Was ist die LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)?
Die LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), Gesetz 29/1994, ist das spanische staatliche Gesetz für Mietverhältnisse über städtische Wohnungen und Räume: Sie unterscheidet Hauptwohnsitz-, Saison- und touristische Vermietung und legt Mindestlaufzeiten, Kaution, Mieterrechte und Vermieterschranken fest.
Die LAU ist seit 1994 das Fundament des spanischen Mietrechts und wurde 2019 (RDL 7/2019) und 2023 (Ley 12/2023 zum Recht auf Wohnen) tiefgreifend reformiert. Art. 2 regelt den Mietvertrag des Hauptwohnsitzes ("vivienda"), Art. 3 den Saisonvertrag ("Nutzung ungleich Wohnen"), und Art. 5 schließt touristische Vermietung ausdrücklich aus — diese fällt unter die autonome Regulierung.
Beim Hauptwohnsitz (Art. 2) wird der Vertrag seit RDL 7/2019 verpflichtend auf 5 Jahre verlängert, wenn der Vermieter eine natürliche Person ist, und auf 7 Jahre bei juristischen Personen (Art. 9 LAU). Nach Ablauf dieser Pflichtverlängerung sieht Art. 10 die stillschweigende jährliche Verlängerung um höchstens drei weitere Jahre vor. Die gesetzliche Kaution beträgt eine Monatsmiete für Wohnungen und zwei Monatsmieten für sonstige Nutzung (Art. 36).
Ley 12/2023 hat das Konzept der "angespannten Wohnungsmarktzone" eingeführt: in von der autonomen Gemeinschaft erklärten Zonen unterliegen Art.-2-Verträge den Mietsteigerungsgrenzen nach dem staatlichen Index und, bei Großvermietern (Standard >10 städtische Wohnimmobilien, in bestimmten Zonen auf 5+ reduzierbar), einer Obergrenze bei Neumieten. Art. 3 (Saison) und Art. 5 (touristisch) bleiben außerhalb dieses Regimes.
Die Katasterreferenz der Immobilie ist seit RDL 7/2019 bei der Kautionshinterlegung an die autonome Institution Pflicht (LAU Zusatzbestimmung 3). Die LAU verlangt sie nicht ausdrücklich im Vertrag selbst, aber die Aufnahme ist dringend empfohlen: erleichtert Registereinträge und steuerliche Abzüge des Mieters.
Warum es wichtig ist
Das anwendbare Regime zu verwechseln (Art. 2 vs. Art. 3 vs. Art. 5) ist in Spanien die häufigste Streitursache zwischen Host und Gast. Die LAU definiert Laufzeiten, Kautionen, Verlängerungen und Mieterrechte mit direkter Wirkung auf Ihren Cashflow und Ihre Rückerlangungsmöglichkeit. Jede Vertragsentscheidung verweist letztlich auf einen konkreten LAU-Artikel.