Was ist Inquiokupación und wie unterscheidet sie sich von der Hausbesetzung?
Die Inquiokupación ist der umgangssprachliche Begriff für den Mieter, der legal mit Vertrag eingezogen ist, dann nicht mehr zahlt oder den Vertrag überdauert und sich weigert auszuziehen. Es ist keine Hausbesetzung — strafrechtlich besteht ein gültiger Zugangstitel — daher läuft die Räumung über den Zivilweg (juicio verbal de desahucio LEC 250.1.1º), langsamer als die Räumung von okupas.
Der rechtliche Unterschied zur eigentlichen okupación ist grundlegend: bei illegaler Hausbesetzung fehlt ein Zugangstitel (usurpación Art. 245 StGB oder allanamiento Art. 202 StGB); bei Inquiokupación lag dieser vor — ein Mietvertrag, in der Regel nach LAU 29/1994. Dieser Unterschied verlagert die Inquiokupación in den zivilrechtlichen statt strafrechtlichen Weg, und die Verfahrensdauer verlängert sich erheblich. Das Szenario ist so häufig, dass die Branche "Inquiokupación" geprägt hat, um es vom medial bekannten okupa-Phänomen zu unterscheiden.
Das Standardverfahren ist der juicio verbal de desahucio por falta de pago (LEC Art. 250.1.1º und 440). Der Eigentümer klagt beim Amtsgericht (juzgado de primera instancia) am Belegenheitsort, das Gericht erlässt ein Zulassungsdekret, und der Mieter erhält 10 Tage für drei Optionen: Geschuldetes zahlen (enervación, nur wenn er nicht zuvor enervert hat), Widerspruch mit Verteidigungsmitteln, oder Zustimmung zur Räumung. Tut er nichts, ergeht Urteil und Räumungstermin wird festgesetzt. Realistische Gesamtdauer: 6-12 Monate unter normalen Bedingungen, bis zu 18-24 Monaten bei Widerspruch oder überlasteten Gerichten.
Die Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda hat eine zusätzliche Ebene für Mieter in wirtschaftlicher Notlage in als belastet erklärten Zonen eingeführt: das Verfahren wird ausgesetzt, während die Sozialdienste Wohnalternativen prüfen, mit einer zusätzlichen Frist von bis zu 4 Monaten (2 wenn der Kläger eine natürliche Person ist, 4 bei juristischer Person oder Großvermieter). In der Praxis verlängert dies die Räumung vulnerabler Mieter, was in der Immobilienbranche kontrovers diskutiert wird.
Für touristische Vermietungen hat die Inquiokupación eine spezifische Form: der Gast, der 1 Monat bucht (aus dem VUT-Regime, hinein in LAU temporada oder vivienda) und nach den ersten Tagen aufhört zu zahlen. Ist der Vertrag als Saisonvermietung entworfen (LAU Art. 3), bleibt die Räumung zivilrechtlich, läuft aber über Fristüberschreitung statt Nichtzahlung — und für den Richter ist nicht immer offensichtlich, ob es wirklich Saisonvermietung war oder ein Umgehungskonstrukt zum LAU-Wohnregime. Daher ist es entscheidend, die vorübergehende Zweckbestimmung gut zu dokumentieren (Grund, feste Dauer, keine padrón-Anmeldung) und immer schriftlich zu vertragen — ein mündlicher Vertrag bringt Sie in die schlechteste Position.
Warum es wichtig ist
Für einen Ferienvermieter wird Inquiokupación dann zum Thema, wenn jemand eine lange Vermietung bucht (3-6 Monate) statt der üblichen 7 Tage. Es kostet den Kunden mehr, sieht oberflächlich profitabler aus, kann Sie aber ruinieren: sobald die 31 Tage überschritten sind, verlässt der Gast das VUT-Regime und kommt in die LAU — und wenn er dann aufhört zu zahlen, ist es keine "no-show", sondern ein monatelanger Prozess. Wenn Sie lange vermieten, immer schriftlich als Saisonvermietung abschließen (nicht Wohnung), Korrespondenz zur Befristung aufbewahren, und vor Buchungen über einen Monat einen Anwalt konsultieren.