O que é uma vivienda de uso turístico (VUT)?
Uma vivienda de uso turístico (VUT) é uma casa ou apartamento arrendado a turistas para estadias curtas, de forma regular e mediante pagamento. A lei espanhola dos arrendamentos — a LAU — exclui expressamente este tipo de arrendamento do seu regime, pelo que cada região autónoma escreve as suas próprias regras, com nome próprio: HUT na Catalunha, ETV nas Baleares, VFT na Andaluzia, etc.
A figura nasce do artigo 5 da LAU (Ley 29/1994): o arrendamento com fins turísticos fica fora da lei estatal e é remetido para a regulação autonómica. Por isso, cada região tem a sua versão e o seu próprio nome: VUT (genérico estatal), HUT (Habitatge d'Ús Turístic, Catalunha), ETV (Estada Turística en Vivienda, Baleares), VFT (Vivienda con Fines Turísticos, Andaluzia), VTAR (variante rural andaluza), e mais.
Os nomes diferem, mas os requisitos básicos parecem-se: a habitação tem de estar em solo residencial onde o município permite uso turístico (PGOU), ter cédula de habitabilidade ou LPO em vigor, respeitar uma capacidade máxima de camas, e estar inscrita no registo turístico regional com um número único. Esse número tem de aparecer obrigatoriamente em cada anúncio (Airbnb, Booking, site próprio).
A duração máxima por reserva é a linha divisória mais importante: até cerca de 31 dias consecutivos com a mesma pessoa ou grupo é turístico. Acima disso já não é VUT — entra então em LAU art. 3 (alquiler de temporada) ou, se se torna residência habitual, em art. 2 (vivienda). É aqui que a maioria dos anfitriões tropeça: regime, impostos e obrigações de registo mudam de lado a lado dessa linha.
Uma VUT é uma atividade económica regulada, não um arrendamento longo descontraído. Significa: licença (em zonas com moratória como Palma, partes de Barcelona ou centro de Madrid por vezes impossível de obter), declaração de rendimentos em IRPF se és residente fiscal em Espanha ou em Modelo 210 se vives fora, cobrança da ecotaxa (IEET) nas Baleares, comunicação de cada hóspede ao SES.Hospedajes (e aos Mossos d'Esquadra se estás na Catalunha). E assim que prestas serviços de tipo hoteleiro (limpeza diária, pequeno-almoço, troca de toalhas), também há IVA.
Porque importa
O erro mais caro é confundir arrendamento turístico com arrendamento sazonal (LAU art. 3). Uma VUT exige licença turística, número de registo e todas as obrigações acima; um arrendamento sazonal rege-se pela LAU e não precisa de licença turística. Operar como turístico sem licença leva a multa por atividade ilegal. Operar como sazonal mas com preço por noite e rotação frequente, e uma inspeção pode reclassificar a atividade como turística — empilham-se então as multas de ambos os regimes.