Wat is de LAU?
De LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), Wet 29/1994, is de Spaanse staatswet die de huur van stedelijke woningen en bedrijfsruimten regelt: zij onderscheidt vivienda habitual, tijdelijke verhuur (temporada) en toeristisch gebruik, en legt minimumduur, borg, huurdersrechten en beperkingen voor de verhuurder vast.
De LAU is sinds 1994 het kernstuk van het Spaanse huurrecht en is grondig hervormd in 2019 (RDL 7/2019) en 2023 (Ley 12/2023 sobre el Derecho a la Vivienda). Artikel 2 regelt het huurcontract voor vivienda habitual ("woning"), artikel 3 de tijdelijke verhuur ("uso distinto de vivienda") en artikel 5 sluit toeristische verhuur uitdrukkelijk uit; die laatste valt onder autonome (regionale) regelgeving.
Voor vivienda habitual (art. 2) wordt het contract sinds RDL 7/2019 verplicht verlengd tot vijf jaar als de verhuurder een natuurlijke persoon is en tot zeven jaar bij een rechtspersoon (art. 9 LAU). Na deze verplichte verlenging voorziet art. 10 in een stilzwijgende jaarlijkse verlenging tot maximaal drie jaar. De wettelijke borg bedraagt één maand voor woningen en twee maanden voor ander gebruik (art. 36).
Wet 12/2023 introduceerde het concept "zona de mercado residencial tensionado" (gespannen residentiële markt): in door de CCAA aangewezen zones gelden huurprijslimieten volgens een staatsindex en, voor grote eigenaren (standaard >10 stedelijke residentiële panden, in specifieke gespannen zones verlaagbaar tot 5+), een plafond op nieuwe huurprijzen. Art. 3 (temporada) en art. 5 (toeristisch) vallen niet onder dit regime.
De kadastrale referentie van het pand is sinds RDL 7/2019 (Aanvullende Bepaling 3 LAU) verplicht in de fianza-registratie bij de CCAA. Opname in het contract zelf legt de LAU niet uitdrukkelijk op, maar het is sterk aan te raden: het vergemakkelijkt registerinschrijvingen en fiscale aftrek voor de huurder.
Waarom dit belangrijk is
Het verwarren van het toepasselijke regime (art. 2 vs. art. 3 vs. art. 5) is de meest voorkomende oorzaak van geschillen tussen host en gast in Spanje. De LAU bepaalt duur, borg, verlenging en huurdersrechten met directe gevolgen voor je cashflow en je vermogen om het pand terug te krijgen. Elke contractkeuze verwijst vroeg of laat naar een concreet LAU-artikel.