NRUA anulado em 2026 (STS 620/2026): o que precisa agora

O que era o NRUA e por que o anulou o Supremo Tribunal?

O NRUA — também referido como NRA ou NRU consoante a fonte — decorria do Real Decreto 1312/2024 de 23 de dezembro, que regulava o procedimento do Registo Único de Arrendamentos e a Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (VUDA). O decreto transpunha para o direito espanhol o Regulamento UE 2024/1028, que harmoniza a recolha e o intercâmbio de dados sobre alojamento de curta duração em toda a União Europeia.

No acórdão 620/2026 de 21 de maio, o Supremo Tribunal (Sala 3.ª) anulou as disposições que criavam o Registo Único de Arrendamentos e o seu número (NRUA): nem o turismo nem o registo predial conferem ao Estado central um título de competência para impor um registo próprio às habitações turísticas — competência que cabe às comunidades autónomas. Importante: o acórdão derruba apenas o número nacional. A VUDA, a obrigação de partilha de dados das plataformas, a estatística, o Regulamento UE 2024/1028 e as licenças turísticas regionais (VFT, HUT, ETV, VUT, VV, VT) mantêm-se todos plenamente em vigor.

Na prática, isto significa que o código a exibir para anunciar a sua habitação é o do seu registo turístico regional — a VFT na Andaluzia, a HUT na Catalunha, a ETV nas Baleares, e assim por diante — e não um número NRUA. A Orden VAU/1560/2025, de 22 de dezembro, que aprovava o modelo informativo anual ligado ao NRUA, caduca juntamente com o registo a que servia.

Tenho de fazer alguma coisa com o meu NRUA agora? Que número preciso para anunciar?

Após a anulação, não resta qualquer trâmite NRUA pendente para os locadores. Quem nunca o solicitou não tem de o fazer; quem obteve um NRUA provisório ou definitivo não tem de o renovar nem de se preocupar com o modelo informativo anual ligado a esse registo. A camada que se mantém ativa é a regional: proprietários e exploradores (agências, empresas explotadoras andaluzas, property managers) devem ter uma licença turística regional válida — VUT, VV, VFT, ETV, HUT, VT — e exibir esse código nos seus anúncios. Também o arrendamento de temporada do artigo 3.2 da lei espanhola do arrendamento (LAU) comercializado em plataformas continua sujeito ao regime regional.

Fora do regime turístico: hotéis, hostels, pensões e parques de campismo (com regimes próprios) e o arrendamento residencial permanente do título II da LAU. As habitações flutuantes e embarcações destinadas a alojamento de curta duração continuam sujeitas à regulamentação regional aplicável.

Em resumo: o número válido para anunciar já não é o NRUA mas o seu código de registo turístico regional. As plataformas, a VUDA e as inspeções apoiam-se nesse código regional. O que realmente o expõe a sanções não é a ausência de um NRUA — que deixou de existir — mas anunciar sem a correspondente licença regional, situação que se mantém no âmbito do regime sancionatório da lei espanhola de defesa do consumidor e das leis regionais de turismo.

• Não precisa de solicitar, renovar ou regularizar qualquer NRUA: o registo foi anulado.
• O número a exibir nos anúncios é a sua licença turística regional (VFT/HUT/ETV/VUT/VV/VT).
• Mantenha essa licença regional válida: é o que as plataformas e as inspeções verificam.
• Continue a cumprir o SES.Hospedajes (registo de hóspedes) e, onde aplicável, a VUDA — ambos se mantêm em vigor.
• Se tinha um NRUA, não precisa de o cancelar nem de o gerir: caduca com a anulação do registo.

Como funcionava o pedido (referência histórica — já não se aplica)

Importante: esta secção descreve um procedimento que já não tem de seguir. O Registo Único de Arrendamentos foi anulado e não há qualquer NRUA a solicitar. Mantemo-lo como referência histórica para anfitriões que obtiveram o número quando estava em vigor ou que se deparem com documentação antiga que ainda o mencione.

Quando estava em vigor, o NRUA solicitava-se através da Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (VUDA), o portal alojado em sede.registradores.org. Tudo era eletrónico, com certificado digital ou DNI eletrónico — o acesso por Cl@ve PIN nunca foi documentado como via principal. O NRUA provisório era emitido no próprio dia e o registrador qualificava no prazo de 15 dias úteis, com 7 dias úteis de suprimento. Nada disto é ainda exigível.

Que número preciso agora para anunciar?

O acórdão confirma a repartição de competências: o turismo é competência exclusiva das comunidades autónomas (artigo 148.1.18 da Constituição espanhola), razão pela qual o Estado não podia criar um registo próprio das habitações turísticas. Caído o NRUA, resta apenas uma camada operacional para identificar a sua habitação: a regional (VFT, HUT, ETV, VUT, VV, VT), que habilita a atividade e é o código que consta do anúncio.

Na prática, mantenha a sua licença regional ativa e válida no registo turístico da sua comunidade. É o número que as plataformas e as inspeções verificam, o que deve exibir em cada anúncio e o que é trocado através da VUDA. Se a licença foi cancelada, suspensa ou nunca existiu, anuncia em infração — é isso, e não a ausência de um NRUA, que constitui hoje o risco real.

Que obrigações têm as plataformas e como está estruturada a fiscalização?

A obrigação das plataformas de verificar e partilhar dados não cai com a anulação do NRUA: o Regulamento UE 2024/1028 e a VUDA mantêm-se plenamente em vigor. O que muda é o código verificado — já não um NRUA nacional, mas o número da licença turística regional. As plataformas consultam a VUDA via API antes de publicar e, se receberem uma notificação administrativa para retirar um anúncio sem código regional válido, dispõem de 48 horas para o fazer.

O precedente público é a coima do Ministério espanhol do Consumo aplicada à Airbnb no valor de 64 milhões de euros (2024-2025) por publicar habitações turísticas sem licença. A sanção foi tramitada ao abrigo da lei geral espanhola de defesa do consumidor (LGDCU) e demonstra que a administração tem vontade e instrumentos para perseguir o incumprimento massivo nas plataformas.

Para os locadores, os montantes concretos das coimas não constam do próprio RD 1312/2024 — o decreto remete para o regime geral da LGDCU e para as leis regionais de turismo. Na prática, as molduras vão de 3.000 € a 600.000 € ao abrigo da LGDCU e dos regimes regionais (a Andaluzia atinge, por exemplo, 600.000 € no escalão muy grave desde o Decreto-ley 1/2025). A responsabilidade penal só entra em jogo em caso de falsificação documental em sentido estrito.

Como se enquadra a anulação no Regulamento UE 2024/1028?

O Regulamento UE 2024/1028 responde à fragmentação das normas europeias sobre alojamento de curta duração: cada Estado-Membro tinha o seu regime próprio, o que impedia uma visão agregada do mercado e travava o Eurostat na produção de estatísticas harmonizadas. O regulamento obriga cada Estado-Membro a criar um único ponto de entrada digital nacional onde toda a habitação fica registada e onde se troca informação com plataformas e autoridades — e essa obrigação não é afetada pela STS 620/2026.

Em Espanha, esse Single Digital Entry Point é a VUDA — operada pelo Colegio de Registradores sob coordenação do Ministério da Habitação — e continua a funcionar. O que caduca é o NRUA enquanto identificador nacional: o código agora canalizado através da VUDA é o do registo turístico regional. A partir de 20 de maio de 2026, as plataformas que operam no mercado único têm de transmitir mensalmente dados agregados às autoridades nacionais, que por sua vez os remetem ao Eurostat.

Para o anfitrião, a consequência prática é simples: já não há qualquer formalidade NRUA, mas tem de manter válida a sua licença regional, pois é o número que alimenta o sistema europeu. A eficácia da fiscalização até aumenta — a partir de maio de 2026, as inspeções terão acesso quase em tempo real a dados agregados das plataformas, e a harmonização europeia facilita a extensão de uma coima regional a outras jurisdições.