Contratos LAU: art. 2 vs. art. 3 vs. art. 5 explicados

O que é a LAU e porquê três regimes?

A LAU original de 1994 foi reformada em 1995, 2013, 2019 e, mais recentemente, em 2023 com a Lei pelo direito à habitação. A reforma de 2013 foi a mais relevante para o alojamento de férias: introduziu o art. 5 alínea e) que exclui expressamente o arrendamento turístico do âmbito LAU e o remete para a regulamentação autonómica.

Na prática, os conflitos jurídicos para os hosts surgem quase sempre do limite entre art. 3 e art. 5: uma estadia de 4 meses por motivos profissionais é um arrendamento sazonal (art. 3) ou um arrendamento turístico encoberto (art. 5)? A resposta correta muda a duração mínima do contrato, os direitos do inquilino e as obrigações do proprietário.

Outubro de 2026: o RDL 29/2026 e o arrendamento sazonal

O RDL 29/2026 (BOE-A-2026-20823, publicado a 7-10-2026) reescreve a LAU. O art. 3 deixa de abranger « o alojamento ou hospedagem de pessoas »: passa a abranger apenas instalações e atividades (industriais, comerciais, profissionais, de ensino, etc.). Arrendar uma habitação por tempo limitado torna-se uma modalidade de arrendamento habitacional, o « arrendamento habitacional temporário », para quem está temporariamente deslocado do seu domicílio habitual por um motivo justificado e comprovável. A definição inclui expressamente o arrendamento de um só quarto.

Os contratos sazonais assinados antes de 8 de outubro de 2026 mantêm o regime anterior (uso distinto do de habitação) até à data acordada e extinguem-se depois sem prorrogação; se forem renovados, o novo contrato rege-se pelas regras do arrendamento habitacional temporário (disposição transitória 8.ª LAU).

• Motivo no contrato: tem de constar expressamente e ser real e comprovável, e o ónus da prova cabe ao senhorio. Sem motivo, o contrato é tratado como arrendamento de habitação habitual, com efeitos retroativos à assinatura (art. 7.2).
• Duração: mais de 31 dias e, em regra, máx. 12 meses; prorrogação só por acordo expresso e enquanto o motivo se mantiver (art. 9 bis.1).
• Contratos em cadeia: mais de 12 meses sem justificação, ou mais de dois contratos temporários consecutivos entre as mesmas partes para a mesma habitação, transformam o primeiro em arrendamento de habitação habitual, com a duração mínima e as prorrogações dos arts. 9 e 10 (art. 9 bis.2).
• Renda: em contratos temporários sucessivos sobre a mesma habitação, o aumento anual não pode ultrapassar o índice IRAV (art. 17.8); nas atualizações anuais de arrendamentos habitacionais que se vençam até 31-12-2027, sem novo acordo, o teto é de 2 % (disposição final 6.ª).
• Quartos: a soma das rendas dos quartos arrendados em simultâneo não pode ultrapassar a renda da habitação completa (art. 17.9).
• Garantias: uma garantia adicional à caução está limitada a um mês nos arrendamentos temporários (dois na habitação habitual), e nunca se pode exigir ao inquilino um seguro de rendas (art. 36.5).
• Saída antecipada: o inquilino temporário pode sair ao fim de um mês com dez dias de pré-aviso, sem indemnização (art. 11.2).
• Habitação habitual: a pedido do inquilino, uma prorrogação extraordinária até dois anos (por anuidades) para contratos cuja prorrogação obrigatória ou tácita termine antes de 31-12-2028, desde que tenha as rendas em dia (disposição final 5.ª).

Os três regimes: comparação prática

O contrato de 11 meses depois do RDL 29/2026

Até 7 de outubro de 2026, o arrendamento sazonal apoiava-se no art. 3 LAU (« uso distinto do de habitação »), e 11 meses era a duração habitual porque coincide com um ano letivo, uma missão de trabalho ou um tratamento médico. Desde 8 de outubro, os novos contratos deste tipo são « arrendamentos habitacionais temporários »: o contrato tem de indicar o motivo (por exemplo, um contrato de trabalho a termo noutra cidade, uma inscrição universitária ou um tratamento médico) e o máximo geral é de 12 meses.

A jurisprudência do Tribunal Supremo (entre outras, STS 20/03/2018) já olhava para a realidade e não para o papel: um inquilino que assina 11 meses mas vive com o parceiro e o filho e trabalha na cidade está, na verdade, numa habitação habitual disfarçada, e o contrato é reclassificado com todas as proteções (prorrogação até 5 anos, atualização de renda limitada, etc.). O RDL 29/2026 passa esse critério para a lei e acrescenta o limite de dois contratos temporários consecutivos com o mesmo inquilino.

Quando se aplica o regime turístico (art. 5)?

O art. 5 LAU exclui do âmbito LAU « a cedência temporária do uso da totalidade de uma habitação mobilada e equipada em condições de utilização imediata, comercializada ou promovida em canais de oferta turística ou por qualquer outra forma de comercialização ou promoção, e realizada com fim lucrativo, quando submetida a um regime específico derivado da normativa setorial turística ».

Três critérios devem coexistir: habitação mobilada pronta a usar, comercialização turística (Airbnb, Booking, site próprio com secção « reservar ») e sujeição à regulamentação autonómica de habitações de férias. A duração não é critério: uma habitação anunciada no Airbnb com mínimo de 30 noites é turística por canal, mesmo que a estadia seja longa.

• Anúncio em Airbnb / Booking / VRBO / similares: critério determinante de uso turístico.
• Site próprio com sistema de reservas e preço por noite: critério determinante.
• Serviços hoteleiros (limpeza intermédia, troca de toalhas, receção): reforçam a qualificação turística.
• Habitação mobilada pronta a usar sem formalidade de inscrição do inquilino: indício forte.
• Pagamento por noite e não por mês: indício típico.

Zonas tensionadas: a novidade da Lei 12/2023

Para hosts que não sejam grandes senhorios, a única novidade prática é o limite ao aumento anual da renda nas renovações LAU art. 2. Para grandes senhorios, a zona tensionada impõe ainda um teto às novas rendas conforme o índice estatal. A Lei 12/2023 art. 3.k define grande senhorio como titular de mais de 10 imóveis urbanos residenciais (ou >1.500 m² construídos); esse limite só pode ser reduzido para 5+ imóveis dentro de uma zona tensionada concreta quando a comunidade autónoma o motivar expressamente na sua declaração.

O art. 5 (turístico) continua fora das zonas tensionadas. O arrendamento sazonal, porém, já não fica à margem: desde o RDL 29/2026, em contratos temporários sucessivos sobre a mesma habitação a renda não pode subir acima do índice IRAV, e em zona tensionada o arrendamento por quartos (ou a renda da habitação completa) tem de respeitar os limites do art. 17.6-8 LAU. Convalidação parlamentar pendente; vigiar o BOE.

O que deve conter um contrato LAU bem redigido?

• Identificação do senhorio e inquilino com NIE/DNI/passaporte.
• Morada completa do imóvel + referência cadastral (obrigatória no registo de caução junto da comunidade autónoma desde o RDL 7/2019; vivamente recomendada no contrato em si).
• Citação expressa do regime LAU aplicável: « ao abrigo do art. 2 / 3 / 5 LAU ».
• Para o arrendamento habitacional temporário: motivo da estadia indicado expressamente no contrato e documentado (contrato de trabalho a termo, inscrição universitária, etc.) — obrigatório desde o RDL 29/2026.
• Duração com data de início e de fim, e cláusula de tácita recondução (quando aplicável).
• Renda mensal + forma de pagamento + conta bancária.
• Caução: montante, depósito no organismo regional (INCASOL na Catalunha, IBAVI nas Baleares, etc.).
• Repartição de encargos: condomínio, IBI, consumos, resíduos.
• Cláusula de jurisdição e lei aplicável (sempre direito espanhol).
• Assinatura manuscrita ou eletrónica avançada.

Riscos por má classificação

O risco económico depende da direção do erro. Assina um contrato sazonal (11 meses) sem motivo comprovável e o inquilino reivindica o regime de habitação habitual: fica preso a um contrato de até 5 anos que não queria, e desde o RDL 29/2026 com efeitos desde a assinatura. Assina art. 3 mas explora de facto como turismo: recebe sanções por falta de licença turística (na Catalunha, até 600.000 € por anúncio sem HUT; na Comunidade Valenciana, até 600.000 € desde o Decret-ley 9/2024).

A verificação administrativa é cruzada: SES.Hospedajes, registos das plataformas (Airbnb / Booking transmitem dados ao abrigo do RD 933), inspetores municipais em zonas saturadas. A opacidade já não é uma estratégia viável.