimo de 30 noites é turística por canal, mesmo que a estadia seja longa.

• Anúncio em Airbnb / Booking / VRBO / similares: critério determinante de uso turístico.
• Site próprio com sistema de reservas e preço por noite: critério determinante.
• Serviços hoteleiros (limpeza intermédia, troca de toalhas, receção): reforçam a qualificação turística.
• Habitação mobilada pronta a usar sem formalidade de inscrição do inquilino: indício forte.
• Pagamento por noite e não por mês: indício típico.

Zonas tensionadas: a novidade da Lei 12/2023

Para hosts que não sejam grandes senhorios, a única novidade prática é o limite ao aumento anual da renda nas renovações LAU art. 2. Para grandes senhorios, a zona tensionada impõe ainda um teto às novas rendas conforme o índice estatal. A Lei 12/2023 art. 3.k define grande senhorio como titular de mais de 10 imóveis urbanos residenciais (ou >1.500 m² construídos); esse limite só pode ser reduzido para 5+ imóveis dentro de uma zona tensionada concreta quando a comunidade autónoma o motivar expressamente na sua declaração.

O art. 3 (sazonal) e o art. 5 (turístico) NÃO são afetados pelas zonas tensionadas — são figuras à parte. Mas se a Catalunha ou Madrid estenderem o conceito ao arrendamento sazonal (como debatido em 2025-2026), a situação muda. Vigiar BOE e BOIB/DOG para alterações.

O que deve conter um contrato LAU bem redigido?

• Identificação do senhorio e inquilino com NIE/DNI/passaporte.
• Morada completa do imóvel + referência cadastral (obrigatória no registo de caução junto da comunidade autónoma desde o RDL 7/2019; vivamente recomendada no contrato em si).
• Citação expressa do regime LAU aplicável: « ao abrigo do art. 2 / 3 / 5 LAU ».
• Para art. 3: motivo temporário verificável (contrato de trabalho com data de fim, inscrição universitária, etc.).
• Duração com data de início e de fim, e cláusula de tácita recondução (quando aplicável).
• Renda mensal + forma de pagamento + conta bancária.
• Caução: montante, depósito no organismo regional (INCASOL na Catalunha, IBAVI nas Baleares, etc.).
• Repartição de encargos: condomínio, IBI, consumos, resíduos.
• Cláusula de jurisdição e lei aplicável (sempre direito espanhol).
• Assinatura manuscrita ou eletrónica avançada.

Riscos por má classificação

O risco económico depende da direção do erro. Assina art. 3 (11 meses) e o inquilino exige reclassificação ao art. 2: fica preso a um contrato obrigatório de 5 anos que não queria. Assina art. 3 mas explora de facto como turismo: recebe sanções por falta de licença turística (na Catalunha, até 600.000 € por anúncio sem HUT; na Comunidade Valenciana, até 600.000 € desde o Decret-ley 9/2024).

A verificação administrativa é cruzada: SES.Hospedajes, registos das plataformas (Airbnb / Booking transmitem dados ao abrigo do RD 933), inspetores municipais em zonas saturadas. A opacidade já não é uma estratégia viável.