¿Qué es la LAU?
La LAU (Ley 29/1994) es la ley que decide casi todo sobre el alquiler de viviendas en España: cuánto dura tu contrato, cuándo se va el inquilino, y qué fianza pides. Vale en toda España y se reformó en 2019 y 2023, y de nuevo en octubre de 2026 (RDL 29/2026, pendiente de convalidación).
La LAU lleva con nosotros desde 1994. Las dos reformas que de verdad importan son recientes: el Real Decreto-ley 7/2019 alargó cuánto puede quedarse un inquilino, y la Ley 12/2023 del Derecho a la Vivienda añadió las "zonas tensionadas". Si te enseñan un contrato con plazos antiguos, no está al día — pídelo nuevo.
Bajo la LAU hay tres tipos de alquiler. Elegir el equivocado es el error más frecuente entre arrendadores nuevos: - Vivienda habitual (art. 2): la persona vive allí como su casa principal. Contratos largos, derechos fuertes para el inquilino. - Temporada (vivienda temporal): alquiler con un motivo concreto y temporal — estudios, trabajo, tratamiento médico — que, desde el RDL 29/2026, debe constar por escrito en el contrato; más de 31 días y, por regla general, máximo 12 meses. - Turístico (art. 5): queda fuera de la LAU. No firmas un contrato LAU; necesitas la licencia turística de tu comunidad autónoma.
Si firmas un contrato de vivienda habitual, no puedes pedirle al inquilino que se vaya antes de 5 años (7 si alquilas como sociedad). Esto es la prórroga obligatoria del art. 9 LAU. Si pasados esos años nadie avisa a tiempo, el contrato se renueva automáticamente hasta 3 años más (art. 10 LAU). La fianza es una mensualidad para vivienda habitual y dos para los otros tipos (art. 36 LAU). El dinero no va a tu cuenta personal: lo depositas en el organismo de tu comunidad autónoma.
La gran novedad de 2023 es la zona tensionada: barrios donde la comunidad autónoma considera que los alquileres están disparados. En esas zonas, lo que puedes subir cada año está limitado, y si eres gran tenedor (más de 10 viviendas urbanas residenciales — o 5+ si la CCAA lo motiva para una zona concreta) tienes un precio máximo de renta nueva según un índice estatal. El turístico no entra aquí; desde el RDL 29/2026, la temporada sí queda en parte afectada: los contratos temporales sucesivos sobre la misma vivienda no pueden subir la renta por encima del IRAV.
Octubre de 2026: el Real Decreto-ley 29/2026 (en vigor desde el 8-10-2026, pendiente de convalidación por el Congreso) saca la temporada del art. 3 y la convierte en arrendamiento de vivienda temporal (arts. 2.3, 7.2 y 9 bis): la causa del desplazamiento debe constar en el contrato y la prueba corre a cargo del arrendador; más de 31 días y, por regla general, máximo 12 meses; más de dos contratos temporales seguidos con el mismo inquilino lo convierten en vivienda habitual. Los contratos de temporada firmados antes siguen con su régimen hasta la fecha pactada.
Por qué importa
Confundir vivienda habitual, temporada y turístico es el error más caro que un nuevo arrendador comete en España. Cada uno tiene reglas distintas sobre cuánto dura el contrato, qué fianza pides y cómo recuperas tu casa. Si un día hay un problema — el inquilino no se quiere ir, alguien discute la fianza, no aceptan tu subida — un juez decidirá aplicando la LAU. Saber qué artículo te cubre antes de firmar te ahorra años de pleito.