Wat is een vivienda de uso turístico (VUT)?
Een vivienda de uso turístico (VUT) is een woning die op regelmatige basis aan toeristen wordt verhuurd voor korte verblijven, tegen betaling. De Spaanse huurwet — de LAU — laat dit type verhuur expliciet buiten haar regime, dus elke autonome regio regelt het op eigen wijze, met eigen namen: HUT in Catalonië, ETV op de Balearen, VFT in Andalusië, enzovoort.
De figuur ontstaat uit artikel 5 van de LAU (Ley 29/1994): toeristische verhuur valt buiten de staatswet en wordt doorverwezen naar autonome regelgeving. Daarom heeft elke regio een eigen versie en eigen naam: VUT (algemene staats-term), HUT (Habitatge d'Ús Turístic, Catalonië), ETV (Estada Turística en Vivienda, Balearen), VFT (Vivienda con Fines Turísticos, Andalusië), VTAR (rurale variant Andalusië), enzovoort.
De namen verschillen, maar de basis-eisen lijken op elkaar: de woning moet op residentieel grondgebied liggen waar de gemeente toeristisch gebruik toestaat (PGOU), een geldige cédula de habitabilidad of LPO hebben, een maximumcapaciteit aan slaapplaatsen respecteren, en ingeschreven staan in het autonome toeristenregister met een uniek nummer. Dat nummer moet verplicht op elke advertentie staan (Airbnb, Booking, eigen website).
De maximumduur per boeking is de belangrijkste grenslijn: tot ongeveer 31 aaneengesloten dagen met dezelfde persoon of groep is het toeristisch. Daarboven is het geen VUT meer — het valt dan onder LAU art. 3 (alquiler de temporada) of, als het hoofdverblijf wordt, onder art. 2 (vivienda). Hier struikelen veel verhuurders: het regime, de belastingen en de registratieverplichtingen veranderen aan weerszijden van die lijn.
Een VUT is een gereguleerde economische activiteit, geen rustige langetermijnhuur. Dat houdt in: vergunning (in moratorium-zones zoals Palma, delen van Barcelona of centrum Madrid soms onmogelijk te krijgen), aangifte in IRPF als je in Spanje woont of Modelo 210 als je daarbuiten woont, ecotasa (IEET) innen als je op de Balearen zit, alle gasten melden bij SES.Hospedajes (en bij Mossos d'Esquadra als je in Catalonië zit). En zodra je hoteldiensten levert (dagelijkse schoonmaak, ontbijt, handdoeken-wissel) komt er nog BTW bij.
Waarom dit belangrijk is
De duurste fout is vakantieverhuur verwarren met tijdelijke verhuur (LAU art. 3). VUT vraagt om toeristische vergunning, registratienummer en alle bovengenoemde verplichtingen; tijdelijke verhuur valt onder de LAU en heeft géén toeristische vergunning nodig. Verhuur je toeristisch zonder vergunning, dan krijg je een boete wegens illegale activiteit. Verhuur je als temporada maar met prijs-per-nacht en frequente gastenwissel, dan kan een inspectie het herkwalificeren als toeristisch — en dan stapelen de boetes van beide regimes op elkaar.