Vakantieverhuur Spanje: regio-vergelijking 2026

Waarom verschilt de toerisme-regulering zo sterk per Spaanse regio?

Door deze bevoegdheidsverdeling werkt geen enkele landelijke host onder één regelboek. Een woning in Málaga valt onder het Andalusische Decreto 28/2016 gewijzigd door Decreto 31/2024 en Decreto-ley 1/2025; één in Barcelona onder het Catalaanse Decret 75/2020 en het gemeentelijk HUT-moratorium; één in Palma onder de Balearen-wet Ley 8/2012 en het ETV-regime per eiland; één in Madrid onder Decreto 27/2026 (BOCM Núm. 80) sinds 26 april 2026 van kracht; één op Tenerife onder de nieuwe Canarische Ley 6/2025; en één in Benidorm onder het Valenciaanse Decret-llei 9/2024. Daarboven legt de Staat aan iedereen dezelfde plichten op: SES.Hospedajes, NRUA en Modelo 210.

Deze vergelijking ondersteunt twee terugkerende beslissingen. Ten eerste een investeerder die twijfelt tussen Costa del Sol en Costa Blanca: die heeft de plafonds, sancties en doorlooptijden naast elkaar nodig. Ten tweede een manager met objecten in meerdere regio's: die heeft een hittekaart nodig om compliance te prioriteren — waar zit het moratorium, waar geldt een extra gemeentelijk register, waar lopen boetes richting een miljoen euro. De regionale pillars — VFT Andalusië, Madrid VUT, HUT Catalonië, IEET Balearen, Canarische VV en Costa Blanca — werken elk regime uit; deze pagina biedt het dwarsoverzicht.

De gemeentelijke laag wordt het vaakst overgeslagen. Boven het regionale regime stapelen de gemeenten moratoria, wijkquota en gebruiksplannen. Sevilla nam in pleno van 17 oktober 2024 een quotum aan van 10 % VUT per wijk (en sloot 11 verzadigde wijken); de gemeente Madrid voert het Plan RESIDE uit met buurtveto's van 60 % en gemeentelijke boetes van € 30.000-190.000; Barcelona houdt sinds 2018 een totaal HUT-moratorium aan. Elke vergelijking die de gemeentelijke laag overslaat onderschat het werkelijke risico. Details in Sevilla VUT en Madrid VUT.

Welk regime geldt in elke autonome regio?

Andalusië reguleert de VFT — hernoemd naar VUT door Decreto 31/2024 — via Decreto 28/2016 met het landelijke plafond van 15 plazas voor een volledige woning en, sinds april 2025, de 3/5-LPH-meerderheid onder Decreto-ley 1/2025. Sancties tot € 600.000. Inschrijving in de RTA met de code VFT/<provincie>/<nr> blijft een declaración responsable: elektronische indiening, onmiddellijke activering, controle achteraf. Het is het meest toegankelijke regime van de zes regio's. Volledig detail in VFT Andalusië.

Catalonië scheidt het regionale toeristenregister (HUT in het RTC) van een eigen gastenregistratiesysteem (Mossos), een unieke eigenschap die dubbele melding afdwingt: staats-SES + Catalaanse Mossos. Decret 75/2020 stelt het regime vast en Decret-llei 3/2023 verzwaart sancties; het stadhuis van Barcelona houdt sinds 2018 een totaal moratorium aan dat elke nieuwe HUT-inschrijving blokkeert en het plan kondigt aan alle vergunningen in 2028 te laten vervallen. Sancties tot € 600.000 onder Llei 13/2002. Detail in Mossos Catalonië.

De Balearen werken onder Ley 8/2012 met een ETV-regime per eiland (Mallorca, Menorca, Eivissa, Formentera) plus de toeristenbelasting per overnachting (IEET) beheerd door de AGTIB. Mallorca handhaaft een totaal moratorium op ETV in plurifamiliaire gebouwen. Sancties tot € 400.000. De IEET is een van slechts twee volledig operationele autonome toeristenbelastingen in Spanje. Detail in IEET Balearen.

De Comunidad de Madrid heeft net Decreto 27/2026 gepubliceerd (BOCM Núm. 80 van 6 april 2026, sinds 26 april 2026 van kracht), dat Decreto 79/2014 actualiseert en een overgang van drie jaar opent. Het minimum van 25 m² blijft, evenals het CIVUT (geschiktheidscertificaat, ingevoerd door Decreto 29/2019) en het sanctieplafond van € 300.000. Daarbovenop legt het stadhuis van Madrid het Plan RESIDE met buurtveto van 60 % en gemeentelijke boetes van € 30.000-190.000. Het PEH 2019 behoudt de drie-ringen-doctrine met verplichte onafhankelijke toegang in ringen 1 en 2. Het vijf-dagen-minimum werd vernietigd door STSJ 302/2016. Detail in Madrid VUT.

De Canarische Eilanden hebben de zwaarste omslag gemaakt: Ley 6/2025 van 10 december, in werking sinds 13 december 2025, vereist voorafgaande gemeentelijke urbanistische habilitatie (een declaración responsable alleen is niet meer voldoende), verdeelt de archipel in toeristen-eilanden (90 %/10 %) en groene eilanden (80 %/20 %), opent een overgang van vijf jaar voor bestaande VV's en creëert de figuur "geconsolideerd toeristisch gebruik". Fiscaal: IGIC 7 % in plaats van IVA, en geen ZEC voor VV; ook geen autonome toeristenbelasting. Detail in Canarische VV.

Valencia publiceerde Decret-llei 9/2024 dat een maximum van 10 dagen per verblijf invoert voor VT en het censo CV aanscherpt. Aan de Costa Blanca hebben meerdere gemeenten (Sant Joan d'Alacant, Orihuela, El Pilar de la Horadada) buiten-lockboxes op openbaar terrein verboden met boetes tot € 600 per dag en verplichte verwijdering binnen 24 uur. Detail in Costa Blanca.

Hoe verloopt de inschrijfprocedure stap voor stap per regio?

In Andalusië gebeurt de RTA-inschrijving via sede.juntadeandalucia.es met de code VFT/<provincie>/<nr> en de activiteit kan dezelfde dag starten. In Madrid moet u eerst het CIVUT verkrijgen (geschiktheidscertificaat uitgegeven door het stadhuis of een geaccrediteerde evaluatie-entiteit, art. 5 Decreto 29/2019) en, afhankelijk van de PEH-2019-ringen, onafhankelijke toegang vanaf de openbare weg garanderen in ringen 1 en 2. Catalonië vraagt HUT-inschrijving in het RTC plus het eigen Mossos-kanaal voor gastendata, naast het staats-SES. De Balearen schrijven de ETV in met insulaire habilitatie binnen het geldende toeristenquotum.

In de Canarische Eilanden moet de host sinds 13 december 2025 eerst een voorafgaande gemeentelijke urbanistische habilitatie verkrijgen op basis van de beschikbare residentiële bebouwingscapaciteit; zonder die habilitatie wordt de regionale declaración responsable niet behandeld. In Valencia schrijft u in in het censo CV met een VT-vergunning (of geldige urbanistische verenigbaarheid) en respecteert u het plafond van 10 dagen per verblijf uit Decret-llei 9/2024. Daarboven is de nationale NRUA verplicht sinds 1 juli 2025 om op digitale platforms te adverteren: zonder NRUA verwijderen platforms de advertentie binnen 48 uur na bestuurlijke aanvraag.

Welke sancties gelden per regio en wat doet de nationale NRUA?

De sanctiekaart per regio is minder ongelijk dan ze lijkt: de nominale plafonds zitten tussen € 300.000 en € 600.000, behalve op de Canarische Eilanden die het nominale plafond verlaagden in ruil voor sluitingsbevoegdheden. Wat de regio's echt onderscheidt is de werkelijke handhavingsfrequentie: Catalonië en de Balearen voeren al jaren intensieve inspectiecampagnes; Andalusië en Valencia sanctioneren minder vaak maar het regime is volledig operationeel. De gemeentelijke laag — Sevilla, Madrid, Barcelona — voegt een eigen sanctiekader toe dat in sommige gevallen het regionale benadert.

Boven alle regionale sancties uit kan de Staat het platform opdragen de advertentie binnen 48 uur te verwijderen wanneer de NRUA of de Europese code uit Verordening 2024/1028 ontbreekt. En civielrechtelijk kan de VvE met 3/5 (LPH art. 17.12 herschreven door Ley 12/2023, bevestigd door STS 1232/2024 en STS 1233/2024 van 3 oktober) toeristische activiteit beperken, voorwaardelijk maken of verbieden, en een toeslag tot 20 % op de gemeenschappelijke kosten opleggen aan woningen die de activiteit voortzetten. Deze weg staat los van het bestuursrechtelijke regime en geldt in heel Spanje.

Welke nationale verplichtingen gelden in alle regio's gelijk?

Geen host opereert zuiver onder het regionale regime: de Staat heeft een dwarslaag opgebouwd die op Andalusië, Madrid, Catalonië, de Balearen, de Canarische Eilanden en Valencia gelijk van toepassing is. De vier verplichtingen hieronder vormen de "minimumchecklist voor nationale naleving" die elke adviseur vóór elke regionale eis controleert, omdat overtreding wordt gesanctioneerd door de centrale administratie en door het digitale platform zelf, ongeacht de houding van het regionale bestuur.

• SES.Hospedajes (RD 933/2021): communicatie van maximaal 17 data-punten per gast aan het Ministerie van Binnenlandse Zaken binnen 24 uur na check-in, met boetes tot € 30.000.
• NRUA (RD 1312/2024): verplicht sinds 1 juli 2025, met de unieke Europese code uit EU 2024/1028; zonder NRUA verwijderen platforms de advertentie binnen 48 uur na bestuurlijke aanvraag.
• Modelo 210 (IRNR): niet-ingezetenen betalen 19 % (EU) of 24 % (niet-EU) over inkomsten uit toeristische verhuur; sinds 2024 verplichte jaarlijkse aangifte.
• LPH art. 17.12 (Ley 12/2023): versterkte meerderheid 3/5 van eigenaars en 3/5 van quota om toeristische activiteit toe te staan, te beperken, te conditioneren of te verbieden; bekrachtigd door STS 1232/2024 en STS 1233/2024 van 3 oktober.
• EU-Verordening 2024/1028: volledige toepassing 20-05-2026; platforms (Airbnb, Booking, Vrbo) moeten de Europese code verifiëren en kwartaaldata delen met nationale en lokale autoriteiten.
• AEAT — jaarlijks modelo informativo over toeristische gebruiks-overdrachten (februari) voor beheerders en platforms; de NRUA wordt opgenomen in de AEAT-datakruising.

Welke regio is het strengst en welke het meest toegankelijk in 2026?

De vraag "welke regio is het strengst?" heeft een genuanceerd antwoord afhankelijk van de invalshoek. Naar zuiver regionaal regime zijn de Canarische Eilanden sinds december 2025 het strengst: geen andere regio vereist voorafgaande gemeentelijke urbanistische habilitatie vóór de declaración responsable. Naar nominale sanctie zitten Andalusië en Catalonië op gelijke hoogte bij € 600.000. Naar werkelijke gemeentelijke laag sluiten Madrid en Barcelona de facto de toegang tot nieuwe vergunningen in centrale ringen en verzadigde wijken — in Barcelona bestaat het totale HUT-moratorium sinds 2018 en kondigt de gemeente uitfasering tegen 2028 aan; in Madrid blokkeert Plan RESIDE de toegang in veel districten via buurtveto 60 %. Naar specifieke fiscale druk zijn de Balearen met IEET en Valencia (met autonome toeristenbelasting in 2026) de enige met een heffing per overnachting.

De praktische keuze hangt af van het host-profiel. Een investeerder die één toeristische woning zoekt met de minste administratieve wrijving vindt de soepelste instap in Andalusië (Costa del Sol, Cádiz, Huelva) en in kleine Valenciaanse gemeenten buiten de lockbox-verboden; in de Balearen en Catalonië is exploitatie alleen mogelijk door bestaande vergunningen over te nemen of met objecten in gemeenten zonder uitgeput quotum; in Madrid is het buiten Plan RESIDE en met geldig CIVUT haalbaar; op de Canarische Eilanden behouden bestaande VV's vijf jaar continuïteit terwijl nieuwe afhangen van het 90/10- of 80/20-quotum van de gemeente waar de woning ligt.

Welke keuze ook wordt gemaakt, de nationale naleving (SES, NRUA, Modelo 210 bij niet-residentie, 3/5 LPH) is onontkoombaar. Het regionale verschil zit in de toegangsdrempel en in het samenleven met de gemeente; het nationale verschil zit in de data-transparantie richting AEAT en Ministerie van Binnenlandse Zaken, die alle zes de regio's gelijk raakt.