VUT na Andaluzia: guia 2026 (Decreto 31/2024 + DL 1/2025)

O que é uma vivienda de uso turístico (VUT) na Andaluzia?

O regime aplica-se sempre que uma habitação é comercializada como alojamento turístico — em plataformas como Airbnb ou Booking, em sites próprios ou através de qualquer outro canal turístico — mediante preço. A Junta de Andalucía extrai o "uso turístico" de indícios objetivos: anúncio ativo, reservas continuadas e promoção como alojamento, sem um limiar fixo de noites.

O Decreto 31/2024 alterou a denominação oficial: "vivienda con fines turísticos" (VFT) passou a "vivienda de uso turístico" (VUT), em sintonia com as restantes comunidades autónomas e com a jurisprudência do Tribunal Supremo. As inscrições anteriores mantêm o seu número VFT; as novas recebem o prefixo VUT no código de inscrição junto do RTA.

O que mudou com o Decreto 31/2024 desde fevereiro de 2024?

O Decreto 31/2024, de 29 de janeiro, foi a primeira grande reforma do regime andaluz desde 2016. Objetivos declarados: profissionalizar o setor, reforçar o controlo urbanístico dos municípios e harmonizar a terminologia com o resto de Espanha. O prazo de adaptação obrigatória para as habitações já inscritas foi fixado em seis meses a contar da entrada em vigor.

A novidade operacional mais relevante é a declaração responsável de compatibilidade urbanística: antes de inscrever a VUT no RTA, o titular tem de atestar por declaração responsável que o uso turístico é compatível com o ordenamento urbanístico do município. A nova figura das "empresas explotadoras" permite a pessoas singulares ou coletivas diferentes do proprietário gerir profissionalmente uma ou mais VUT, assumindo expressamente as obrigações registais e sancionatórias perante a Junta.

Que requisitos cumprir antes da inscrição?

A declaração responsável de compatibilidade urbanística é o documento central e o que a Junta cruza com os municípios. Se a câmara aprovou um plano especial restritivo ou suspendeu cautelarmente as novas inscrições VUT — poder reforçado pelo Decreto-ley 1/2025 — a inscrição não pode prosseguir. Málaga, Sevilha e Cádis são os municípios com maior probabilidade de restrições.

A licença de primeira ocupação (ou a sua variante andaluza "licencia de ocupación") prova que a habitação cumpre os requisitos mínimos de habitabilidade. Sem licença válida a inscrição VUT não é eficaz e a primeira inspeção pode abrir um processo sancionatório.

Desde 3 de abril de 2025, as novas VUT em regime de propriedade horizontal exigem o consentimento expresso do condomínio através de voto favorável de 3/5 dos proprietários que, por sua vez, representem 3/5 das quotas de participação. Se os estatutos proíbem o uso turístico ou a assembleia não atinge essa maioria, a VUT não pode ser inscrita.

• Declaração responsável de compatibilidade urbanística (câmara municipal do local).
• Licencia de primera ocupación em vigor ou licença de habitabilidade equivalente.
• Respeito pelos limites de capacidade do Decreto 31/2024 (15 lugares / 4 por quarto).
• Acordo 3/5 do condomínio (novas inscrições a partir de 3 de abril de 2025).
• Título suficiente: escritura de propriedade ou autorização do proprietário se o titular VUT for arrendatário ou empresa explotadora.
• NIE do titular se for não residente; certificado digital, DNI electrónico ou Cl@ve PIN para a tramitação eletrónica.

Como inscrever a VUT passo a passo?

A inscrição VUT na Andaluzia segue o modelo da declaração responsável: o titular declara sob a sua responsabilidade cumprir todos os requisitos, submete a documentação pelo portal e a Junta atribui de imediato um número de inscrição. Não há "concessão" prévia — a administração verifica a posteriori e pode abrir processo sancionatório se constatar incumprimentos.

Preciso do acordo do condomínio?

O Decreto-ley 1/2025 de 24 de fevereiro introduziu a exigência de aprovação expressa do condomínio para o exercício da atividade turística em regime de propriedade horizontal. A medida entrou em vigor a 3 de abril de 2025 e aplica-se às novas inscrições — as VFT/VUT já ativas antes dessa data não necessitam de ratificação retroativa enquanto a atividade prosseguir sem interrupção.

O limiar duplo de 3/5 é rigoroso: três quintos dos proprietários têm de votar favoravelmente E esses proprietários têm de representar em conjunto três quintos das quotas. Em condomínios com quotas desiguais (lojas comerciais, proprietários de cobertura com coeficiente maior) a votação pode passar de 3/5 de pessoas mas não de 3/5 de quotas, ou vice-versa. Sem as duas maiorias, não há inscrição VUT.

Se os estatutos do condomínio proíbem expressamente o uso turístico, o caminho é alterar primeiro os estatutos — operação que exige unanimidade ou a maioria qualificada prevista no título constitutivo. Se a proibição é adotada após a inscrição de uma VUT já ativa, a jurisprudência tem entendido que não se aplica retroativamente à atividade já autorizada, mas bloqueia novas inscrições no mesmo edifício.

Quais são as sanções por incumprimento?

O Decreto-ley 1/2025 agravou substancialmente o regime sancionatório. A atividade sem inscrição no RTA, as falsidades essenciais na declaração responsável e o incumprimento dos limites de capacidade do Decreto 31/2024 são as infrações mais perseguidas em 2026. A Junta reportou mais de 13.000 inscrições canceladas desde a entrada em vigor das novas medidas.

A Junta cruza por rotina o RTA com SES.Hospedajes, com os anúncios da Booking e Airbnb (através da VUDA nacional desde 2025) e com os registos cadastrais municipais. Uma habitação com anúncios ativos mas sem código VUT visível é alvo direto de inspeção — e a inspeção costuma alcançar 4 anos para trás.