O que é a LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)?
A LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), Lei 29/1994, é a lei estatal espanhola sobre arrendamentos de habitações e locais urbanos: distingue arrendamento de residência habitual, arrendamento sazonal e uso turístico, e fixa prazos mínimos, caução, direitos do arrendatário e limites do senhorio.
A LAU é a pedra angular do direito espanhol dos arrendamentos desde 1994 e sofreu reformas profundas em 2019 (RDL 7/2019) e 2023 (Ley 12/2023 sobre o Direito à Habitação). O seu art. 2 rege os arrendamentos de residência habitual ("vivienda"), o art. 3 rege os arrendamentos sazonais ("uso diverso de habitação"), e o art. 5 exclui expressamente os arrendamentos turísticos, que ficam sob regulação autonómica.
Para a residência habitual (art. 2), desde o RDL 7/2019 o contrato é obrigatoriamente prorrogado até 5 anos quando o senhorio é pessoa singular e até 7 anos se pessoa coletiva (art. 9 LAU). Terminada essa prorrogação obrigatória, o art. 10 prevê tácita reconducción anual por mais três anos no máximo. A caução legal é uma renda para habitações e duas para outros usos (art. 36).
A Ley 12/2023 introduziu o conceito de "zona de mercado residencial tensionada": em zonas declaradas pela comunidade autónoma, os contratos do art. 2 ficam sujeitos a limites de aumento de renda segundo o índice estatal e, para grandes senhorios (padrão >10 imóveis residenciais urbanos, redutível a 5+ em zonas tensionadas específicas), a um tecto às rendas novas. Art. 3 (sazonal) e art. 5 (turístico) ficam fora deste regime.
A referência cadastral do imóvel é obrigatória no registo da caução junto da comunidade autónoma desde o RDL 7/2019 (Disposição Adicional 3 LAU). A LAU em si não a exige expressamente no contrato, mas a inclusão é fortemente recomendada: facilita inscrições registais e deduções fiscais do arrendatário.
Porque importa
Confundir o regime aplicável (art. 2 vs art. 3 vs art. 5) é a causa mais frequente de litígios entre anfitrião e hóspede em Espanha. A LAU define prazos, cauções, prorrogações e direitos do arrendatário com impacto direto no teu cash-flow e na capacidade de recuperar o imóvel. Cada decisão contratual remete, em última análise, para um artigo LAU concreto.