VUT en Madrid: guía 2026 (Decreto 27/2026 + Plan RESIDE)

¿Qué es una vivienda de uso turístico (VUT) en Madrid?

La definición autonómica es estricta: la VUT siempre se cede como vivienda completa. La Comunidad de Madrid no admite el alquiler por habitaciones bajo la figura VUT — para ofrecer estancias por habitaciones existe otra figura turística distinta (hospedaje), con requisitos más exigentes.

El régimen se aplica cuando una vivienda se comercializa como alojamiento turístico —en plataformas tipo Airbnb o Booking, en webs propias o en cualquier canal turístico— a cambio de precio. La Comunidad interpreta la habitualidad a partir de la oferta y la promoción, sin un umbral fijo de noches. El antiguo mínimo de 5 días que fijaba el artículo 17.3 del Decreto 79/2014 fue anulado por la sentencia 302/2016 del TSJ Madrid (2 de junio de 2016) y ya no resulta aplicable.

Cada VUT requiere un Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico (CIVUT) emitido por un técnico competente, y debe estar inscrita antes del inicio de la actividad. La inscripción se materializa mediante declaración responsable presentada por sede electrónica.

¿Qué cambió el Decreto 27/2026 desde abril de 2026?

El Decreto 27/2026 no es una nueva ley orgánica — es una modificación quirúrgica del Decreto 79/2014 que profesionaliza el sector y eleva el estándar de calidad mínima. Los cambios afectan a la superficie útil, la capacidad por estancia, las dotaciones técnicas (calefacción, refrigeración, ventilación) y el equipamiento doméstico que la administración considera imprescindible para denominar a una vivienda "de uso turístico".

La novedad más operativa para el titular es la declaración expresa, dentro de la declaración responsable, de que los estatutos de la comunidad de propietarios no prohíben el uso turístico. Esta cláusula complementa la regla autónoma del Tribunal Supremo —STS 1232/2024, 3 de octubre de 2024— por la que las comunidades pueden vetar o condicionar la actividad turística por mayoría de 3/5.

El IVA aplicable sigue el mismo esquema que en el resto del Estado y no cambia con el Decreto 27/2026: exento si no hay servicios hoteleros, 10 % con servicios hoteleros (recepción permanente, limpieza durante la estancia, restauración, lavandería, custodia de equipaje), 21 % solo para servicios sueltos o intermediación.

¿Qué requisitos cumplir antes de registrarse?

El CIVUT (Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico) es el documento técnico clave del régimen madrileño desde el Decreto 29/2019. Debe estar redactado por un arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico competente, y visado por el colegio profesional correspondiente. Acredita que la vivienda reúne las condiciones de habitabilidad y seguridad exigidas y se aporta como anexo a la declaración responsable de inicio de actividad.

La tabla de capacidad del Decreto 27/2026 es estricta y se calcula a partir de la superficie útil: entre 25 y 40 m², la VUT admite un máximo de 4 personas distribuidas en al menos 2 piezas habitables. A partir de 40 m², se añaden 2 personas por cada 12 m² extra y debe sumarse 1 pieza habitable adicional. Si tu vivienda no cumple, no puedes inscribirla con la capacidad declarada.

Desde la STS 1232/2024 (3 de octubre de 2024), una comunidad de propietarios puede prohibir o condicionar la actividad VUT por mayoría de 3/5 de propietarios y 3/5 de cuotas. El Decreto 27/2026 obliga al titular a declarar expresamente que los estatutos no prohíben la actividad. Verificar los estatutos vigentes y, en caso de duda, pedir certificación al administrador, es ahora una verificación previa obligatoria.

• CIVUT firmado por técnico competente y visado por colegio profesional.
• Superficie útil mínima de 25 m² y respeto de la tabla de capacidad del Decreto 27/2026.
• Equipamiento doméstico completo: ropa de cama/baño/mesa, vajilla, cubertería, cristalería, batería de cocina.
• Climatización obligatoria: calefacción en todas las piezas habitables; aire acondicionado en dormitorios y salón de mayo a septiembre.
• Declaración expresa de que los estatutos de la comunidad no prohíben la actividad.
• NIE del titular si es no residente; certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve PIN para la tramitación electrónica.

¿Cómo se da de alta la VUT paso a paso?

El alta VUT en Madrid combina tres trámites en una secuencia: técnico-CIVUT primero, declaración responsable autonómica después y registros estatales (NRUA + SES.Hospedajes) al final. Operativamente, la fase técnica es la lenta — la administrativa, una vez tienes el CIVUT visado, es ágil.

La declaración responsable se considera presentada con la firma electrónica del titular. Desde ese instante puede iniciarse la actividad — no hay autorización previa de la Comunidad. La inscripción definitiva en el Registro de Empresas Turísticas se confirma a posteriori por sede electrónica. El registro no es de consulta pública abierta.

¿Qué reglas adicionales aplica el Ayuntamiento de Madrid?

El PEH 2019 organiza la ciudad en tres anillos concéntricos. El Anillo 1 corresponde al distrito Centro. El Anillo 2 abarca Chamberí y partes de Chamartín, Salamanca, Retiro, Arganzuela y Moncloa-Aravaca. El Anillo 3 cubre Tetuán, Usera, Carabanchel y Latina. La regla operativa: las nuevas VUT en los Anillos 1 y 2 deben contar con acceso independiente desde la vía pública — es decir, no compartir portal y escaleras con viviendas residenciales del mismo edificio. Esto en la práctica excluye los pisos en bloques residenciales clásicos.

El Plan RESIDE, impulsado por el equipo de gobierno municipal, refuerza la línea del PEH: prohíbe nuevas VUT dispersas en edificios residenciales de la almendra central, solo admite VUT en edificios completos rehabilitados con uso terciario hospedaje durante 15 años, otorga a la comunidad de propietarios un veto del 60 % adicional al 3/5 de la LPH, e impone sanciones municipales propias entre 30.000 € y 190.000 €. El Ayuntamiento mantiene además una suspensión cautelar de nuevas licencias VUT desde abril de 2024 mientras consolida la normativa.

Las estadísticas municipales de 2025 confirman el viraje: 1.526 inspecciones (frente a 567 en 2024), 1.351 detecciones de incumplimientos (frente a 623), 323 VUT ilegales retiradas del mercado y 3.053 bajas en el registro autonómico (un +164,8 % interanual). Si operas en Madrid capital, asume que la inspección activa es ahora la norma, no la excepción.

¿Cuáles son las sanciones y qué papel juega la comunidad de propietarios?

La Ley 1/1999 establece el cuadro general de sanciones turísticas de la Comunidad. Las infracciones más perseguidas en 2026 son ejercer sin inscripción en el Registro de Empresas Turísticas, ofrecer una capacidad superior a la del CIVUT, y prestar servicios complementarios no comunicados. La ceiling clásica de las muy graves se actualizó al alza — la franja vigente alcanza los 300.000 €, frente al tradicional tope de 90.151,82 €. Las muy graves pueden ir acompañadas de clausura del establecimiento hasta 5 años o, en casos de reincidencia, definitiva.

La Comunidad cruza de oficio el Registro de Empresas Turísticas con SES.Hospedajes, con los anuncios de Booking y Airbnb (vía NRUA estatal desde julio de 2025) y con los registros catastrales. Una vivienda con anuncios activos y sin número de inscripción visible es candidata directa a inspección. Las bajas del registro en 2025 (+164,8 %) muestran que el cruce funciona.

La sentencia del Tribunal Supremo STS 1232/2024 de 3 de octubre de 2024 fijó doctrina: una comunidad de propietarios puede prohibir, condicionar o limitar la actividad turística por mayoría de 3/5 de propietarios y 3/5 de cuotas, e incluso aumentar las cuotas de los pisos turísticos hasta un 20 %. La prohibición no es retroactiva sobre VUT ya inscritas y activas, pero impide nuevas altas en el edificio. El Decreto 27/2026 incorporó como cláusula obligatoria de la declaración responsable la confirmación de que los estatutos vigentes no vetan la actividad.