¿Qué es la LAU?
La LAU (Ley 29/1994) es la ley que decide casi todo sobre el alquiler de viviendas en España: cuánto dura tu contrato, cuándo se va el inquilino, y qué fianza pides. Vale en toda España y se ha reformado dos veces en los últimos años (2019 y 2023).
La LAU lleva con nosotros desde 1994. Las dos reformas que de verdad importan son recientes: el Real Decreto-ley 7/2019 alargó cuánto puede quedarse un inquilino, y la Ley 12/2023 del Derecho a la Vivienda añadió las "zonas tensionadas". Si te enseñan un contrato con plazos antiguos, no está al día — pídelo nuevo.
Bajo la LAU hay tres tipos de alquiler. Elegir el equivocado es el error más frecuente entre arrendadores nuevos: - Vivienda habitual (art. 2): la persona vive allí como su casa principal. Contratos largos, derechos fuertes para el inquilino. - Temporada (art. 3): alquiler con un motivo concreto y temporal — estudios, trabajo, tratamiento médico. Más flexibilidad para ti y para el inquilino. - Turístico (art. 5): queda fuera de la LAU. No firmas un contrato LAU; necesitas la licencia turística de tu comunidad autónoma.
Si firmas un contrato de vivienda habitual, no puedes pedirle al inquilino que se vaya antes de 5 años (7 si alquilas como sociedad). Esto es la prórroga obligatoria del art. 9 LAU. Si pasados esos años nadie avisa a tiempo, el contrato se renueva automáticamente hasta 3 años más (art. 10 LAU). La fianza es una mensualidad para vivienda habitual y dos para los otros tipos (art. 36 LAU). El dinero no va a tu cuenta personal: lo depositas en el organismo de tu comunidad autónoma.
La gran novedad de 2023 es la zona tensionada: barrios donde la comunidad autónoma considera que los alquileres están disparados. En esas zonas, lo que puedes subir cada año está limitado, y si eres gran tenedor (más de 10 viviendas urbanas residenciales — o 5+ si la CCAA lo motiva para una zona concreta) tienes un precio máximo de renta nueva según un índice estatal. El alquiler de temporada y el turístico no entran aquí; sólo afecta a vivienda habitual.
Por qué importa
Confundir vivienda habitual, temporada y turístico es el error más caro que un nuevo arrendador comete en España. Cada uno tiene reglas distintas sobre cuánto dura el contrato, qué fianza pides y cómo recuperas tu casa. Si un día hay un problema — el inquilino no se quiere ir, alguien discute la fianza, no aceptan tu subida — un juez decidirá aplicando la LAU. Saber qué artículo te cubre antes de firmar te ahorra años de pleito.