Wat is de LAU?
De LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), Wet 29/1994, is de Spaanse staatswet die de huur van stedelijke woningen en bedrijfsruimten regelt: zij onderscheidt vivienda habitual, tijdelijke verhuur (temporada) en toeristisch gebruik, en legt minimumduur, borg, huurdersrechten en beperkingen voor de verhuurder vast.
De LAU is sinds 1994 het kernstuk van het Spaanse huurrecht en is grondig hervormd in 2019 (RDL 7/2019) en 2023 (Ley 12/2023 sobre el Derecho a la Vivienda). Artikel 2 regelt het huurcontract voor vivienda habitual ("woning"), artikel 3 de tijdelijke verhuur ("uso distinto de vivienda") en artikel 5 sluit toeristische verhuur uitdrukkelijk uit; die laatste valt onder autonome (regionale) regelgeving.
Voor vivienda habitual (art. 2) wordt het contract sinds RDL 7/2019 verplicht verlengd tot vijf jaar als de verhuurder een natuurlijke persoon is en tot zeven jaar bij een rechtspersoon (art. 9 LAU). Na deze verplichte verlenging voorziet art. 10 in een stilzwijgende jaarlijkse verlenging tot maximaal drie jaar. De wettelijke borg bedraagt één maand voor woningen en twee maanden voor ander gebruik (art. 36).
Wet 12/2023 introduceerde het concept "zona de mercado residencial tensionado" (gespannen residentiële markt): in door de CCAA aangewezen zones gelden huurprijslimieten volgens een staatsindex en, voor grote eigenaren (standaard >10 stedelijke residentiële panden, in specifieke gespannen zones verlaagbaar tot 5+), een plafond op nieuwe huurprijzen. Art. 5 (toeristisch) valt niet onder dit regime; sinds het RDL 29/2026 mag bij opeenvolgende tijdelijke contracten voor dezelfde woning de huur wel niet harder stijgen dan de IRAV-index.
De kadastrale referentie van het pand is sinds RDL 7/2019 (Aanvullende Bepaling 3 LAU) verplicht in de fianza-registratie bij de CCAA. Opname in het contract zelf legt de LAU niet uitdrukkelijk op, maar het is sterk aan te raden: het vergemakkelijkt registerinschrijvingen en fiscale aftrek voor de huurder.
Oktober 2026: het Real Decreto-ley 29/2026 (van kracht sinds 8-10-2026, convalidatie door het Congreso nog in behandeling) haalt seizoenhuur uit art. 3 en maakt er een tijdelijke woninghuur van (art. 2.3, 7.2 en 9 bis): de reden van het verblijf moet in het contract staan en de verhuurder draagt de bewijslast; langer dan 31 dagen en in de regel maximaal 12 maanden; meer dan twee tijdelijke contracten achter elkaar met dezelfde huurder maken er een vaste woninghuur van. Seizoenscontracten die eerder zijn getekend, houden hun regime tot de afgesproken einddatum.
Waarom dit belangrijk is
Het verwarren van het toepasselijke regime (art. 2 vs. art. 3 vs. art. 5) is de meest voorkomende oorzaak van geschillen tussen host en gast in Spanje. De LAU bepaalt duur, borg, verlenging en huurdersrechten met directe gevolgen voor je cashflow en je vermogen om het pand terug te krijgen. Elke contractkeuze verwijst vroeg of laat naar een concreet LAU-artikel.